O Verdadeiro Custo de Comprar Imóvel em Espanha (2026)

Este guia é para compradores internacionais que estão a considerar um novo empreendimento na Costa del Sol, quer em planta quer uma construção nova pronta a habitar. Vai obter o custo total real, não apenas o preço de tabela. Mostramos todos os impostos, todas as taxas e o total exato numa casa de 500.000 euros.

Num relance:a0O preço anunciado nunca é o preço que paga. Na Costa del Sol, um novo empreendimento custa cerca de 12-14% extra em impostos e taxas, enquanto uma revenda (uma casa em segunda mão de um proprietário privado) fica em cerca de 10-12%. Numa construção nova de 500.000 euros, isso representa aproximadamente 60.000 a 70.000 euros a mais, por isso o seu custo total real é de cerca de 565.000 euros. Se comprar em planta, também paga em fases durante a construção, não tudo de uma vez. Se recorrer a uma hipoteca, precisa de uma entrada de 30-40% em dinheiro.

Aqui estão os números principais para um novo empreendimento de 500.000 euros, pago a pronto.

• 50.000 eurosa0- IVA a 10%
• 6.000 eurosa0- imposto de selo AJD a 1,2%
• 6.050 eurosa0- advogado a 1% mais IVA
• ~565.000 eurosa0- custo total real

Essa diferença entre o preço anunciado e o preço real é o medo número um para a maioria dos compradores. Abaixo, eliminamos as dúvidas. Todos os valores são para 2026, e todos os exemplos começam com um novo empreendimento, porque é isso que vendemos na Costa del Sol.

Porque é que o preço anunciado não é o preço real

Quando vê uma casa por 500.000 euros, isso é apenas o começo. Em Espanha, somam-se impostos e taxas por cima. Estes não são opcionais. Fazem parte de cada compra legal.

A boa notícia: os custos são na sua maioria fixados por lei e fáceis de prever. Depois de os conhecer, não há surpresas desagradáveis. O custo extra total depende de duas coisas:

• A casa é uma0novo empreendimentoa0(comprado ao promotor, quer em planta quer construção nova pronta a habitar) ou umaa0revendaa0(uma casa em segunda mão comprada a um proprietário privado)?
• Está a pagar a pronto, ou a recorrer a uma hipoteca?

Um novo empreendimento custa um pouco mais em impostos do que uma revenda, mas vem com uma construção nova, uma garantia estrutural de 10 anos e classificações energéticas modernas. Abaixo, damos prioridade ao novo empreendimento, porque é isso que vendemos, e mostramos a revenda como alternativa para comparação.

Aviso:a0Muitos compradores fazem orçamento para apenas 5-7% de custos extra. O número real é 12-14% num novo empreendimento. Se planear por baixo, pode ficar sem dinheiro no dia da escritura. Planeie sempre o valor total.

Como se paga por um novo empreendimento

Um novo empreendimento não é pago numa única tranche. O calendário depende de comprar em planta (ainda em construção) ou pronto a habitar (terminado e pronto para entrar).

Em planta, pago por fases durante a construção:

• Reserva:a0um depósito de reserva de cerca de 6.000 a 10.000 euros para retirar a casa do mercado.
• No contrato privado:a0completa até cerca de 20% a 40% do preço, pago em fases à medida que a obra avança. Cada pagamento faseado é protegido por umaa0garantia bancária (um aval), por isso o seu dinheiro está seguro se o promotor não entregar.
• Na conclusão:a0paga o saldo restante de 60% a 80% quando a casa estiver concluída e receber as chaves.

Construção nova pronta a habitar, quando a casa já está terminada:

• Reserva:a0o mesmo depósito de reserva para garantir a casa.
• No contrato privado:a0cerca de 10% do preço.
• Na conclusão:a0o saldo, normalmente dentro de poucas semanas.

Exemplo prático numa casa em planta de 500.000 euros:

• ~10.000 eurosa0- reserva
• até ~200.000 eurosa0- pagamentos faseados durante a construção (20% a 40%, com garantia bancária)
• o saldoa0- pago na conclusão quando recebe as chaves

Este calendário faseado é uma das grandes diferenças em relação a uma revenda. Uma revenda (a alternativa, tratada abaixo) é paga muito mais depressa: um depósito de 10%, depois o saldo quatro a oito semanas mais tarde.

Dica extra:a0Verifique sempre se cada pagamento faseado em planta está coberto por uma garantia bancária. Esta é a sua proteção. Um bom agente do comprador confirma que a garantia está em vigor antes de pagar uma única tranche.

Impostos sobre um novo empreendimento (IVA + AJD)

Um novo empreendimento, quer em planta quer pronto a habitar, tem dois impostos de compra.

• IVA (a palavra espanhola para VAT, o imposto sobre o valor acrescentado):a010% do preço para habitações. É o mesmo em toda a Espanha continental.
• AJD (imposto de selo, um imposto sobre a escritura legal):a01,2% do preço na Andaluzia.

No total, isso dáa011,2%a0em impostos num novo empreendimento.

Exemplo prático em 500.000 euros:

• 50.000 eurosa0- IVA a 10%
• 6.000 eurosa0- imposto de selo AJD a 1,2%
• Imposto total de compra: 56.000 euros

Dica extra:a0Alguns empreendimentos vendem o lugar de garagem e a arrecadação (chamadaa0trastero) numa escritura separada. Se forem vendidos separadamente, estes podem ter IVA de 21%, e não 10%. Peça ao seu agente para confirmar que o estacionamento e a arrecadação estão incluídos no preço da casa. Um bom agente do comprador verifica isto por si antes de se comprometer.

A alternativa: impostos sobre uma casa de revenda (ITP)

Uma revenda é o contraste com um novo empreendimento. É uma casa em segunda mão de um vendedor privado e não paga IVA. Em vez disso, pagaa0ITP (o imposto de transmissão sobre casas de revenda).

Na Andaluzia, o ITP éa07%a0do preço. Não há imposto de selo separado numa revenda, porque o ITP o substitui.

Exemplo prático em 500.000 euros:

• ITP a 7%: 35.000 euros

Assim, uma revenda custa menos em impostos do que um novo empreendimento. Aqui está a diferença lado a lado.

• Novo empreendimento (11,2%): 56.000 euros
• Revenda (7%): 35.000 euros

Mas um novo empreendimento traz custos correntes mais baixos, uma garantia estrutural de 10 anos e classificações energéticas modernas, e a compra em planta permite distribuir os pagamentos ao longo da obra. A escolha envolve mais do que apenas impostos.

Dica extra:a0Numa revenda, o ITP deve ser pago no prazo de 30 dias após a assinatura da escritura. O seu advogado trata disso por si. Não saia de Espanha a pensar que o processo terminou; o pagamento do imposto vem logo após a assinatura.

Taxas de notário e do Registo Predial

Todas as compras em Espanha são assinadas perante uma0notário (um funcionário público que torna a venda legal). Depois disso, a casa é registada noa0Registo Predial (Registro de la Propiedad, o registo oficial de quem é proprietário do imóvel).

Ambas as taxas são fixadas por lei e são semelhantes em todos os cartórios.

• Taxa de notário:a0cerca de 600 a 1.200 euros.
• Taxa do Registo Predial:a0cerca de 400 a 700 euros.

Exemplo prático em 500.000 euros:

• ~1.500 eurosa0- notário
• ~1.000 eurosa0- Registo Predial
• Total: ~2.500 euros

Estes valores são pequenos em comparação com os impostos, mas são reais. Inclua-os no orçamento.

Honorários de advogado

Não é exigido por lei que use um advogado. Mas, para um comprador internacional, é o dinheiro mais sensato que vai gastar. Num novo empreendimento, um bom advogado verifica a licença de construção, o histórico do promotor e se cada pagamento faseado em planta está coberto por uma garantia bancária. Numa revenda, o advogado verifica que a casa não tem dívidas e que o vendedor é realmente o proprietário.

• Honorário típico de advogado:a0cerca de 1% do preço, mais 21% de IVA sobre o honorário.

Exemplo prático em 500.000 euros:

• 5.000 eurosa0- honorário de advogado a 1%
• 1.050 euros - IVA sobre os honorários a 21%
• Total: ~6.050 euros

Perigo: Nunca use apenas o advogado do promotor (ou, numa revenda, o advogado do vendedor). Eles trabalham para a outra parte. Você quer o seu próprio advogado independente, que trabalhe apenas para você. Isto protege você de dívidas herdadas e problemas de licenciamento urbanístico.

Na Spain Developments, somos um agente independente do comprador. O promotor paga os nossos honorários, por isso você não nos paga nada. Também ajudamos você a encontrar um advogado independente de confiança, para que nunca esteja sozinho no processo.

Custos da hipoteca (se pedir financiamento)

Se pagar a pronto, pode ignorar esta secção. Se pedir financiamento, acrescente um pouco mais.

Os bancos espanhóis emprestam a não residentes cerca de 60% a 70% do preço. Portanto, você precisa de 30% a 40% do preço em dinheiro, mais todos os custos acima. O depósito não é propriamente um "custo", mas você tem de o ter pronto.

Custos adicionais da hipoteca:

• Avaliação do imóvel (a verificação do banco sobre o valor da casa): cerca de 300 a 600 euros.
• Comissão de abertura do banco: 0 a 1,5% do empréstimo. Muitas vezes negociável.

Boas notícias: desde 2019, a lei espanhola obriga o banco a pagar o imposto de selo da hipoteca, os honorários notariais da hipoteca e o registo da hipoteca. Você não paga isso. Verifique se o seu banco não tenta acrescentá-los.

Exemplo prático com 500.000 euros e uma hipoteca de 65% (empréstimo de 325.000 euros):

• ~500 euros - avaliação
• 3.250 euros - comissão de abertura a 1%
• Total: ~3.750 euros

Dica extra: Os bancos espanhóis não lhe emprestam o dinheiro para impostos e honorários. Esses 12-13% têm de vir das suas próprias poupanças. Planeie bem o seu dinheiro.

Pequenos custos extra, mas reais

Aplicam-se mais alguns pequenos custos, sobretudo para compradores internacionais:

• Número NIE (o seu número fiscal espanhol para estrangeiros): cerca de 10 a 150 euros, dependendo de usar ou não um agente para acelerar o processo. Não pode comprar sem ele.
• Conta bancária espanhola: normalmente é gratuita para abrir, mas vai precisar de uma.
• Procuração (se não puder estar presente na assinatura em pessoa): cerca de 150 a 300 euros.
• Ligações de serviços públicos (água, eletricidade) numa construção nova: cerca de 200 a 500 euros.

Não são elevados, mas vão somando. Reserve cerca de 500 a 1.000 euros para este grupo.

Câmbio de moeda: um custo oculto

Este apanha muitos compradores. Se ganha em libras, coroas ou złoty, tem de converter o seu dinheiro em euros. O imóvel está cotado em euros.

Os bancos tradicionais costumam aplicar uma taxa de câmbio fraca, além de comissões. Isto pode custar até 3% do montante que envia. Numa compra de 500.000 euros, 3% são 15.000 euros perdidos com uma taxa ruim.

Um corretor especializado em câmbio normalmente consegue condições melhores do que o banco. A poupança pode ser de milhares de euros. Também pode "fixar" uma taxa com antecedência, para que uma queda da libra não aumente o seu preço entre a oferta e a escritura.

Exemplo prático: Enviar cerca de 565.000 euros (preço mais custos). Uma taxa bancária pode custar-lhe 3% mais do que um corretor. Isso representa uma poupança possível de até 17.000 euros ao usar um especialista.

Dica extra: Planeie a sua transferência de moeda com antecedência, não no dia da assinatura. Apressar uma grande transferência é como as pessoas perdem dinheiro. Podemos indicar-lhe especialistas de FX (câmbio de moeda) de confiança que atendem compradores na Costa del Sol.

A discriminação completa dos custos com 500.000 euros

Aqui está o panorama completo para uma casa de 500.000 euros na Costa del Sol, paga a pronto. Primeiro a nova promoção (o que vendemos), depois a revenda como alternativa.

Nova promoção, pagamento a pronto

• 500.000 euros - preço de compra
• 50.000 eurosa0- IVA a 10%
• 6.000 eurosa0- imposto de selo AJD a 1,2%
• 1.500 eurosa0- notário
• 1.000 eurosa0- Registo Predial
• 6.050 eurosa0- advogado a 1% mais IVA
• 700 euros - NIE, banco, serviços públicos
• Total de custos extra: 65.250 euros
• Custo total final: 565.250 euros

Se for um imóvel em planta, o valor total final é o mesmo, mas o dinheiro sai por fases: cerca de 10.000 euros para reservar, 20% a 40% em pagamentos com garantia bancária durante a construção, e o restante na conclusão. Uma construção nova pronta a habitar segue um caminho mais rápido: reserva, depois 10% no contrato, e depois o saldo na conclusão.

Revenda, pagamento a pronto (a alternativa)

• 500.000 euros - preço de compra
• 35.000 euros - imposto de transmissão ITP a 7%
• 1.500 eurosa0- notário
• 1.000 eurosa0- Registo Predial
• 6.050 eurosa0- advogado a 1% mais IVA
• 700 euros - NIE, banco, serviços públicos
• Total de custos extra: 44.250 euros
• Custo total final: 544.250 euros

Portanto, uma nova promoção de 500.000 euros custa realmente cerca de 565.000 euros no total. Isso é aproximadamente 13% mais do que o preço anunciado. Uma revenda fica em cerca de 544.000 euros, aproximadamente 9% mais.

Nota: Esta discriminação pressupõe uma compra a pronto. Com hipoteca, acrescente cerca de 3.750 euros em custos da hipoteca. Com moeda estrangeira, tenha também em conta o spread cambial. Lembre-se de que uma compra em planta reparte os pagamentos ao longo da construção, enquanto uma revenda é paga em apenas quatro a oito semanas.

De quanto dinheiro você realmente precisa?

Esta é a pergunta mais importante. Dois casos simples, ambos numa nova promoção.

Pagamento a pronto, nova promoção, 500.000 euros: você precisa do valor total final completo, cerca de 565.000 euros. Num imóvel em planta, vai libertando esse valor por fases ao longo da construção; num imóvel pronto a habitar, paga-o ao longo de algumas semanas.

Usando uma hipoteca de 65%, nova promoção, 500.000 euros:

• 175.000 euros - entrada (35% do preço)
• ~65.250 euros - impostos e honorários
• ~3.750 euros - custos da hipoteca
• Total de dinheiro necessário: ~244.000 euros

O banco empresta os outros 325.000 euros. É por isso que um planeamento honesto importa. Deve conhecer o seu número real antes de se apaixonar por uma casa.

Na Spain Developments, damos-lhe esta discriminação completa para qualquer imóvel de que goste, antes de se comprometer. Não há honorários para o comprador, porque o promotor paga-nos. O nosso trabalho é garantir que não tem surpresas desagradáveis.

Conclusão

O custo real de comprar uma nova promoção na Costa del Sol é cerca de 12-14% acima do preço. Numa construção nova de 500.000 euros, isso significa cerca de 565.000 euros no total. Os maiores itens são o IVA, o imposto de selo e o seu advogado; as poupanças mais fáceis vêm de um bom corretor de câmbio. Se comprar em planta, reparte os pagamentos ao longo da construção, com o saldo devido na conclusão. Já uma revenda, por contraste, custa cerca de 10-12% acima e é paga muito mais rapidamente. Planeie o valor total e não haverá choques no dia da conclusão.

Quer o valor total exato para um imóvel que viu? Entre em contacto com a Spain Developments e faremos a discriminação para si, sem honorários e sem pressão.