Verificação de promotores para compradores de imóveis na planta em Espanha

Esta página é para compradores internacionais que estão a considerar uma casa em planta ou uma construção nova na Costa del Sol. Quer saber se o promotor é seguro antes de entregar qualquer dinheiro. Esta página explica como verificar um promotor, numa linguagem simples e honesta.

Comprar em planta significa pagar por uma casa antes de estar concluída. Isso pode ser uma excelente forma de comprar. Também pode correr mal se o promotor for fraco. A boa notícia é que a lei espanhola protege fortemente os compradores, e uma verificação cuidadosa elimina a maior parte do risco.

Resposta rápida:a0Dizemos-lhe honestamente se um promotor é estabelecido e comprovado, ou totalmente novo e ainda sem histórico, e partilhamos qualquer experiência real que tenhamos. O seu advogado verifica legalmente as licenças, a garantia bancária e o registo predial, e podemos apresentá-lo a um advogado independente com quem trabalhamos há anos, embora usar o nosso não seja obrigatório. Ao abrigo da lei espanhola, cada pagamento em planta tem de estar protegido por uma garantia bancária, por isso, mesmo que um promotor falhe, o seu dinheiro é recuperável.

Quem verifica o quê, honestamente

É importante ser rigoroso quanto aos papéis aqui, porque algumas agências confundem-nos. Há duas funções separadas, e são desempenhadas por duas pessoas diferentes.

Nós verificamos o promotor enquanto empresa. A realidade honesta é que a Costa del Sol está em expansão, por isso muitos promotores são novos, e para alguns este é o seu primeiro projeto. Há um pequeno número de nomes estabelecidos que já conhecemos e com quem já trabalhámos. O nosso trabalho é dizer-lhe honestamente que tipo de promotor está a analisar e, onde temos experiência real com um promotor, ou conhecemos compradores que a tenham, partilhamos isso abertamente, o bom e o mau. Onde ainda não temos experiência, dizemo-lo claramente em vez de fingir.

O seu advogado faz a verificação legal. Em Espanha, é assim que funciona. O advogado confirma formalmente as licenças, a garantia bancária e os registos no registo predial. Podemos apresentá-lo a um advogado independente com quem trabalhamos há anos e em quem confiamos, embora nunca seja obrigado a usar o nosso.

• Damos-lhe a perspetiva humana, quando a temos: é este um promotor estabelecido que conhecemos, ou um mais recente ainda sem histórico.
• O seu advogado dá-lhe a perspetiva legal: estão todos os documentos válidos e em ordem.
• Juntas, as duas verificações cobrem tanto a reputação como a documentação, para que nada fique por verificar.

Dica extra:a0Um folheto bonito não lhe diz nada sobre um promotor. Quando tiverem projetos concluídos, peça para os ver e, se puder, fale com pessoas que já compraram. Entregas passadas são o melhor indício de entregas futuras, embora um promotor totalmente novo possa ainda não ter nenhuma, o que por si só já vale a pena saber.

Os riscos reais de comprar em planta

Sejamos honestos sobre o que pode correr mal. Estes receios são reais, e merece compreendê-los.

O medo mais profundo vem de 2008. Quando o mercado colapsou, milhares de compradores estrangeiros perderam os pagamentos faseados porque os promotores faliram a meio da construção. Esse trauma ainda molda o cuidado que os compradores sentem hoje. A grande diferença agora é que a lei espanhola obriga que cada pagamento em planta esteja protegido por uma garantia bancária, por isso, mesmo que um promotor falhe, o seu dinheiro é recuperável. Explicamos exatamente como abaixo.

• O promotor pode ficar sem dinheiro durante a construção, deixando o edifício inacabado e os seus pagamentos em risco.
• A construção pode começar sem todas as licenças, e no pior dos casos um tribunal pode ordenar a demolição.
• Uma empresa desonesta de venda em planta pode receber depósitos e simplesmente desaparecer.

Também há riscos no fim da construção, quando espera mudar-se.

• Uma garantia bancária em falta ou inválida deixa os seus pagamentos faseados desprotegidos.
• Sem umaa0Licença de Primeira Ocupação, não pode viver legalmente na casa nem ligar os serviços públicos.
• Táticas de venda de alta pressão como "preço especial só hoje, há outros interessados" pressionam-no a comprometer-se antes de ter verificado seja o que for.

Esse último ponto merece uma resposta clara. Pressão real é um sinal de alerta, não uma razão para se apressar. Uma boa casa e um promotor sólido continuarão lá depois de o seu advogado ter feito as verificações.

Como a lei espanhola protege o seu dinheiro

Aqui está a parte tranquilizadora, e é genuinamente forte. Espanha tem uma proteção legal séria para compradores em planta. Quando a compreende, o medo de perder o seu depósito diminui bastante.

Cada pagamento que fizer antes da conclusão tem de estar protegido por uma garantia bancária ou por uma apólice de seguro. Isto é exigido por lei, por isso não é opcional para o promotor.

• Esta proteção vem dea0Lei 57/1968, a lei que exige que os promotores garantam os pagamentos dos compradores, reforçada pelanbsp;Lei 20/2015.
• Se o promotor não entregar o imóvel, tem direito a recuperar 100% do seu dinheiro, mais juros legais.
• Não se trata apenas de um promotor ir à falência. Se a obra ultrapassar o prazo de conclusão definido no seu contrato, também tem o direito de reaver o seu dinheiro.
• Os bancos que detêm os fundos são solidariamente responsáveis, e o Supremo Tribunal de Espanha tem decidido consistentemente a favor dos compradores nestes casos.

Isto significa que os seus pagamentos faseados não estão no ar. Estão respaldados por uma garantia, por lei, com os tribunais do seu lado. O essencial é garantir que essa garantia realmente existe e é válida, o que é exatamente o que o seu advogado confirma.

Aqui está um exemplo simples. Ao longo da obra, paga 150.000 euros em pagamentos faseados por uma casa comprada em planta. Mais tarde, o promotor não conclui a obra. Com uma garantia bancária válida ao abrigo da Lei 57/1968, pode recuperar esses 150.000 euros mais juros legais, e o banco partilha a responsabilidade.

Os documentos legais que o seu advogado verifica

O seu advogado segue uma lista de verificação clara antes de ficar exposto a qualquer risco. Não precisa de decorar estes termos, mas conhecê-los ajuda-o a sentir que tem o controlo.

• Anbsp;licença de obra, a licença de construção que permite que a obra decorra legalmente.
• Que o terreno énbsp;suelo urbano, o que significa que está classificado como urbano e edificável, e não como terreno protegido ou rústico.
• Anbsp;CFO, o certificado de fim de obra que confirma que o edifício foi devidamente concluído.

Há mais alguns documentos na fase final e no registo.

• Anbsp;LFO, a Licença de Primeira Ocupação, que lhe permite viver legalmente na habitação e ligar a água e a eletricidade.
• Uma certidão atualizada do registo predial, para mostrar a situação real e atual.
• A garantia bancária válida ou apólice de seguro que cobre todos os pagamentos faseados que já efetuou.

Aviso:nbsp;O pequeno depósito de reserva é frequentemente pago primeiro, antes de a garantia bancária estar constituída, e isso é normal. A parte a proteger é o contrato privado de compra (PPC), onde começam os grandes pagamentos faseados. Antes de os pagar, o seu advogado deve confirmar que existe uma garantia bancária válida. É essa garantia que lhe devolve o dinheiro se a obra falhar.

Porquê trabalhar com a Spain Developments

Somos um agente de compras independente do comprador, com acesso a todos os empreendimentos da Costa del Sol. Não estamos ligados a nenhum promotor específico. Isso significa que não temos qualquer razão para o encaminhar para um construtor que não seja o certo para si.

Já afastámos compradores de promotores com um fraco serviço pós-venda, mesmo quando esses projetos pareciam atrativos no papel. Preferimos perder uma venda rápida a colocá-lo numa experiência frustrante. Só temos sucesso quando está feliz na sua casa.

O nosso serviço de compra não lhe custa nada, porque o promotor paga os nossos honorários. O preço é o mesmo quer compre através de nós quer compre diretamente, uma vez que a comissão já está incluída na tabela de preços fixa. Ir diretamente não lhe poupa nada e retira o especialista do seu lado.

Quando estiver pronto, dar-lhe-emos a nossa opinião honesta sobre qualquer promotor, e o seu advogado tratará de assegurar todas as verificações legais. Juntos, é assim que compra em planta com confiança.