Юридическое сопровождение и оформление сделки при покупке новостройки в Испании

Эта страница предназначена для международных покупателей, которые хотят, чтобы их покупка недвижимости в Spain была проверена и оформлена должным образом. Вы узнаете, почему вам нужен независимый испанский юрист, что именно он делает для вас, сколько это стоит и как мы контролируем весь юридический процесс вместе с вами. Всё ясно, честно и простым языком.

Покупать недвижимость в Spain безопасно, если юридическая сторона оформлена правильно. Опасность возникает, если вы пользуетесь услугами не того юриста — или вообще без юриста. Вот как защитить себя.

Краткий ответ:a0В Spain независимый юрист юридически проверяет всё до покупки. Мы рекомендуем проверенного юриста, который не платит нам никакой комиссии, берёт 1% включая VAT (ниже обычной ставки) и действует исключительно в ваших интересах. Вам не нужно привозить юриста из своей страны, вам нужен тот, кто знает испанское право. Мы координируем и контролируем весь юридический процесс вместе с ним, чтобы ничего не было упущено.

Вам нужен испанский юрист, а не юрист из вашей страны

Многие покупатели предполагают, что привезут своего юриста из своей страны, чтобы он занимался всем. Это естественная мысль, но в Spain это так не работает.

Вам нужен испанский юрист, который знает испанское право. Даже там, где применяется европейское право, правила и повседневные процедуры, которые фактически регулируют вашу покупку, являются испанскими. Юрист, работающий в другой системе, их не знает.

Разумеется, вы можете также подключить юриста из своей страны и попросить его работать вместе с испанским. Однако, по нашему честному опыту, это обычно мало что даёт и нередко замедляет процесс. Юристы за рубежом часто работают с почасовой оплатой, поэтому могут разбирать каждую оговорку в мельчайших деталях и поднимать вопросы, которые испанская система уже давно урегулировала, а затем всё равно спрашивать испанского юриста, как это работает здесь. Особенно в случае новостройки большая часть процесса закреплена законом, поэтому договор и этапы довольно стандартны. Испанский юрист, который живёт внутри этой системы, проведёт вас через неё спокойно и без лишних сложностей.

Почему независимый юрист важнее всего

Вот в чём суть. Многие агентства направляют вас к юристу, который платит им вознаграждение за рекомендацию. В таком случае его лояльность оказывается разделённой, и он может промолчать о проблеме, из-за которой сделку следовало бы остановить.

Мы работаем иначе. Мы рекомендуем независимого юриста, который не платит нам ничего, ни цента. Его единственная обязанность — перед вами, покупателем. По-настоящему независимый юрист скажет вам отказаться от плохой сделки, даже если это означает отсутствие продажи и отсутствие вознаграждения для всех.

Это ещё важнее при покупке вторичного жилья, чем новостройки. Покупка новостройки проходит по достаточно установленной, юридически оформленной процедуре. При покупке вторичного жилья больше вещей может пойти не так, поэтому у юриста, который не является действительно независимым, меньше причин останавливать сделку, которую следовало бы остановить, а неудобные детали могут остаться вне поля зрения. С независимым юристом ничего не заметается под ковёр.

Вы всегда вправе воспользоваться своим собственным испанским юристом. Мы рекомендуем нашего, потому что работаем вместе много лет, координация проходит легче, и весь процесс становится для вас проще. Но выбор за вами, и юрист всегда действует в ваших интересах.

Полезный совет:a0Всегда полезно понимать, на чьей стороне лояльность вашего юриста. Любому агентству можно задать справедливый вопрос: платит ли юрист, которого они рекомендуют, им вознаграждение за рекомендацию. Надёжное агентство отвечает на это прямо. Мы ответим: наш не платит нам ничего.

Ещё один связанный момент. Лучше не полагаться на юриста, которого предлагает застройщик или агент продавца, потому что их интерес заключается в том, чтобы закрыть продажу. Независимый юрист на вашей стороне, такой как тот, кого рекомендуем мы, — это совсем другое дело.

Что юрист делает для вас

Испанский юрист по недвижимости делает гораздо больше, чем просто читает договор. Он проводит полную юридическую проверку, проверяя каждый юридический факт о недвижимости до того, как вы заплатите, и юрист, с которым мы работаем, берёт 1% включая VAT, что покрывает всё это.

• Он проверяетa0nota simple, выписку из Land Registry, которая показывает, кто владеет недвижимостью и есть ли на ней долги или обременения.
• Он подтверждает, что объект построен законно и имеет все необходимые лицензии, чтобы вы не унаследовали незаконную или нелицензированную недвижимость.
• Он объясняет вам всё простым английским языком на каждом этапе, чтобы вы всегда понимали, что подписываете.

Тот же юрист также организует практическую сторону владения недвижимостью в Spain, что избавляет вас от большого стресса:

• Вашa0NIEa0(идентификационный номер иностранца, необходимый для покупки), ваш испанский банковский счёт, коммунальные услуги и страхование жилья.
• Туристическая лицензия (для краткосрочной аренды), если вы хотите сдавать недвижимость.
• Постоянные налоги для нерезидентов и налоги на аренду. У компании, с которой мы работаем, есть отдельное подразделение именно для этого, и оно также может помочь при любых спорах позже.

Коротко говоря, это один надежный контакт почти по всем вопросам, которые вам понадобятся в Spain. У них также отличные местные связи, как и у нас, поэтому дела действительно решаются.

Во сколько это обойдется — без сюрпризов

Один из реальных страхов покупателей — скрытые расходы, неожиданные налоги или завышенные цены из-за того, что вы иностранец. Мы убираем это беспокойство, потому что сразу говорим обо всем открыто.

Прежде чем вы на что-либо согласитесь, вы получите четкую, детализированную смету всех расходов, чтобы знать свою реальную итоговую сумму:

• Юрист:около 1% включая VAT.
• Налог при покупке новостройки:10% IVA, плюс около 1,2% AJD (гербовый сбор).
• Нотариус и Земельный реестр:примерно 1%–2% вместе.

Как правило, закладывайте в бюджет около 12%–14% сверх цены. И поскольку мы независимы, сама цена остается той же, покупаете ли вы через нас или напрямую, так что вы также не платите «надбавку для иностранцев».

Самые большие юридические страхи — и как мы их устраняем

Юридическая сторона беспокоит покупателей, потому что здесь все работает иначе, чем дома. Вот реальные страхи и то, как юрист и мы справляемся с каждым из них.

• Унаследовать скрытые долги.В Spain долги следуют за объектом недвижимости, а не за человеком. Неоплаченная ипотека, взносы в сообщество, налоги или штрафы могут перейти к вам — иногда на десятки тысяч euros. Юрист проверяет реестр и счета сообщества, чтобы вы никогда не унаследовали чужой долг.
• Незаконная постройка или объект без лицензии.Объект без нужных лицензий или без Licence of First Occupation нельзя законно использовать для проживания, подключить к коммунальным услугам или легко перепродать, а в худших случаях ему грозят штрафы или снос. Юрист проверяет каждую лицензию, а мы с самого начала уводим вас от проблемных проектов.
• Мошенничество и потеря денег.Фальшивые объявления, люди, выдающие себя за владельца, поддельные доверенности и письма в духе «наши банковские реквизиты изменились» — все это реально. Мы устанавливаем первый контакт и проверяем, с кем вы имеете дело, а ваш юрист следит за тем, чтобы деньги переводились только безопасным способом. Никогда не платите никому, не сверившись сначала с нами или вашим юристом.
• Подписать то, чего вы не понимаете.Испанские договоры составлены на испанском, по испанскому праву, с понятиями, которых может не существовать у вас дома, а устное обещание ничего не значит, если оно не прописано письменно. Ваш юрист объяснит каждый пункт простым English, и значение имеет только то, что зафиксировано письменно.
• Невозможность сдавать объект в аренду.Дом может быть совершенно законным для покупки, но при этом иметь ограничения на краткосрочную аренду по правилам сообщества собственников. Если для вас важна аренда, юрист проверит эти правила до того, как вы возьмете на себя обязательства.
• Скрытые расходы и переплата.Как сказано выше: полная детализированная смета расходов заранее и та же цена, что и при прямой покупке.

Почему стоит работать с Spain Developments

Мы — независимый агент покупателя с доступом ко всем проектам на Costa del Sol. Мы не связаны ни с одним застройщиком и ничего не зарабатываем на вашем юристе, поэтому наши рекомендации остаются объективными. Наша услуга сопровождения покупки для вас бесплатна, потому что нашу комиссию платит застройщик, а цена одинакова независимо от того, обращаетесь вы через нас или напрямую.

Что особенно важно с юридической стороны: мы не просто даем вам юриста и исчезаем. Мы координируем и контролируем весь юридический процесс и всю сделку вместе с вашим юристом, следя за тем, чтобы каждый этап происходил вовремя и ничего не упускалось. У вас всегда есть одна команда, которая заботится о вас.

Когда будете готовы, мы познакомим вас с нашим независимым юристом или с удовольствием будем работать вместе с вашим собственным. В любом случае ваша покупка будет как следует проверена, и вы будете понимать каждый шаг.