Obezbeđivanje vaše jedinice i uslova kod novogradnje na Costa del Sol

Ova stranica je za kupce koji žele da razumeju kako se novogradnja zaista prodaje: o čemu se može pregovarati, kako funkcionišu rezervacije i plaćanja, i kako je vaš novac zaštićen. Iskrena je i detaljna, bez lažnih obećanja.

Kratak sažetak:a0Kod novogradnje, cena je uglavnom fiksna, tako da se ovde ne radi o pregovaranju da se cena spusti. Radi se o tome da dobijete pravu jedinicu u pravo vreme i da tačno znate kako proces funkcioniše. Investitori puštaju jedinice u prodaju u fazama, i često zadržavaju najbolje, pa pratimo projekte koji vam se dopadaju i javljamo vam onog trenutka kada se pojavi dobra jedinica. Takođe smo iskreni u vezi sa stvarima koje iznenade kupce: obično plaćate pre nego što potpišete, ugovor se retko menja, a projekti često kasne. Ništa od toga nije problem kada to znate unapred, a vaš novac je zakonom zaštićen tokom celog procesa.

Iskrena istina o ceni

Hajde da budemo iskreni od samog početka, jer je ta iskrenost suština svega. Kod novogradnje na Costa del Sol, cena je uglavnom fiksna. Investitori postavljaju fiksni cenovnik, i on se ne menja mnogo. Jaki projekti se brzo prodaju, a investitor koji ima listu čekanja nema razloga da spušta cenu.

Zato se nećemo pretvarati da možemo da ispregovaramo veliki popust za vas. Mnogi agenti nagoveštavaju da su cene slobodno predmet pregovora, a onda ne isporuče ništa, pa se kupac oseća izneverenim. Mi bismo radije rekli istinu. Prava vrednost nije u sniženju cene, već u izboru prave jedinice u pravom trenutku, i tu počinje naš posao za vas.

Upozorenje:a0Budite oprezni sa svakim agentom koji obećava veliki popust na novogradnju pre nego što uopšte upozna projekat. Na jakim projektima na Costa del Sol, takav popust obično ne postoji. Takvo obećanje je često samo mamac da privuče vašu pažnju.

Kako se jedinice zaista puštaju u prodaju i zašto je važno da ih mi pratimo

Evo nečega što vam većina agenata neće reći. Zato što je potražnja tako velika, investitori puštaju svoje jedinice u prodaju u fazama, redosledom koji sami izaberu. Najbolja jedinica se često ne pusti u prodaju na početku.

Šta to znači za vas:

• Rani ulazak može značiti bolju cenu.a0Kupovina pri lansiranju, pre nego što se dobije građevinska dozvola i pre prvog povećanja cene, obično vam donosi najnižu cenu. To je sjajno ako vam je najvažnija buduća vrednost.
• Najbolji dom može doći kasnije.a0Ako ste krajnji korisnik kome je važniji pravi dom nego rast vrednosti, bolja jedinica može biti puštena u prodaju mesecima kasnije, čak i u projektu koji je lansiran pre godinu dana. Dobre jedinice nisu sve nestale, daleko od toga na ovom tržištu.
• Neki investitori prvo puštaju najlošije jedinice.a0Ne svaki investitor, ali neki to rade. Slabije jedinice puste rano da ih rasprodaju, najbolje zadrže, i posmatraju kako tržište reaguje. Ovo ćete retko čuti od prodavca.

Upravo zato je važno da ih mi pratimo. Stalno imamo kupce oko istih projekata, pa kada se cenovnik ažurira, među prvima saznamo. Recite nam koji vam se projekti dopadaju, i pratićemo ih za vas. Onog trenutka kada se pojavi jedinica koja vam odgovara, javićemo vam.

Upozorenje:a0Neki investitori nisu potpuno otvoreni u vezi sa tim šta je prodato. Jedinica može biti označena kao sold kada je zapravo samo zadržana, a onda se kasnije ponovo pojavi na tržištu. Pomažemo vam da vidite kroz to, i iskreno vam kažemo kada je dom koji volite, kao određeni penthouse, zadržan umesto da je zaista prodat.

Jedinice se vraćaju, zato ne odustajte od projekta

Ako propustite neku jedinicu, nemojte odmah otpisati ceo projekat. Jedinice se vraćaju na tržište češće nego što biste pomislili.

• Postoji razmak pre ugovora.a0Nakon rezervacije, može proći neko vreme pre nego što se potpiše privatni kupoprodajni ugovor (thea0contrato privado de compraventa, ili PPC), jer je za PPC potrebna građevinska dozvola. Kod projekta koji je tek lansiran često još nema dozvole, i čekanje može trajati šest meseci ili više. Ovo je normalno i standardno.
• Kupci se predomisle.a0Neki odustanu u fazi PPC-a. Gube svoj depozit, a jedinica se vraća na tržište.
• Hipoteke propadnu.a0Čak i pri samom kraju projekta, kupac može da ne uspe da dobije hipoteku, pa investitor mora ponovo da proda jedinicu.

Zato projekat koji danas izgleda rasprodat može sledećeg meseca imati pravu jedinicu za vas. Mi pratimo situaciju i brzo reagujemo kada se neka vrati.

Kako rezervacije i depoziti zaista funkcionišu

Da biste zadržali jedinicu, plaćate rezervacioni depozit, a ostatak se plaća u fazama kako gradnja napreduje. Evo iskrenih detalja koje većina stranica preskače.

• To može zadržati jedinicu dok je proveravate.a0Ponekad možete da rezervišete kako biste blokirali jedinicu na nekoliko dana ili nedelju dana, da je valjano proverite, i ako odlučite da odustanete, investitor vraća depozit. Mnogi su po tom pitanju fleksibilni, ali uvek prvo potvrdite uslove.
• Iznos dosta varira.a0Prva rezervacija je često manji iznos kako bi se jedinica skinula sa tržišta. Kod veće kupovine, depozit može biti oko 1% do 3% od cene. Nakon toga, plaćanja su obično fazna: veća uplata oko trenutka privatnog kupoprodajnog ugovora, a zatim ostatak pri završetku.
• Bez građevinske dozvole sledi pun povraćaj novca.a0Ako investitor nikada ne dobije građevinsku dozvolu, što je retko, dobićete svoj depozit nazad u celosti. To zahteva španski zakon.

Obično plaćate pre nego što potpišete, i to je normalno

Ovo iznenadi mnoge kupce, pa želimo da budete spremni na to. Na Costa del Sol, vrlo često šaljete novac investitoru pre nego što se potpiše privatni kupoprodajni ugovor. Ugovor se zatim potpisuje nakon toga.

Ovo je ovde potpuno uobičajeno. Ne pokušavamo da vas uznemirimo, samo želimo da to očekujete. Neki investitori će prvo potpisati ugovor, ali je uobičajen redosled prvo novac, pa ugovor. Završni korak, vlasnički list (escritura), uvek se potpisuje pred notarom (notario) kao deo utvrđenog pravnog postupka. Ako unapred znate ovaj redosled, ceo proces deluje mirno umesto stresno.

Ugovor: šta vaš advokat može, a šta ne može da uradi

Hajde da postavimo realna očekivanja u vezi sa privatnim kupoprodajnim ugovorom. Većina investitora ga neće menjati. Ako projekat ima 100 jedinica i svaki kupac želi da izmeni neku klauzulu, to je jednostavno nemoguće organizovati. Ugovor je standardan i potpisujete ga uglavnom takav kakav jeste.

Pa šta onda vaš advokat zapravo radi? Proverava da li je sve u ugovoru ispravno, da li su nekretnina i investitor pouzdani i da li su vaše pravne zaštite na mestu. U oko 90% slučajeva same klauzule ne mogu da se menjaju. S vremena na vreme, za nešto sitno, dobar advokat može da prilagodi neki detalj, i videli smo da naš advokat od poverenja to uradi, ali samo retko, i obično nije ni potrebno.

Dobra vest je da je u Spain većina vaše zaštite već upisana u sam zakon, a ne ispregovarana kroz ugovor. Zato vas i standardan ugovor i dalje štiti. To je i razlog zašto preporučujemo nezavisnog advokata koji nam ne plaća nikakvu proviziju za preporuku. Mnoge agencije vas usmeravaju ka advokatu koji njima plaća proviziju. Mi to ne radimo. Slobodni ste da koristite svog advokata, i advokat uvek radi samo za vas. Mi jednostavno preporučujemo našeg jer je koordinacija jednostavnija i ceo proces vam je lakši.

Kako je vaš novac zaštićen: bankarska garancija

Ovo je zaštita koja je najvažnija, i to je zakon, a ne nešto o čemu moramo da pregovaramo.

Svaki euro koji platite pre završetka zaštićen je prema Zakonu 57/1968 (Ley 57/1968), dodatno učvršćenom Zakonom 20/2015 (Ley 20/2015). Evo kako to zaista funkcioniše:

• Vaš novac ide na poseban račun.Investitor mora da drži uplate kupaca na namenskom bankovnom računu i ne može da dira taj novac dok projekat ne bude završen.
• Banka stoji iza toga.Sredstva su pokrivena bankarskom garancijom, tako da su zaštićena čak i ako investitor upadne u probleme.
• Sve dobijate nazad ako nešto pođe po zlu.Ako projekat ne bude isporučen, dobijate nazad 100% svog novca, plus kamatu. Ova zaštita pokriva i slučaj da izgradnja bude završena sa zakašnjenjem.

Vaš advokat potvrđuje da je garancija važeća i da glasi na vaše ime pre nego što platite. Ta jedna provera je jedna od najvažnijih u celoj kupovini.

Uvek pretpostavite da će izgradnja kasniti

Nećemo vas lagati i reći da se projekti završavaju na vreme, jer vrlo često nije tako. Treba od početka da planirate kao da će vaš kasniti.

Često to nije čak ni krivica investitora. Kašnjenje može nastati zbog čekanja na opštinu, dobijanja građevinske dozvole ili priključenja struje, stvari koje su van kontrole investitora. Ako vam je dom potreban do tačno određenog datuma, iz bilo kog razloga, ostavite rezervu od nekoliko meseci.

Dobra vest nas vraća na bankarsku garanciju: kašnjenje u isporuci je jedna od stvari koje ona pokriva, pa vas kašnjenje obično košta vremena, a ne novca.

Prilagođavanje rasporeda i završnih obrada

Jedna stvarna prednost kupovine u fazi projekta jeste to što često možete da oblikujete dom pre nego što bude izgrađen, što nikada ne možete da uradite sa već završenom preprodanom nekretninom.

• Raspored.U zavisnosti od faze izgradnje, možda ćete moći da spojite dve spavaće sobe, otvorite kuhinju ili pomerite zid dok je sve još samo na papiru.
• Završne obrade.Podovi, kuhinjski elementi, pločice u kupatilu i plakari često mogu da se biraju iz ponude investitora, tako da dom odgovara vašem ukusu od prvog dana.
• Praktične nadogradnje.Klima-uređaj, podno grejanje ili dodatne utičnice mnogo je lakše dodati tokom gradnje nego posle.

Ključ je u vremenu. Što se ranije obavežete, to više možete da menjate. Pomažemo vam da rano postavite prava pitanja, kako ne biste propustili priliku.

Dodatni savet:Pitajte o mogućnostima prilagođavanja pre nego što rezervišete, a ne posle. Spisak onoga što možete da menjate, i do kada, stvarni je deo ponude, a rano potvrđivanje izbora završnih obrada daje vam dom izgrađen po vašoj meri.

Zaključak

Obezbeđivanje jedinice u novogradnji nije stvar pregovaranja da se cena spusti. Radi se o pravom trenutku, pravoj jedinici i procesu koji potpuno razumete. Pratimo projekte koji vam se dopadaju i reagujemo brzo kada se prava jedinica pojavi ili se vrati u ponudu. Iskreni smo o tome kako to zaista funkcioniše: obično plaćate pre nego što potpišete, ugovor je standardan, a završetak je često sa zakašnjenjem. A vaš novac je sve vreme bezbedno zaštićen bankarskom garancijom. Kada budete spremni, pošaljite poruku svom savetniku u Spain Developments, i za kupca nema nikakve naknade ni za šta od toga.