Provere dubinske analize pre nego što kupite u Španiji

Куповина куће на Costa del Sol је велики корак, често из друге земље. Овај водич вам показује правне провере које штите ваш новац пре него што потпишете. Сазнаћете шта треба проверити, ко то ради, колико кошта и који су ризици ако то прескочите. Написан је за стране купце новоградње.

Кратак преглед

• Due diligence је комплетна правна провера некретнине пре куповине.
• У Шпанији важи правило 2buyer beware2, па проблеми постају ваши након што потпишете.
• Обично траје 5 до 15 радних дана и део је адвокатске накнаде од 1%.
• Увек то урадите пре него што потпишете или платите, и увек користите независног адвоката.

Шта је due diligence?

Due diligence је комплетна правна провера некретнине пре куповине. Спроводи је ваш независни адвокат. Циљ је једноставан: потврдити да је некретнина правно чиста, без дугова, правилно изграђена и безбедна за куповину.

Куповина некретнина у Шпанији функционише по правилу 2buyer beware2. Када се куповина закључи, сваки скривени проблем постаје ваш, чак и ако за њега нисте знали. Due diligence је начин да те проблеме откријете на време, док још увек можете да одустанете.

Зашто је due diligence толико важан у Шпанији

У неким земљама систем штити купца. Шпанија је другачија. Овде је на вама и вашем адвокату да све проверите пре него што потпишете. После закључења куповине, прекасно је.

Страни купци су изложени додатном ризику. Можда не познајете локалне проблеме који су уобичајени у Шпанији. Можда купујете током кратког путовања, заљубљени у поглед, под притиском да донесете одлуку. Управо тада се грешке дешавају.

Ово су проблеми које је due diligence осмишљен да открије.

• Скривени дугови.A0Неплаћени порези, накнаде за заједницу власника и рачуни за комуналије остају везани за некретнину, а не за продавца. Ако прескочите проверу, ви их преузимате.
• Незаконити грађевински радови.A0Додатне собе, базен, тераса или гаража изграђени без дозволе. То може довести до казни или чак налога за рушење.
• Проблеми са урбанистичким планом.A0Кућа изграђена супротно правилима зонирања, што може ограничити начин на који је користите или утицати на препродају.
• Погрешна површина или границе.A0Ако стварна некретнина не одговара званичној евиденцији, можете имати проблема са уписом или препродајом.

Потпуна due diligence контролна листа

Ево шта обухвата исправна правна провера. Тражите од свог адвоката да сваку ставку потврди писмено.

1. Провера у Земљишном регистру (nota simple).A0Потврђује стварног власника и показује сваку хипотеку, забрану располагања или терет. Nota simple је званични извод из Земљишног регистра (Registro de la Propiedad).
2. Провера катастра.A0Потврђује да се величина и распоред некретнине у пореској евиденцији (Catastro) поклапају са стварним стањем.
3. Регистар у односу на катастар у односу на стварно стање.A0Правна евиденција, пореска евиденција и стварна некретнина морају се у свему поклапати.
4. Урбанистичко планирање и зонирање.A0Потврђује да некретнина поштује локална грађевинска правила и да против ње не постоје поступци за санкције.
5. Дозволе.A0Потврђује важећу грађевинску дозволу и Дозволу за прво усељење (Licencia de Primera OcupaciónA0- дозволу за законито становање и прикључење комуналија).
6. Дугови и рачуни.A0Проверава неплаћени IBI (општински порез), накнаде за заједницу власника и рачуне за комуналије.
7. Заједница власника.A0Потврђује да је заједница (comunidad de propietarios) добро вођена, без великих дугова или правних спорова, и проверава правила заједнице.
8. Статус издавања.A0Потврђује да ли се кућа може законито издавати туристима, ако је то ваш план.

Додатне провере за новоградњу и куповину у фази пројекта

Новоградња и некретнине купљене у фази пројекта захтевају још неколико провера. Оне вас штите од ризика који су специфични за куповину некретнине која је нова или још није завршена.

• Компанија инвеститора.A0Потврдите да инвеститор постоји и проверите његово финансијско стање у Привредном регистру (Registro Mercantil).
• Власништво над земљиштем.A0Потврдите да инвеститор заиста поседује земљиште или има право да на њему гради.
• Банкарска гаранција.A0За куповину у фази пројекта, потврдите да важећа банкарска гаранција (aval bancario) покрива сваку фазну уплату, у складу са Law 57/1968 и Law 20/2015. Никада не уплаћујте депозит без тога.
• Детаљна спецификација.A0Прибавите тачан опис материјала, распореда и опреме у писаној форми, како инвеститор не би могао тихо да их измени или касније додатно наплати.
• Датум завршетка и казне.nbsp;Уговор треба да одреди јасан рок и казне за кашњења.
• 10-годишња конструктивна гаранција.nbsp;Шпански закон захтева 10-годишњу гаранцију на конструкцију зграде.

Напомена о окупасима (сквотерима).nbsp;Многи купци брину због сквотера. То је оправдана брига, али је стварни ризик у затвореном, новоизграђеном стамбеном комплексу веома низак. Ови домови су настањени, под алармом и под надзором заједнице власника. Шпански Закон против сквотера из 2025. године (Ley Antiokupas), који је на снази од априла 2025, такође је учинио исељење много бржим. Полиција може уклонити бесправне станаре у року од 48 сати ако буду откривени рано, а судови сада користе убрзани поступак од око 15 дана. Део добре куповине је и да обезбедите да је ваш нови дом прописно обезбеђен од првог дана.

Када то треба да урадите?

Пре него што потпишете било шта обавезујуће. Пре него што уплатите било какав озбиљнији износ новца. Ово је најважније временско правило у шпанским некретнинама.

Приватни купопродајни уговор (contrato de arrasnbsp;- обавезујући уговор о капари) је правно извршив. Ако га потпишете, а затим одустанете, чак и из доброг разлога, можете изгубити капару. Зато провере морају доћи прве.

Ако вас продавац или агент притиска да брзо потпишете, ваш адвокат може додати суспензивну клаузулу (condición suspensivanbsp;- клаузула за излазак из уговора). То чини посао условљеним чистим резултатом правне провере. Ако се појави озбиљан проблем, одустајете и задржавате свој новац.

Упозорење:nbsp;Притисак типа „потпишите данас или губите“ је класична тактика. Права, добра некретнина ће и даље бити ту и после ваљане провере. Никада не дозволите да вас хитност натера да потпишете пре него што се заврши правна провера.

Колико траје и колико кошта

Правна провера обично трајеnbsp;5 до 15 радних дана. Тачно време зависи од некретнине и од тога колико брзо општина одговори.

Трошак је део хонорара вашег адвоката, који је обично окоnbsp;1% купопродајне цене плус ПДВ (IVA од 21%). Хајде да употребимо стварни пример саnbsp;500.000 евраnbsp;новоградње.

Пример обрачуна: новоградња од 500.000 евра

• 5.000 евраnbsp;- хонорар адвоката, укључујући правну проверу (1%)
• 1.050 евраnbsp;- ПДВ (21%)
• Укупно: 6.050 евра

Сама nota simple кошта само неколико евра. Права вредност је у увежбаном оку адвоката, који заједно чита регистар, катастар, дозволе и рачуне заједнице. У односу на куповину од 500.000 евра, ово је мали новац за потпуни мир.

Шта се дешава ако то прескочите

Ови ризици нису ретке хорор приче. Дешавају се често, посебно купцима који иду пребрзо. Прескакање правне провере може значити:

• Плаћање казни или суочавање са рушењем због грађевинских радова без дозволе.
• Немогућност добијања хипотеке, осигурања или исправне регистрације.
• Наслеђивање туђих неплаћених дугова.
• Правне спорове са комшијама или општином.
• Проблеме при препродаји дома због правног недостатка.

Било која од ових ствари може коштати много више од адвокатског хонорара, а неке се уопште не могу исправити.

Куповина на даљину: провере из иностранства

Не морате бити у Шпанији ради правне провере. Већина британских, ирских, холандских, скандинавских, немачких, пољских и чешких купаца то решава из свог дома.

Ваш независни адвокат прибавља изводе из регистра и катастра, контактира општину, пореску управу и заједницу, и извештава вас на вашем језику. Ако не можете да путујете ради закључења куповине, потписујете пуномоћ (poder notarialnbsp;- правни документ који омогућава вашем адвокату да поступа у ваше име) како би ваш адвокат могао да потпише уговор у ваше име. Цела провера може да тече док ви остајете у својој земљи.

Овде је прави тим све. У Spain Developments, радимо само са независним шпанским адвокатима, никада са адвокатом инвеститора. То је важно јер адвокат инвеститора има сукоб интереса: плаћа га продавац. Независни адвокат има и обавезу и разлог да пронађе проблеме пре него што постану ваши. Као агент купца којег плаћа инвеститор, координишемо целокупну правну проверу тако да ништа не буде пропуштено.

Бонус савет:nbsp;Тражите од свог адвоката писани извештај о правној провери на крају. Јасан сажетак онога што је проверено, шта је пронађено и шта је решено. Добар адвокат ово даје као стандард. То је такође користан доказ за будућност, ако икада будете продавали.

Пре него што потпишете: контролна листа правне провере

• Свеж извод nota simple прибављен из Земљишног регистра.
• Катастар, регистар и стварно стање се у потпуности поклапају.
• Потврђене су грађевинска дозвола и дозвола за прво усељење.
• Нема неплаћеног IBI, трошкова заједнице или дугова за комуналије.
• За куповину у фази пројекта: важећа банкарска гаранција покрива сваку фазну уплату.
• Примљен писани извештај о правној провери од вашег адвоката.

Суштина

Правна провера је законска провера која чува ваш новац у Шпанији. Она потврђује стварног власника, открива скривене дугове, проверава дозволе и осигурава да је дом правно чист. У систему „купац нека пази“, то је ваша главна заштита.

Uvek obavite detaljnu proveru pre nego što potpišete ili platite i uvek koristite nezavisnog advokata, a ne advokata investitora. Ako kupujete novogradnju na Costa del Solu, Spain Developments može organizovati potpunu, nezavisnu pravnu proveru, vođenu na vašem jeziku od početka do kraja.