Vlasnički list i Nota Simple u Španiji objašnjeni

Ako kupujete новоградњу на Costa del Sol, два документа доказују да је дом заиста ваш: title deed и nota simple. Овај водич објашњава шта је сваки од њих, по чему се разликују и зашто су важни. Написан је за стране купце који желе да знају да је њихов новац безбедан.

Кратак резиме

• Escritura је ваш title deed, потписан код нотара, који вас чини власником.
• Nota simple је јефтин извод из регистра који читате пре куповине.
• Прочитајте nota simple да бисте одлучили, потпишите escritura да бисте купили.
• Увек набавите свежу nota simple из регистра, никада само копију продавца.

Кратка верзија

The 0escritura 0је ваш title deed. То је документ, потписан пред нотаром, којим се власништво преноси на вас. The 0nota simple 0је кратак извод из Земљишног регистра који показује ко је власник некретнине и да ли на њој постоје дугови. Једно је ваш доказ о власништву. Друго је ваша провера пре куповине.

Замислите то овако. Nota simple је извештај који читате пре потписивања. Escritura је оно што потписујете. Затим се регистар ажурира тако да приказује ваше име.

Шта је escritura (title deed)?

Escritura (пуно име 0escritura pública de compraventa, јавна исправа о продаји) је званични правни документ којим се некретнина преноси са продавца на вас. Потписује се пред нотаром (notario 0- неутралним јавним службеником). Када се потпише, власништво прелази на вас.

Пошто га нотар оверава, escritura је јавни документ. Има велику правну снагу, далеко већу од приватног уговора. Она је темељ поседовања некретнине у Шпанији.

Ваша escritura садржи:

• Пуна имена и бројеве личних докумената купца и продавца (ваш NIE за стране купце).
• Детаљан опис некретнине: адреса, величина, границе, гаража, остава.
• Податке из Земљишног регистра и катастарску референцу (referencia catastral).
• Цену и начин на који је плаћена.
• Било коју хипотеку или терет на некретнини.
• Порезе који доспевају и ко их плаћа, као и датум када преузимате посед.

Након потписивања, исправа се шаље у Земљишни регистар (Registro de la Propiedad 0- званичну евиденцију власништва над некретнинама) да би вас уписали као новог власника. Овај последњи корак је оно што у потпуности штити ваше власништво од било каквог захтева трећих лица.

Шта је nota simple?

Nota simple (пуно име 0nota simple registral 0- званични извод из земљишног регистра) је званични извод из Земљишног регистра. То је кратак, јасан сажетак правног статуса некретнине. Јефтин је, брз и најважнији документ који читате пре куповине.

Nota simple вам говори четири кључне ствари.

• Ко је власник. 0Име уписаног власника и његов удео. Ово потврђује да продавац заиста може да прода.
• Које дугове има. 0Хипотеке, забране располагања (правне заплене) или други терети.
• Која ограничења важе. 0Права пролаза, плодоуживање или посебна ограничења.
• Шта је у току. 0Све промене које су у поступку, као што је упис нове хипотеке.

То није title deed и није правни доказ о власништву на суду. Само пуна 0certificación registral 0(оверена потврда из регистра) служи за то. Али за проверу некретнине пре куповине, nota simple је управо оно што вам треба.

Title deed и nota simple: разлика

Ево ова два документа један поред другог.

Escritura (title deed)

• Шта је то: 0исправа којом се преноси власништво.
• Потписује: 0нотар.
• Сврха: 0доказ да сте власник дома.
• Када је користите: 0при потписивању и након њега.
• Правна снага: 0пуни правни доказ.
• Трошак: 0део трошкова закључења купопродаје.

Nota simple

• Шта је то: 0сажети извод из регистра.
• Потписује: 0нико; то је извештај.
• Сврха: 0проверити некретнину пре куповине.
• Када је користите: 0пре него што ишта платите.
• Правна снага: 0само информативно.
• Трошак: 0неколико евра.

У једној реченици: читате nota simple да бисте одлучили, потписујете escritura да бисте купили, а затим регистар приказује ваше име.

Zemljišna knjiga naspram katastra

Strani kupci često mešaju ova dva sistema. Različiti su i potrebno je da se oba podudaraju.

Zemljišna knjiga (Registro de la Propiedad)

Evidentira pravno vlasništvo, dugove i prava. nota simple dolazi odavde. Ovo je pravna evidencija.

Katastar (Catastro)

Evidentira fizičku nekretninu za poreske svrhe: veličinu, granice, lokaciju i vrednost. Katastarska referenca dolazi odavde.

Dobar advokat proverava da li se obe evidencije međusobno podudaraju i da li odgovaraju stvarnoj nekretnini. Ako registar navodi jednu površinu, a katastar drugu, to je problem koji treba rešiti pre nego što kupite, a ne posle.

Kako dobiti nota simple (cena i vreme)

Svako ko ima stvaran razlog može zatražiti nota simple. Kao kupac, ispunjavate uslov. Ne morate biti vlasnik.

Postoje dva zvanična načina. Izbegavajte privatne „brze“ sajtove koji naplaćuju mnogo više za isti dokument.

• Online (registradores.org):nbsp;okonbsp;9 evra  VAT. Obično u roku od 2 sata, najviše 48 sati.
• Lično u lokalnom registru:nbsp;okonbsp;3,64 evra  VAT. Odmah ili za nekoliko sati.
• Privatni sajtovi trećih strana:nbsp;20 do 30 evra ili više. Razlikuje se, često je sporije. Izbegavajte ih.

Da biste zatražili jedan, dajete bar jedno od sledećeg: broj registra (finca), tačnu adresu, ime vlasnika i ID, ili katastarsku referencu.

Dodatni savet:nbsp;Nabavite svež nota simple dva puta. Jednom na početku, kada vam se nekretnina prvi put dopadne. Zatim ponovo neposredno pre potpisivanja ugovora. Tako se otkrivaju eventualne promene u poslednjem trenutku, kao što su nova hipoteka ili teret upisan u poslednjim nedeljama.

Šta nota simple otkriva o riziku

Ovde nota simple štiti vaš novac. Otkriva tačne probleme koji strane kupce skupo koštaju.

• Skriveni dugovi.nbsp;Hipoteka ili embargo na nekretnini. U Španiji neki dugovi prate nekretninu, a ne prodavca. nota simple ih prikazuje kako ih ne biste nasledili.
• Pogrešan prodavac.nbsp;Ako osoba koja prodaje nije upisani vlasnik, stanite. nota simple potvrđuje ko može legalno da prodaje.
• Tereti i ograničenja.nbsp;Prava prolaza ili druga ograničenja koja utiču na to kako možete koristiti dom.
• Za novogradnju.nbsp;Kako se gradnja završava, investitor upisuje svaku jedinicu. Vaš advokat proverava da li je nova jedinica ispravno formirana i bez tereta pre nego što zaključite kupovinu.

Hajde da upotrebimo stvaran primer. Dogovorite kupovinu stana u novogradnji zanbsp;500.000 evra. nota simple pokazuje hipoteku od 130.000 evra koja je još uvek upisana na jedinici iz investitorovog građevinskog kredita. To je normalno u ovoj fazi. Ali mora biti izbrisana ili otplaćena pre zaključenja kupovine, kako ne biste preuzeli dug. Vaš advokat se pobrine za to. Bez nota simple to nikada ne biste videli.

Upozorenje:nbsp;Nikada se ne oslanjajte na nota simple koji vam daju prodavac ili agent. Može biti star ili izmenjen. Uvek neka vaš nezavisni advokat pribavi nov, direktno iz registra.

Dan potpisivanja ugovora, korak po korak

Evo kako izgleda zaključenje kupovine kada potpisujete escritura.

1. Završne provere.nbsp;Vaš advokat pribavlja poslednji nota simple da potvrdi da se ništa nije promenilo.
2. Kod notara.nbsp;Kupac i prodavac (ili njihovi predstavnici) prisustvuju. Ako ne možete da putujete, vaš advokat potpisuje umesto vas uz Power of Attorney (poder notarial).
3. Čitanje i potpisivanje.nbsp;Notar čita ključne uslove i potvrđuje da svi razumeju. Potpisujete escritura.
4. Plaćanje i ključevi.nbsp;Plaćate preostali iznos. Dobijate ključeve i overenu kopiju ugovora (copia autorizada).
5. Porezi i registracija.nbsp;Vaš advokat plaća poreze i predaje ugovor Zemljišnoj knjizi. Nekoliko nedelja kasnije, registar vas prikazuje kao vlasnika.

Notar zauvek čuva original ugovora u svojoj arhivi (thenbsp;protocolo). Vi čuvate svoju overenu kopiju. Registar vodi zvaničnu evidenciju o vašem vlasništvu.

Šta ako izgubim svoj vlasnički list?

Ne paničite. Vaše vlasništvo je sigurno jer je evidentirano u Zemljišnoj knjizi. Uvek možete dobiti novu kopiju.

• Zatražite novu kopiju od notara.nbsp;Zatražite od notara koji je potpisao original novu overenu kopiju (copia autorizada). Pokazaćete ličnu kartu i platiti naknadu.
• Zatražite potvrdu od registra.nbsp;Zatražite od Zemljišne knjigenbsp;certificación registralnbsp;da potvrdi vaše vlasništvo i status nekretnine.

Vaš advokat može da uradi oboje za vas, što je korisno ako živite u inostranstvu.

Ceo ovaj proces je jedan od razloga zašto je tim na maternjem jeziku toliko važan. U Spain Developments sarađujemo sa nezavisnim španskim advokatima, nikada sa advokatom investitora, koji čitaju nota simple, proveravaju registar u odnosu na katastar i potvrđuju da je ugovor čist pre nego što potpišete. Kao agent kupca kojeg plaća investitor, naš posao je da se pobrinemo da dom koji plaćate bude pravno i u potpunosti vaš.

Suština

nota simple je vaša provera pre kupovine. Pokazuje ko je vlasnik nekretnine i da li nosi dugove. escritura je vaš vlasnički list, potpisan kod notara, koji vas čini vlasnikom. Zajedno štite vašu kupovinu od skrivenih problema.

Uvek pribavite svež nota simple iz registra, a ne samo primerak prodavca, i neka ga pregleda nezavisni advokat. Ako kupujete novogradnju na Costa del Sol, Spain Developments može organizovati upravo to, kako bi vaše vlasništvo bilo čisto i sigurno.