Juridik och överlåtelse vid köp av nyproduktion i Spanien

Den här sidan är för internationella köpare som vill få sitt köp av fastighet i Spanien kontrollerat och hanterat på rätt sätt. Du får veta varför du behöver en oberoende spansk advokat, vad de gör för dig, vad det kostar och hur vi övervakar hela den juridiska processen tillsammans med dig. Tydligt, ärligt och på enkel svenska.

Att köpa fastighet i Spanien är tryggt när den juridiska sidan sköts rätt. Faran är att använda fel advokat, eller ingen advokat alls. Här är hur du skyddar dig.

Snabbt svar:a0I Spanien kontrollerar en oberoende advokat juridiskt allt innan du köper. Vi rekommenderar en pålitlig advokat som betalar oss noll i provision, tar 1 % inklusive moms (under den vanliga nivån) och endast företräder dig. Du behöver inte ta med en advokat hemifrån, du behöver en som kan spansk lag. Vi samordnar och övervakar hela den juridiska processen tillsammans med dem, så att inget faller mellan stolarna.

Du behöver en spansk advokat, inte en hemifrån

Många köpare antar att de ska ta med sin egen advokat hemifrån för att hantera allt. Det är en naturlig tanke, men så fungerar det inte i Spanien.

Du behöver en spansk advokat som kan spansk lag. Även där europeisk lag gäller är reglerna och de dagliga rutiner som faktiskt styr ditt köp spanska. En advokat som arbetar i ett annat system kommer inte att kunna dem.

Du är självklart välkommen att även involvera din advokat från hemlandet och låta dem arbeta tillsammans med den spanska. Enligt vår ärliga erfarenhet tillför det dock oftast väldigt lite och saktar ofta ner processen. Advokater utomlands får ofta betalt per timme, så de kan gå igenom varje klausul i detalj och ta upp frågor som det spanska systemet redan har avgjort, för att sedan ändå fråga den spanska advokaten hur det fungerar här. Särskilt vid nyproduktion är stora delar av processen fastställda i lag, så avtalet och stegen är ganska standardiserade. En spansk advokat som lever i detta system hjälper dig smidigt igenom det.

Varför en oberoende advokat är viktigast

Här är kärnan i det hela. Många mäklarbyråer hänvisar dig till en advokat som betalar dem en förmedlingsavgift. Då blir advokatens lojalitet delad, och de kan välja att tiga om ett problem som borde stoppa affären.

Vi gör det annorlunda. Vi rekommenderar en oberoende advokat som inte betalar oss någonting, inte ett öre. Deras enda skyldighet är mot dig som köpare. En verkligt oberoende advokat kommer att säga åt dig att gå därifrån från en dålig affär, även när det betyder ingen försäljning och inga arvoden för någon.

Detta är ännu viktigare vid ett återförsäljningsobjekt än vid nyproduktion. En nyproduktion följer en ganska fast, juridiskt reglerad process. Ett återförsäljningsobjekt har fler saker som kan gå fel, så en advokat som inte är genuint oberoende har mindre anledning att stoppa en affär som borde stoppas, och obekväma detaljer kan förbli dolda. Med en oberoende advokat sopas inget under mattan.

Du är alltid fri att använda din egen spanska advokat. Vi rekommenderar vår eftersom vi har arbetat tillsammans i många år, samordningen går smidigare och hela processen blir enklare för dig. Men valet är ditt, och advokaten företräder alltid dig.

Bonustips:a0Det är alltid värt att veta var din advokats lojalitet ligger. En rimlig fråga till vilken byrå som helst är om advokaten de föreslår betalar dem en förmedlingsavgift. En pålitlig byrå svarar rakt på sak. Det gör vi: vår betalar oss ingenting.

En relaterad punkt. Det är bäst att inte förlita sig på den advokat som byggherren eller säljarens mäklare föreslår, eftersom deras intresse är att få försäljningen i hamn. En oberoende advokat på din sida, som den vi rekommenderar, är något helt annat.

Vad advokaten gör för dig

En spansk fastighetsadvokat gör mycket mer än att läsa ett avtal. De genomför en fullständig juridisk granskning och kontrollerar varje juridisk omständighet kring fastigheten innan du betalar, och advokaten vi arbetar med tar 1 % inklusive moms, vilket täcker allt detta.

• De kontrollerara0nota simple, ett utdrag ur fastighetsregistret som visar vem som äger fastigheten och eventuella skulder eller belastningar på den.
• De bekräftar att byggnationen är laglig och har alla nödvändiga tillstånd, så att du inte ärver en olaglig eller otillåten fastighet.
• De förklarar allt för dig, på enkel engelska, i varje steg, så att du alltid förstår vad du skriver under.

Samma advokat ordnar också den praktiska sidan av att äga i Spanien, vilket sparar dig mycket stress:

• Ditta0NIEa0(det utländska identifikationsnummer du behöver för att köpa), ditt spanska bankkonto, dina el- och vattenabonnemang samt din hemförsäkring.
• Turistlicensen (licens för semesteruthyrning), om du vill hyra ut fastigheten.
• Löpande skatter för icke-residenta och för uthyrning. Firman vi arbetar med har en särskild avdelning för just detta och kan också hjälpa till med eventuella tvister senare.

Kort sagt är det en pålitlig kontakt för nästan allt du kommer att behöva i Spain. De har också utmärkta lokala kontakter, precis som vi, så saker blir faktiskt gjorda.

Vad det kostar, utan överraskningar

En verklig oro för köpare är dolda kostnader, oväntade skatter eller att bli överdebiterad för att man är utlänning. Vi tar bort den oron genom att vara helt öppna från början.

Innan du binder dig till något får du en tydlig, specificerad uppskattning av varje kostnad, så att du vet din verkliga totala summa:

• Advokaten:a0cirka 1% inklusive moms.
• Köpskatt på en nyproduktion:a010% IVA, plus cirka 1,2% AJD (stämpelskatt).
• Notarie och fastighetsregister:a0ungefär 1% till 2% tillsammans.

Som regel bör du budgetera cirka 12% till 14% utöver priset. Och eftersom vi är oberoende är själva priset detsamma oavsett om du köper genom oss eller går direkt, så du betalar inte heller något utlänningspåslag.

De största juridiska farhågorna, och hur vi undanröjer dem

Den juridiska sidan oroar köpare eftersom den fungerar annorlunda än hemma. Här är de verkliga farhågorna, och hur advokaten och vi hanterar var och en av dem.

• Att ärva dolda skulder.a0I Spain följer skulder fastigheten, inte personen. Ett obetalt bolån, samfällighetsavgifter, skatter eller böter kan övergå till dig, ibland tiotusentals euro. Advokaten kontrollerar registret och samfällighetens konton, så att du aldrig tar över någon annans skuld.
• Ett olagligt eller olicensierat bygge.a0En fastighet utan rätt tillstånd, eller utan sitt Licence of First Occupation, kan inte lagligen bebos, anslutas till el och vatten eller enkelt säljas vidare, och i värsta fall riskerar den böter eller rivning. Advokaten verifierar varje tillstånd, och vi styr dig bort från problematiska projekt redan från början.
• Bedrägerier och förlorade pengar.a0Falska annonser, personer som utger sig för att vara ägaren, förfalskade fullmakter och mejl om att "våra bankuppgifter har ändrats" är alla verkliga risker. Vi tar den första kontakten och verifierar vem du har att göra med, och din advokat ser till att pengar endast flyttas på ett säkert sätt. Betala aldrig någon utan att först ha kontrollerat med oss eller din advokat.
• Att skriva under något du inte förstår.a0Spanska kontrakt är på spanska, enligt spansk lag, med begrepp som kanske inte finns hemma, och ett muntligt löfte betyder ingenting om det inte står skriftligt. Din advokat förklarar varje klausul på enkel engelska, och endast det som står skriftligt gäller.
• Att inte kunna hyra ut den.a0Ett hem kan vara helt lagligt att köpa men begränsat för semesteruthyrning enligt bostadsrättsföreningens regler. Om uthyrning är viktigt för dig kontrollerar advokaten de reglerna innan du binder dig.
• Dolda kostnader och att betala för mycket.a0Som ovan: en fullständig, specificerad kostnadsuppskattning i förväg, och samma pris som att gå direkt.

Varför arbeta med Spain Developments

Vi är en oberoende köparagent med tillgång till varje projekt på Costa del Sol. Vi är inte knutna till någon byggherre, och vi tjänar ingenting på din advokat, så våra råd förblir opartiska. Vår köptjänst är gratis för dig, eftersom byggherren betalar vårt arvode, och priset är identiskt oavsett om du kommer via oss eller går direkt.

Viktigast av allt på den juridiska sidan är att vi inte bara hänvisar dig till en advokat och sedan försvinner. Vi samordnar och övervakar hela den juridiska processen och hela transaktionen tillsammans med din advokat, och ser till att varje steg sker i tid så att inget faller mellan stolarna. Du har alltid ett team som tar hand om dig.

När du är redo introducerar vi dig för vår oberoende advokat, eller samarbetar gärna med din egen. Oavsett vilket blir ditt köp ordentligt granskat, och du förstår varje steg.