İspanya'da Mülk Satın Almanın Gerçek Maliyeti (2026)

Bu rehber, ister projeden ister anahtar teslim yeni inşa olsun, Costa del Sol'daki yeni bir projeye bakan uluslararası alıcılar içindir. Sadece etiket fiyatını değil, gerçek toplam maliyeti göreceksiniz. 500.000 euros değerindeki bir evde her vergiyi, her ücreti ve tam toplamı gösteriyoruz.

Kısaca:a0İlan fiyatı asla ödeyeceğiniz fiyat değildir. Costa del Sol'da yeni bir proje, vergi ve ücretlerde yaklaşık %12-14 ekstra maliyet getirirken, ikinci el bir konut (özel bir malikten alınan ikinci el ev) yaklaşık %10-12 tutar. 500.000 euros tutarında yeni bir konutta bu, üstüne kabaca 60.000 ila 70.000 euros demektir; yani gerçek toplam maliyetiniz yaklaşık 565.000 euros olur. Projeden alırsanız, ayrıca inşaat sırasında hepsini bir kerede değil, aşamalı olarak ödeme yaparsınız. Mortgage kullanırsanız, nakit olarak %30-40 peşinat gerekir.

İşte nakit ödenen 500.000 euros tutarındaki yeni bir projede öne çıkan rakamlar.

• 50.000 eurosa0- %10 oranında IVA
• 6.000 eurosa0- %1,2 oranında AJD damga vergisi
• 6.050 eurosa0- %1 artı IVA avukat ücreti
• ~565.000 eurosa0- gerçek toplam maliyet

İlan fiyatı ile gerçek fiyat arasındaki bu fark, çoğu alıcının bir numaralı korkusudur. Aşağıda tahmin yürütmeyi ortadan kaldırıyoruz. Tüm rakamlar 2026 içindir ve her örnek yeni bir projeyi esas alır, çünkü Costa del Sol'da sattığımız şey budur.

İlan fiyatı neden gerçek fiyat değil

500.000 euros değerinde bir ev gördüğünüzde, bu sadece başlangıçtır. İspanya bunun üstüne vergi ve ücretler ekler. Bunlar isteğe bağlı değildir. Her yasal satın almanın parçasıdır.

İyi haber şu: maliyetler çoğunlukla yasayla sabittir ve öngörmesi kolaydır. Bunları öğrendikten sonra kötü sürprizler olmaz. Toplam ek maliyet iki şeye bağlıdır:

• Konut bira0yeni projea0mi (geliştiriciden alınan, ister projeden ister anahtar teslim yeni inşa olsun) yoksa bira0ikinci ela0mi (özel bir malikten alınan ikinci el ev)?
• Nakit mi ödüyorsunuz, yoksa mortgage mı kullanıyorsunuz?

Yeni bir proje, vergi açısından ikinci ele göre biraz daha pahalıya gelir; ancak yepyeni bir yapı, 10 yıllık yapısal garanti ve modern enerji derecelendirmeleri sunar. Aşağıda yeni projeyi öne çıkarıyoruz, çünkü sattığımız şey bu; karşılaştırma için alternatif olarak ikinci eli de gösteriyoruz.

Uyarı:a0Birçok alıcı ek maliyetler için yalnızca %5-7 bütçe ayırıyor. Gerçek oran yeni bir projede %12-14'tür. Çok düşük planlarsanız, teslim gününde nakdiniz yetersiz kalabilir. Her zaman tam tutarı planlayın.

Yeni bir proje için nasıl ödeme yapılır

Yeni bir proje tek seferde ödenmez. Takvim, projeden (hala inşa halinde) mi yoksa anahtar teslim (bitmiş ve taşınmaya hazır) mi satın aldığınıza bağlıdır.

Projeden alımda, inşaat sırasında aşamalı ödeme:

• Rezervasyon:a0evi piyasadan çekmek için yaklaşık 6.000 ila 10.000 euros kapora.
• Özel sözleşmede:a0fiyatın yaklaşık %20 ila %40'ına kadar tamamlama yaparsınız; ödeme, bina yükseldikçe aşamalı olarak yapılır. Her aşama ödemesi bira0banka garantisi (aval), ile korunur; böylece geliştirici teslim etmezse paranız güvendedir.
• Teslimde:a0ev tamamlandığında ve anahtarları aldığınızda kalan %60 ila %80 bakiyeyi ödersiniz.

Ev zaten tamamlanmışsa anahtar teslim yeni inşa:

• Rezervasyon:a0evi güvence altına almak için aynı kapora.
• Özel sözleşmede:a0fiyatın yaklaşık %10'u.
• Teslimde:a0bakiye, genellikle birkaç hafta içinde.

500.000 euros tutarında projeden bir ev için örnek hesap:

• ~10.000 eurosa0- rezervasyon
• ~200.000 euros'ya kadara0- inşaat sırasında aşamalı ödemeler (%20 ila %40, banka garantili)
• bakiyea0- anahtarları teslim aldığınızda, teslimde ödenir

Bu aşamalı zamanlama, ikinci ele göre büyük farklardan biridir. İkinci el bir konut (aşağıda ele alınan alternatif) çok daha hızlı ödenir: %10 kapora, ardından dört ila sekiz hafta sonra bakiye.

Bonus ipucu:a0Projeden alımda her aşama ödemesinin banka garantisiyle desteklendiğini mutlaka kontrol edin. Bu sizin korumanızdır. İyi bir alıcı temsilcisi, tek bir aşama ödemesi yapmadan önce garantinin yerinde olduğunu teyit eder.

Yeni bir projede vergiler (IVA + AJD)

Yeni bir proje, ister projeden ister anahtar teslim olsun, iki satın alma vergisine tabidir.

• IVA (KDV için İspanyolca kelime, katma değer vergisi):a0konutlar için fiyatın %10'u. Bu, İspanya anakarasının her yerinde aynıdır.
• AJD (damga vergisi, resmi tapu senedi üzerindeki vergi):a0Andalucía'da fiyatın %1,2'si.

Birlikte bu,a011,2%a0yeni bir projede vergi olarak eder.

500.000 euros üzerinden örnek hesap:

• 50.000 eurosa0- %10 oranında IVA
• 6.000 eurosa0- %1,2 oranında AJD damga vergisi
• Toplam satın alma vergisi: 56.000 euros

Bonus ipucu:a0Bazı projeler garaj alanını ve depoyu (adıa0trastero) ayrı bir tapuda satar. Ayrı satılırsa bunlar %10 değil, %21 IVA'ya tabi olabilir. Otopark ve deponun konut fiyatına dahil olduğunu temsilcinizden teyit etmesini isteyin. İyi bir alıcı temsilcisi, taahhütte bulunmadan önce bunu sizin için kontrol eder.

Alternatif: ikinci el konutta vergiler (ITP)

İkinci el, yeni projeye karşıt seçenektir. Özel bir satıcıdan alınan ikinci el bir evdir ve IVA ödemez. Bunun yerine,a0ödersiniz.ITP (ikinci el konutlardaki devir vergisi).

Andalucía'da ITP,a07%a0fiyatın oranındadır. İkinci elde ayrı bir damga vergisi yoktur, çünkü ITP onun yerine geçer.

500.000 euros üzerinden örnek hesap:

• %7 ITP: 35.000 euros

Dolayısıyla ikinci el, vergi açısından yeni bir projeden daha ucuza gelir. İşte yan yana fark.

• Yeni proje (%11,2): 56.000 euros
• İkinci el (%7): 35.000 euros

Ancak yeni bir proje daha düşük işletme maliyetleri, 10 yıllık yapısal garanti ve modern enerji derecelendirmeleri getirir; ayrıca projeden alım, ödemeleri inşaat süresine yaymanıza izin verir. Seçim sadece vergiden ibaret değildir.

Bonus ipucu:a0İkinci elde, ITP tapu imzalandıktan sonraki 30 gün içinde ödenmelidir. Bunu sizin için avukatınız halleder. İş bitti diye düşünüp İspanya'dan ayrılmayın; vergi ödemesi imzadan hemen sonra gelir.

Noter ve Tapu Sicili ücretleri

İspanya'daki her satın alma bira0noter (satışı yasal hale getiren kamu görevlisi). huzurunda imzalanır. Bundan sonra konut,a0Tapu Siciline (Registro de la Propiedad, mülkün kime ait olduğunun resmi kaydı).

kaydedilir. Her iki ücret de yasayla belirlenir ve her ofiste benzerdir.

• Noter ücreti:a0yaklaşık 600 ila 1.200 euros.
• Tapu Sicili ücreti:a0yaklaşık 400 ila 700 euros.

500.000 euros üzerinden örnek hesap:

• ~1.500 eurosa0- noter
• ~1.000 eurosa0- Tapu Sicili
• Toplam: ~2.500 euros

Bunlar verginin yanında küçük kalır, ama gerçektir. Bütçenize ekleyin.

Avukat ücretleri

Yasa gereği avukat kullanmanız zorunlu değildir. Ama uluslararası bir alıcı için harcayacağınız en akıllı paradır. Yeni bir projede iyi bir avukat, yapı ruhsatını, geliştiricinin geçmiş performansını ve projeden alımda her aşama ödemesinin banka garantisiyle kapsandığını kontrol eder. İkinci elde ise avukat, konutun borç taşımadığını ve satıcının gerçekten sahibi olduğunu kontrol eder.

• Tipik avukat ücreti:a0fiyatın yaklaşık %1'i, artı ücret üzerine %21 IVA.

500.000 euros üzerinden örnek hesap:

• 5.000 eurosa0- %1 oranında avukat ücreti
• 1.050 euro - Ücret üzerinden %21 IVA
• Toplam: ~6.050 euro

Uyarı: Asla yalnızca geliştiricinin avukatını (veya yeniden satışta satıcının avukatını) kullanmayın. Onlar karşı taraf için çalışır. Sadece sizin için çalışan, size ait bağımsız bir avukat istersiniz. Bu, sizi devralınan borçlardan ve imar sorunlarından korur.

Spain Developments olarak biz bağımsız bir alıcı temsilcisiyiz. Ücretimizi geliştirici ödüyor, bu yüzden siz bize hiçbir şey ödemezsiniz. Ayrıca güvenilir bağımsız bir avukat bulmanıza da yardımcı oluyoruz, böylece süreçte asla yalnız kalmazsınız.

İpotek masrafları (eğer borçlanırsanız)

Peşin ödeme yapıyorsanız bu bölümü atlayabilirsiniz. Borçlanıyorsanız biraz daha ekleyin.

İspanyol bankaları yerleşik olmayanlara yaklaşık olarak %60 ila %70 fiyatın kadar kredi verir. Bu yüzden elinizde fiyatın %30 ila %40'ı kadar nakitve ayrıca yukarıdaki tüm masraflar olmalıdır. Depozito teknik olarak bir "masraf" değildir, ancak hazır bulundurmanız gerekir.

Ek ipotek masrafları:

• Gayrimenkul ekspertizi (bankanın evin değerine ilişkin kontrolü): yaklaşık 300 ila 600 euro.
• Banka düzenleme ücreti: kredinin %0 ila %1,5'i. Çoğu zaman pazarlık edilebilir.

İyi haber: 2019'dan beri İspanyol yasası bankanın ipotek damga vergisini, ipotek noter ücretini ve ipotek tapu sicil ücretini ödemesini zorunlu kılıyor. Bunları siz ödemezsiniz. Bankanızın bunları eklemeye çalışmadığını kontrol edin.

500.000 euro üzerinden, %65 ipotekle (325.000 euro kredi) hesaplanmış örnek:

• ~500 euro - ekspertiz
• 3.250 euro - %1 düzenleme ücreti
• Toplam: ~3.750 euro

Bonus ipucu: İspanyol bankaları vergi ve ücretler için size borç vermez. Bu %12-13 kendi birikimlerinizden gelmelidir. Nakit akışınızı dikkatlice planlayın.

Küçük ama gerçek ek masraflar

Özellikle uluslararası alıcılar için birkaç küçük masraf daha vardır:

• NIE numarası (yabancılar için İspanyol vergi kimlik numaranız): yaklaşık 10 ila 150 euro, süreci hızlandırmak için bir temsilci kullanıp kullanmadığınıza bağlı olarak. Onsuz satın alamazsınız.
• İspanyol banka hesabı: genellikle açılışı ücretsizdir, ancak bir tane gerekecektir.
• Vekâletname (imza için şahsen katılamıyorsanız): yaklaşık 150 ila 300 euro.
• Abonelik bağlantıları (yeni yapıda su, elektrik): yaklaşık 200 ila 500 euro.

Bunlar büyük kalemler değildir, ama birikirler. Bu grup için yaklaşık 500 ila 1.000 euro bütçe ayırın.

Döviz bozdurma: gizli bir maliyet

Bu, birçok alıcıyı hazırlıksız yakalar. Gelirinizi pound, krona veya z
42oty olarak elde ediyorsanız, paranızı euroya çevirmeniz gerekir. Ev euro üzerinden fiyatlandırılır.

Cadde üzerindeki geleneksel bankalar genellikle kötü bir kur ve ayrıca ücretler ekler. Bu size en fazla 3% gönderdiğiniz tutarın kadar mal olabilir. 500.000 euro'luk bir alımda, %3 15.000 euro kötü bir kura kaybedilmiş olur.

Uzman bir döviz brokeri genellikle bankadan daha iyi kur verir. Tasarruf binlerce euro olabilir. Ayrıca kuru önceden de "sabitleyebilirsiniz", böylece düşen bir pound, teklif ile tamamlanma arasında fiyatınızı artırmaz.

Hesaplanmış örnek: Yaklaşık 565.000 euro gönderiyorsunuz (fiyat artı masraflar). Bir banka kuru size bir brokerden %3 daha pahalıya mal olabilir. Bu, uzman kullanarak en fazla 17.000 euro tasarruf anlamına gelebilir.

Bonus ipucu: Döviz transferinizi imza gününde değil, erkenden planlayın. Büyük bir transferi aceleye getirmek insanların para kaybetme şeklidir. Costa del Sol alıcılarına hizmet veren güvenilir FX (döviz) uzmanlarına sizi yönlendirebiliriz.

500.000 euro için tam maliyet dökümü

İşte Costa del Sol'da 500.000 euro'luk bir ev için peşin ödeme yapıldığında tam tablo. Önce yeni proje (bizim sattığımız), sonra alternatif olarak yeniden satış.

Yeni proje, peşin ödeme

• 500.000 euro - satın alma fiyatı
• 50.000 eurosa0- %10 oranında IVA
• 6.000 eurosa0- %1,2 oranında AJD damga vergisi
• 1.500 euroa0- noter
• 1.000 euroa0- Tapu Sicili
• 6.050 eurosa0- %1 artı IVA avukat ücreti
• 700 euro - NIE, banka, abonelikler
• Toplam ek masraflar: 65.250 euro
• Toplam her şey dahil maliyet: 565.250 euro

Bu bir maketten satış eviyse, her şey dahil rakam aynıdır, ancak nakit aşamalar halinde çıkar: rezervasyon için yaklaşık 10.000 euro, inşaat sırasında banka garantili ödemelerde %20 ila %40 ve kalan tutar teslimde. Oturuma hazır yeni yapıda ise daha hızlı yol izlenir: rezervasyon, sonra sözleşmede %10, ardından teslimde bakiye.

Yeniden satış, peşin ödeme (alternatif)

• 500.000 euro - satın alma fiyatı
• 35.000 euro - %7 ITP devir vergisi
• 1.500 euroa0- noter
• 1.000 euroa0- Tapu Sicili
• 6.050 eurosa0- %1 artı IVA avukat ücreti
• 700 euro - NIE, banka, abonelikler
• Toplam ek masraflar: 44.250 euro
• Toplam her şey dahil maliyet: 544.250 euro

Yani 500.000 euro'luk bir yeni proje gerçekte yaklaşık 565.000 euro her şey dahil tutar. Bu da ilan fiyatından yaklaşık %13 daha fazla anlamına gelir. Yeniden satış ise yaklaşık 544.000 euro, yani yaklaşık %9 daha fazla.

Not: Bu döküm peşin alımı varsayar. İpotek varsa, yaklaşık 3.750 euro ipotek masrafı ekleyin. Yabancı para birimi varsa, kur farkını da hesaba katın. Maketten satışta ödemelerin inşaat boyunca yayıldığını, yeniden satışta ise ödemenin sadece dört ila sekiz hafta içinde yapıldığını unutmayın.

Gerçekte ne kadar nakde ihtiyacınız var?

En çok önem taşıyan soru budur. İki basit durum, ikisi de yeni proje için.

Peşin ödeme, yeni proje, 500.000 euro: tam her şey dahil tutara ihtiyacınız var, yaklaşık 565.000 euro. Maketten satış bir evde bunu inşaat boyunca aşamalar halinde ödersiniz; oturuma hazır bir evde ise birkaç hafta içinde ödersiniz.

%65 ipotek kullanarak, yeni proje, 500.000 euro:

• 175.000 euro - peşinat (fiyatın %35'i)
• ~65.250 euro - vergiler ve ücretler
• ~3.750 euro - ipotek masrafları
• Gerekli toplam nakit: ~244.000 euro

Banka diğer 325.000 euro'yu verir. Bu yüzden dürüst planlama önemlidir. Bir eve âşık olmadan önce gerçek rakamınızı bilmelisiniz.

Spain Developments olarak, bağlanmadan önce beğendiğiniz herhangi bir ev için size bu tam dökümü sunuyoruz. Alıcı ücreti yoktur, çünkü ücretimizi geliştirici öder. Bizim işimiz, kötü sürprizlerle karşılaşmamanızı sağlamaktır.

Sonuç

Costa del Sol'da yeni bir proje satın almanın gerçek maliyeti, fiyatın üzerine yaklaşık %12-14'tür. 500.000 euro'luk bir yeni yapıda bu, her şey dahil yaklaşık 565.000 euro anlamına gelir. En büyük kalemler IVA, damga vergisi ve avukatınızdır; en kolay tasarruf ise iyi bir döviz brokerinden gelir. Maketten alırsanız ödemeleri inşaat boyunca yayarsınız, bakiye ise teslimde ödenir. Buna karşılık, yeniden satışta maliyet fiyatın üzerine yaklaşık %10-12 gelir ve ödeme çok daha hızlı yapılır. Tam tutar için plan yapın, böylece teslim gününde şok yaşamazsınız.

Gördüğünüz bir ev için tam her şey dahil rakamı mı istiyorsunuz? Spain Developments ile iletişime geçin, sizin için bunu ücret almadan ve baskı yapmadan kalem kalem çıkaralım.