Перевірка забудовника для покупців житла на етапі будівництва в Іспанії

Ця сторінка призначена для міжнародних покупців, які розглядають купівлю житла off-plan або нового будівництва на Costa del Sol. Ви хочете знати, чи надійний забудовник, перш ніж передати будь-які гроші. На цій сторінці пояснюється, як перевірити забудовника, простою та чесною мовою.

Купівля off-plan означає оплату житла до того, як його буде завершено. Це може бути чудовим способом купівлі. Але все також може піти не так, якщо забудовник слабкий. Хороша новина в тому, що іспанське законодавство надійно захищає покупців, а ретельна перевірка усуває більшість ризиків.

Коротка відповідь:nbsp;Ми чесно скажемо вам, чи є забудовник усталеним і перевіреним, чи це зовсім нова компанія без підтвердженого досвіду, і поділимося будь-яким реальним досвідом, який маємо. Ваш юрист юридично перевіряє ліцензії, банківську гарантію та земельний реєстр, і ми можемо познайомити вас із незалежним юристом, з яким працюємо вже багато років, хоча користуватися нашим не є обов’язковим. За іспанським законом кожен платіж off-plan має бути захищений банківською гарантією, тож навіть якщо забудовник зазнає краху, ваші гроші можна повернути.

Хто що перевіряє, чесно

Тут важливо точно розуміти ролі, тому що деякі агентства їх розмивають. Є дві окремі задачі, і їх виконують дві різні людини.

Ми перевіряємо забудовника як компанію. Чесна реальність така, що Costa del Sol переживає бум, тому багато забудовників нові, а для деяких це взагалі перший проєкт. Є кілька усталених імен, яких ми вже знаємо і з якими працювали. Наше завдання — чесно сказати вам, на який тип ви дивитеся, і там, де ми маємо реальний досвід із забудовником або знаємо покупців, які його мають, ми відкрито цим ділимося — і хорошим, і поганим. Там, де досвіду в нас ще немає, ми говоримо про це прямо, а не вдаємо, що він є.

Ваш юрист проводить юридичну перевірку. В Іспанії це працює саме так. Юрист офіційно підтверджує ліцензії, банківську гарантію та записи в земельному реєстрі. Ми можемо познайомити вас із незалежним юристом, з яким працюємо й якому довіряємо вже багато років, хоча ви ніколи не зобов’язані користуватися нашим.

• Ми даємо вам людську картину там, де вона в нас є: це усталений забудовник, якого ми знаємо, чи новіший, який ще не має підтвердженого досвіду.
• Ваш юрист дає вам юридичну картину: чи всі документи дійсні та належним чином оформлені.
• Разом ці дві перевірки охоплюють і репутацію, і документи, тож ніщо не вислизне крізь щілину.

Бонусна порада:nbsp;Гарна брошура нічого не говорить про забудовника. Якщо в нього є завершені проєкти, попросіть їх показати і, якщо можете, поговоріть із людьми, які вже купили. Попередньо завершені об’єкти — найкраща підказка щодо майбутнього завершення, хоча в зовсім нового забудовника їх може ще не бути, і це саме по собі важливо знати.

Реальні ризики купівлі off-plan

Будьмо чесними щодо того, що може піти не так. Ці страхи реальні, і ви заслуговуєте їх розуміти.

Найглибший страх походить із 2008 року. Коли ринок обвалився, тисячі іноземних покупців втратили свої поетапні платежі, бо забудовники збанкрутували посеред будівництва. Ця травма досі впливає на те, наскільки обережно почуваються покупці сьогодні. Велика різниця тепер у тому, що іспанське законодавство зобов’язує захищати кожен платіж off-plan банківською гарантією, тож навіть якщо забудовник зазнає краху, ваші гроші можна повернути. Нижче ми пояснюємо, як саме це працює.

• У забудовника можуть закінчитися гроші під час будівництва, залишивши будівлю незавершеною, а ваші платежі — під ризиком.
• Будівництво може початися без повного пакета ліцензій, і в найгіршому випадку суд може постановити знесення.
• Нечесна компанія з продажу off-plan може взяти депозити й просто зникнути.

Є також ризики в самому кінці будівництва, коли ви очікуєте заселення.

• Відсутня або недійсна банківська гарантія залишає ваші поетапні платежі незахищеними.
• Безnbsp;Ліцензії на перше заселення, ви не можете законно проживати в житлі або підключити комунальні послуги.
• Тактика продажів під тиском, як-от «спеціальна ціна лише сьогодні, інші вже зацікавлені», змушує вас зобов’язатися ще до того, як ви щось перевірите.

Останній пункт заслуговує на чітку відповідь. Справжній тиск — це попереджувальний знак, а не причина поспішати. Хороше житло і надійний забудовник нікуди не зникнуть після того, як ваш юрист проведе перевірки.

Як іспанське законодавство захищає ваші гроші

Ось заспокійлива частина, і вона справді сильна. В Іспанії існує серйозний правовий захист для покупців off-plan. Коли ви це зрозумієте, страх втратити депозит значно зменшиться.

Кожен платіж, який ви здійснюєте до завершення будівництва, має бути захищений банківською гарантією або страховим полісом. Це вимагається законом, тож для забудовника це не є опцією.

• Цей захист походить ізnbsp;Ley 57/1968, закон, який вимагає від забудовників гарантувати платежі покупців, посилений Ley 20/2015Ley 20/2015.
• Якщо забудовник не виконує зобов’язання щодо здачі об’єкта, ви маєте право на повернення 100% ваших грошей, плюс законні відсотки.
• Йдеться не лише про ситуацію, коли забудовник банкрутує. Якщо будівництво затягується понад строк завершення, встановлений у вашому контракті, ви також маєте право повернути свої гроші.
• Банки, які зберігають ці кошти, несуть солідарну відповідальність, і Верховний суд Іспанії послідовно ставав на бік покупців у таких справах.

Це означає, що ваші поетапні платежі не висять у повітрі. Вони підкріплені гарантією, за законом, і суди на вашому боці. Головне — переконатися, що ця гарантія справді існує та є дійсною, і саме це підтверджує ваш юрист.

Ось простий приклад. Протягом будівництва ви сплачуєте 150.000 euros поетапними платежами за житло на стадії проєкту. Згодом забудовник не завершує будівництво. За наявності дійсної банківської гарантії відповідно до Ley 57/1968, ви можете повернути ці 150.000 euros плюс законні відсотки, і банк також несе відповідальність.

Юридичні документи, які перевіряє ваш юрист

Ваш юрист працює за чітким контрольним списком, перш ніж ви наражаєтесь на будь-який ризик. Вам не потрібно заучувати ці терміни, але їх розуміння допомагає вам відчувати контроль над ситуацією.

• The Licencia de obralicencia de obra, будівельна ліцензія, яка дозволяє законно здійснювати будівництво.
• Що земля є Suelo urbanosuelo urbano, тобто вона класифікується як міська та придатна для забудови, а не як захищена або сільська земля.
• The Licencia de obraCFO, сертифікат завершення робіт, який підтверджує, що будівлю належним чином завершено.

Ще кілька документів потрібні на фінішному етапі та в реєстрі.

• The Licencia de obraLFO, Licence of First Occupation, яка дозволяє вам законно проживати в будинку та підключити воду й електроенергію.
• Свіжий витяг із земельного реєстру, щоб він показував справжній поточний статус.
• Дійсна банківська гарантія або страховий поліс, що покриває кожен поетапний платіж, який ви здійснили.

Попередження: Невеликий резервний депозит часто сплачується спочатку, ще до оформлення банківської гарантії, і це нормально. Частина, яку потрібно захистити, — це приватний договір купівлі-продажу (PPC), де починаються великі поетапні платежі. Перш ніж ви їх сплатите, ваш юрист має підтвердити, що дійсна банківська гарантія вже оформлена. Саме ця гарантія повертає вам гроші, якщо будівництво зривається.

Чому варто працювати зі Spain Developments

Ми є незалежним агентом покупця з доступом до кожного проєкту на Costa del Sol. Ми не пов’язані з жодним окремим забудовником. Це означає, що в нас немає причин схиляти вас до забудовника, який вам не підходить.

Ми відмовляли покупців від забудовників зі слабким післяпродажним сервісом, навіть коли ці проєкти виглядали привабливо на папері. Ми краще втратимо швидкий продаж, ніж відправимо вас у виснажливий досвід. Ми досягаємо успіху лише тоді, коли ви щасливі у своєму домі.

Наша послуга супроводу купівлі нічого вам не коштує, тому що наш гонорар сплачує забудовник. Ціна однакова незалежно від того, купуєте ви через нас чи напряму, оскільки комісія вже закладена у фіксований прайс. Пряма купівля нічого вам не заощаджує і позбавляє вас експерта на вашому боці.

Коли ви будете готові, ми дамо вам чесну оцінку будь-якого забудовника, а ваш юрист зафіксує всі юридичні перевірки. Саме так ви купуєте житло на стадії проєкту з упевненістю.