Як закріпити за собою об’єкт і умови в новобудові на Costa del Sol

Ця сторінка для покупців, які хочуть зрозуміти, як насправді продаються квартири в новобудовах: що можна обговорювати, як працюють бронювання та платежі, і як захищені ваші гроші. Усе чесно й детально, без фальшивих обіцянок.

Короткий підсумок: На новобудовах ціна здебільшого фіксована, тож мова не про те, щоб виторгувати нижчу ціну. Йдеться про те, щоб отримати для вас правильний об’єкт у правильний момент і точно розуміти, як працює весь процес. Девелопери випускають об’єкти партіями й часто притримують найкращі, тому ми стежимо за проєктами, які вам подобаються, і повідомляємо вас у ту ж мить, щойно з’являється хороший варіант. Ми також чесно говоримо про речі, які дивують покупців: зазвичай ви платите до підписання, контракт майже ніколи не змінюють, а проєкти часто затримуються. Усе це не проблема, якщо ви знаєте про це заздалегідь, а ваші гроші весь час захищені законом.

Чесна правда про ціну

Будьмо чесними з самого початку, бо саме в цій чесності весь сенс. У новобудовах Costa del Sol ціна здебільшого фіксована. Девелопери встановлюють фіксований прайс-лист, і він майже не змінюється. Сильні проєкти продаються швидко, і забудовник із листом очікування не має жодної причини знижувати ціну.

Тому ми не будемо вдавати, що можемо виторгувати для вас велику знижку. Багато агентів натякають, що ціни вільно обговорюються, а потім нічого не дають, і покупець почувається розчарованим. Ми краще скажемо вам правду. Справжня цінність не в зниженні ціни, а у виборі правильного об’єкта у правильний момент — і саме тут ми починаємо працювати для вас.

Попередження: Будьте обережні з будь-яким агентом, який обіцяє велику знижку на новобудову ще до того, як навіть дізнається про сам проєкт. У сильних проєктах Costa del Sol такої знижки зазвичай не існує. Така обіцянка часто є лише приманкою, щоб привернути вашу увагу.

Як насправді випускаються об’єкти і чому важливо, щоб ми стежили

Ось дещо, чого більшість агентів вам не скаже. Оскільки попит такий високий, девелопери випускають свої об’єкти партіями, у тому порядку, який самі обирають. Найкращий об’єкт часто не випускають на старті.

Що це означає для вас:

• Ранній старт може означати кращу ціну. Купівля на старті продажів, до отримання будівельної ліцензії та до першого підвищення цін, зазвичай дає вам найнижчу ціну. Це чудово, якщо для вас найважливіша майбутня вартість.
• Найкраще житло може з’явитися пізніше. Якщо ви купуєте для себе і для вас важливіше правильне житло, ніж зростання вартості, кращий об’єкт можуть випустити через кілька місяців, навіть у проєкті, який стартував рік тому. Хороші об’єкти на цьому ринку далеко не всі розкуплені.
• Деякі девелопери спочатку випускають найгірші об’єкти. Не всі девелопери, але деякі так роблять. Вони спочатку виставляють слабші об’єкти, щоб їх позбутися, притримують найкращі та дивляться, як реагує ринок. Ви рідко почуєте це від продавця.

Саме тому так важливо, щоб ми стежили. Ми постійно працюємо з покупцями в одних і тих самих проєктах, тож коли оновлюється прайс-лист, ми одні з перших про це дізнаємося. Скажіть нам, які проєкти вам подобаються, і ми будемо стежити за ними для вас. У ту ж мить, щойно з’явиться об’єкт, який вам підходить, ми дамо вам знати.

Попередження: Деякі девелопери не до кінця відкрито показують, що вже продано. Об’єкт може бути позначений як продано, хоча насправді його просто притримують, а потім він знову з’являється на ринку. Ми допомагаємо вам бачити це наскрізь і чесно кажемо, коли житло, яке вам подобається, наприклад певний пентхаус, просто утримують, а не справді вже втрачено.

Об’єкти повертаються, тож не відмовляйтеся від проєкту

Якщо ви пропустили якийсь об’єкт, не списуйте весь проєкт. Об’єкти повертаються на ринок частіше, ніж ви могли б подумати.

• Є проміжок до підписання контракту. Після бронювання може минути певний час до підписання приватного договору купівлі-продажу (the contrato privado de compraventa, або PPC), оскільки для PPC потрібна будівельна ліцензія. У щойно запущеному проєкті ліцензії часто ще немає, і очікування може тривати шість місяців або більше. Це нормально і стандартно.
• Покупці змінюють свою думку. Деякі відмовляються на етапі PPC. Вони втрачають свій депозит, а об’єкт повертається на ринок.
• Іпотека зривається. Навіть ближче до завершення проєкту покупець може не отримати іпотеку, і девелоперу доводиться знову продавати об’єкт.

Тож проєкт, який сьогодні виглядає повністю розпроданим, уже наступного місяця може мати правильний для вас об’єкт. Ми стежимо й діємо швидко, коли щось повертається.

Як насправді працюють бронювання та депозити

Щоб зарезервувати об’єкт, ви сплачуєте резервувальний депозит, а решта сплачується поетапно в міру просування будівництва. Ось чесні деталі, які більшість сторінок пропускає.

• Це може утримати об’єкт, поки ви його перевіряєте. Іноді ви можете зробити бронювання, щоб заблокувати об’єкт на кілька днів або тиждень, спокійно все перевірити, і якщо вирішите відмовитися, девелопер поверне депозит. Багато хто гнучкий у цьому питанні, але завжди спочатку підтверджуйте умови.
• Сума дуже різниться. Перше бронювання часто є меншою сумою, щоб зняти об’єкт із ринку. У разі більшої покупки депозит може становити приблизно 1%–3% від ціни. Після цього платежі зазвичай ідуть поетапно: більший платіж приблизно на етапі приватного договору купівлі-продажу, а потім залишок при завершенні.
• Немає будівельної ліцензії — повне повернення коштів. Якщо девелопер так і не отримає будівельну ліцензію, що трапляється рідко, ви отримаєте свій депозит назад у повному обсязі. Цього вимагає іспанське законодавство.

Зазвичай ви платите до підписання, і це нормально

Це дивує багатьох покупців, тому ми хочемо, щоб ви були до цього готові. На Costa del Sol ви дуже часто надсилаєте гроші девелоперу ще до підписання приватного договору купівлі-продажу. А сам договір підписується вже потім.

Тут це цілком стандартна практика. Ми не намагаємося вас налякати, просто хочемо, щоб ви цього очікували. Деякі забудовники спочатку підпишуть договір, але звичний порядок такий: спочатку гроші, потім договір. Останній крок, право власності (escritura), завжди підписується перед нотаріусом (notario) як частина встановленого законом процесу. Якщо знати цей порядок заздалегідь, усе відчувається спокійно, а не стресово.

Договір: що ваш юрист може і чого не може зробити

Давайте встановимо реалістичні очікування щодо приватного договору купівлі. Більшість забудовників не змінюють його. Якщо в проєкті 100 об’єктів і кожен покупець хоче відредагувати якийсь пункт, цим просто неможливо керувати. Договір стандартний, і ви підписуєте його здебільшого таким, як він є.

Тож що насправді робить ваш юрист? Він перевіряє, що в договорі все правильно, що нерухомість і забудовник надійні, і що ваші правові гарантії на місці. Приблизно у 90% випадків самі пункти змінити не можна. Час від часу, якщо йдеться про щось невелике, хороший юрист може скоригувати деталь, і ми бачили, як наш перевірений юрист це робив, але лише рідко, і зазвичай у цьому немає потреби.

Хороша новина в тому, що в Spain більшість вашого захисту прописана в самому законі, а не узгоджується в договорі. Тож навіть стандартний договір залишає вас у безпеці. Саме тому ми також рекомендуємо незалежного юриста, який не платить нам жодної реферальної комісії. Багато агентств скеровують вас до юриста, який платить їм відкат. Ми так не робимо. Ви вільні користуватися послугами власного юриста, і юрист завжди діє лише у ваших інтересах. Ми просто рекомендуємо нашого, тому що координація проходить злагодженіше, а весь процес для вас простіший.

Як захищені ваші гроші: банківська гарантія

Це захист, який має найбільше значення, і це вимога закону, а не щось, що нам потрібно узгоджувати.

Кожне euro, яке ви сплачуєте до завершення, захищене згідно із Законом 57/1968 (Ley 57/1968), посиленим Законом 20/2015 (Ley 20/2015). Ось як це працює на практиці:

• Ваші гроші надходять на окремий рахунок.a0Забудовник повинен зберігати платежі покупців на спеціальному банківському рахунку і не може торкатися цих грошей, доки проєкт не буде завершений.
• За цим стоїть банк.a0Кошти покриваються банківською гарантією, тому вони захищені навіть якщо у забудовника виникнуть проблеми.
• Ви отримаєте все назад, якщо щось піде не так.a0Якщо проєкт не буде зданий, ви отримаєте назад 100% своїх грошей, плюс відсотки. Цей захист також поширюється на затримку завершення будівництва.

Ваш юрист підтверджує, що гарантія дійсна і оформлена на ваше ім’я, перш ніж ви заплатите. Ця одна перевірка — одна з найважливіших у всій покупці.

Завжди виходьте з того, що будівництво затримається

Ми не будемо вам брехати й казати, що об’єкти здаються вчасно, бо дуже часто це не так. Вам варто від самого початку планувати так, ніби ваш об’єкт буде затриманий.

Часто це навіть не вина забудовника. Затримка може виникнути через очікування від мерії, отримання ліцензії на будівництво або підключення електрики — речі, які забудовник не контролює. Якщо вам потрібне житло до конкретної дати з будь-якої причини, закладайте запас у кілька місяців.

Хороша новина знову пов’язана з банківською гарантією: затримка здачі — одна з речей, які вона покриває, тож затримка зазвичай коштує вам часу, а не ваших грошей.

Налаштування планування та оздоблення під себе

Одна з реальних переваг купівлі на етапі проєкту полягає в тому, що ви часто можете сформувати житло ще до його будівництва, чого ніколи не зробиш із готовим об’єктом на вторинному ринку.

• Планування.a0Залежно від етапу будівництва, ви можете мати змогу об’єднати дві спальні, відкрити кухню або пересунути стіну, поки все ще існує лише на папері.
• Оздоблення.a0Підлоги, кухонні модулі, плитка у ванній і шафи часто можна вибрати з варіантів забудовника, тож житло з першого дня відповідатиме вашому смаку.
• Практичні покращення.a0Кондиціонування, підігрів підлоги або додаткові розетки значно легше додати під час будівництва, ніж після нього.

Ключ — у часі. Чим раніше ви зобов’яжетеся, тим більше зможете змінити. Ми допомагаємо вам поставити правильні запитання на ранньому етапі, щоб ви не проґавили цю можливість.

Бонусна порада:a0Питайте про можливості кастомізації до бронювання, а не після. Список того, що ви можете змінити і до якого моменту, — це реальна частина угоди, а раннє затвердження ваших варіантів оздоблення дає вам житло, створене навколо вас.

Висновок

Закріпити за собою об’єкт у новобудові — це не про те, щоб виторгувати нижчу ціну. Це про таймінг, правильний об’єкт і процес, який ви повністю розумієте. Ми стежимо за проєктами, які вам подобаються, і швидко діємо, коли з’являється правильний об’єкт або він знову повертається у продаж. Ми чесно говоримо про те, як це працює насправді: зазвичай ви платите до підписання, договір стандартний, а завершення часто затримується. І весь цей час ваші гроші безпечно захищені банківською гарантією. Коли будете готові, напишіть своєму консультанту в Spain Developments — і за все це немає жодної комісії для покупця.