在西班牙購買新建樓盤的法律與產權轉讓

此頁面是為想確保其西班牙物業購買獲得妥善審查和處理的國際買家而設。你會了解為甚麼你需要一位獨立的西班牙律師、他們會為你做甚麼、費用是多少，以及我們如何與你一起監督整個法律程序。清晰、誠實、用淺白語言說明。

在西班牙買物業，只要法律程序處理得當，就是安全的。風險在於用了錯的律師，或者根本沒有律師。以下是你保護自己的方法。

簡短回答：a0在西班牙，獨立律師會在你購買前依法檢查所有事情。我們推薦一位值得信賴的律師，他向我們支付零佣金，收費為1%（已包括 VAT，低於一般收費），並且只代表你。你不需要從自己國家帶律師過來，你需要的是一位懂西班牙法律的律師。我們會與他們一起協調並監督整個法律程序，確保沒有任何事情被遺漏。

你需要的是西班牙律師，不是你本國的律師

很多買家以為可以帶自己本國的律師來處理一切。這樣想很自然，但在西班牙並不是這樣運作的。

你需要一位懂西班牙法律的西班牙律師。即使在適用歐洲法律的情況下，真正規範你購買程序的規則和日常操作，仍然是西班牙的。一位在其他法律制度下執業的律師並不會了解這些。

你當然也可以讓你本國的律師參與，並與西班牙律師一起合作。不過，根據我們坦白的經驗，這通常幫助不大，而且往往會拖慢進度。海外律師經常按小時收費，所以他們可能會非常仔細地逐條審閱每一項條款，提出一些西班牙制度其實早已處理好的問題，然後最後還是要再問西班牙律師這裏是如何運作的。尤其是新樓盤，程序有很大部分由法律規定，所以合約和步驟都相當標準化。一位熟悉這套制度的西班牙律師，能讓你順利完成整個過程。

為甚麼獨立律師最重要

這才是核心。很多中介會把你轉介給一位向他們支付介紹費的律師。那麼，該律師的忠誠就會被分散，他們可能會對本應令交易停止的問題保持沉默。

我們的做法不同。我們推薦的是一位獨立律師，他不會向我們支付任何費用，一分一毫也沒有。他們唯一的責任對象就是你，買家。一位真正獨立的律師，遇到不好的交易時會叫你放棄，即使那代表沒有成交，也沒有人能收費。

這一點在二手物業上比新樓盤更重要。新樓盤通常遵循一套相當固定、受法律框架規範的程序。二手物業則有更多可能出錯的地方，所以如果律師不是真正獨立，他們就更沒有理由去叫停一宗本應停止的交易，而一些尷尬的細節也可能一直被隱藏。有了獨立律師，就不會有任何事情被掃到地毯下。

你當然可以自由選用你自己的西班牙律師。我們推薦我們合作的律師，是因為我們已合作多年，協調更順暢，整個過程對你來說也更輕鬆。但選擇權在你手上，而律師永遠都是代表你。

額外貼士：a0你永遠都應該知道你的律師究竟向誰負責。向任何中介提出一個合理問題，就是他們建議的律師是否會向他們支付介紹費。值得信賴的中介會直接回答。我們會：我們的律師不會向我們支付任何費用。

還有一點相關的事。最好不要依賴由發展商或賣方代理提出的律師，因為他們的利益在於完成交易。像我們推薦的那種站在你這邊的獨立律師，完全是另一回事。

律師會為你做甚麼

西班牙物業律師做的遠不止閱讀合約。他們會進行全面的盡職調查，在你付款前核實有關物業的每一項法律事實，而我們合作的律師收費為1%（已包括 VAT），這已涵蓋全部服務。

• 他們會查核a0nota simple，即土地註冊處摘錄，顯示誰擁有該物業，以及物業上是否有任何債務或負擔。
• 他們會確認建築是否合法並已獲得所有完整牌照，確保你不會接手一個非法或無牌的物業。
• 他們會在每一步都用淺白英文向你解釋一切，讓你永遠清楚自己正在簽署甚麼。

同一位律師還會協助安排在西班牙持有物業的實務事項，為你省去很多壓力：

• 你的a0NIEa0（購買時所需的外國人身份識別號碼）、你的西班牙銀行戶口、公用事業服務，以及你的家居保險。
• 旅遊（度假出租）牌照，如果你打算把物業出租。
• 持續性的非居民及租金稅務。我們合作的事務所設有專門部門處理這些事項，日後如有任何爭議，也可以提供協助。

簡單來說，這就是你在 Spain 幾乎所有所需事項的一個值得信賴的聯絡窗口。他們亦擁有出色的本地人脈，我們也是，所以事情實際上都能順利辦成。

費用是多少，完全沒有驚喜

買家真正害怕的是隱藏費用、突如其來的稅項，或者因為是外國人而被收貴。我們以完全透明的方式，為你消除這些憂慮。

在你承諾任何事情之前，你會先收到一份清晰、逐項列明的所有費用估算，讓你知道真正的總成本數字：

• 律師費：nbsp;大約 1%，已包括 VAT。
• 新樓購買稅：nbsp;10% IVA，另加約 1,2% AJD（印花稅）。
• 公證及土地註冊費：nbsp;合共大約 1% 至 2%。

一般來說，預算應在樓價之上再加約 12% 至 14%。而且因為我們是獨立的，樓價本身無論你經我們購買還是直接購買都一樣，所以你亦不會被收取外國人溢價。

最大的法律憂慮，以及我們如何替你消除它們

法律方面之所以令買家擔心，是因為它跟你家鄉的做法不同。以下是真正的憂慮，以及律師和我們如何逐一處理。

• 承接隱藏債務。nbsp;在 Spain，債務是跟隨物業，而不是跟隨個人。未清按揭、業主委員會費用、稅項或罰款都可能轉移到你身上，有時金額高達數萬歐元。律師會查核註冊資料和社區帳目，確保你不會承接別人的債務。
• 非法或未獲許可的建築。nbsp;一個沒有正確牌照，或沒有其 Licence of First Occupation 的物業，不能合法居住、不能接駁公用設施，也難以轉售；最壞情況下更可能面臨罰款或清拆。律師會核實每一項牌照，而我們亦會一開始就幫你避開有問題的發展項目。
• 騙局及金錢損失。nbsp;虛假樓盤、冒充業主的人、偽造授權書，以及「我們的銀行資料已更改」這類電郵，全都是真實存在的。我們會先作初步接觸並核實你正在接洽的人，而你的律師會確保資金只會以安全方式轉移。未先向我們或你的律師核實之前，切勿向任何人付款。
• 簽署自己不明白的文件。nbsp;西班牙合約以西班牙文撰寫，受西班牙法律規管，當中有些概念在你家鄉可能根本不存在，而口頭承諾除非白紙黑字寫明，否則毫無意義。你的律師會用淺白 English 解釋每一條條款，而且只有書面內容才作數。
• 不能把物業出租。nbsp;一間房屋在法律上可能完全可以購買，但卻可能因業主委員會規則而限制作度假出租。如果出租對你很重要，律師會在你作出承諾前先查清這些規則。
• 隱藏費用及支付過高。nbsp;正如上文所述：事先提供完整、逐項列明的費用估算，而且價格與直接購買相同。

為甚麼與 Spain Developments 合作

我們是獨立買家代理，可接觸 Costa del Sol 上每一個發展項目。我們不受任何發展商綁定，亦不會從你的律師身上賺取任何費用，因此我們的建議保持客觀純粹。我們的置業服務對你免費，因為由發展商支付我們的費用，而無論你經我們還是直接前往，價格都完全相同。

對法律程序而言，最重要的是，我們不會只是介紹一位律師給你然後消失。我們會與你的律師一起協調和監督整個法律程序及整宗交易，確保每一步都按時進行，避免任何事情被遺漏。你始終都有一個團隊照顧你。

當你準備好時，我們會介紹我們的獨立律師給你，或者很樂意與你自己的律師合作。無論哪種方式，你的購買都會得到妥善審查，而你亦會明白每一個步驟。