Provjera investitora za kupce nekretnina u izgradnji u Španiji

Ova stranica je za međunarodne kupce koji razmatraju kupovinu doma u izgradnji ili novogradnje na Costa del Sol. Želite znati da li je investitor siguran prije nego što predate bilo kakav novac. Ova stranica objašnjava kako provjeriti investitora, jednostavnim i iskrenim jezikom.

Kupovina u izgradnji znači plaćanje doma prije nego što bude završen. To može biti odličan način kupovine. Također može poći po zlu ako je investitor slab. Dobra vijest je da španski zakon snažno štiti kupce, a pažljiva provjera uklanja većinu rizika.

Brzi odgovor:a0Iskreno vam kažemo da li je investitor etabliran i provjeren, ili potpuno nov bez dosadašnjeg iskustva, i dijelimo svako stvarno iskustvo koje imamo. Vaš advokat pravno provjerava licence, bankarsku garanciju i zemljišne knjige, a možemo vas povezati i s nezavisnim advokatom s kojim sarađujemo godinama, iako korištenje našeg nije obavezno. Prema španskom zakonu, svaka uplata za kupovinu u izgradnji mora biti zaštićena bankarskom garancijom, tako da je čak i ako investitor propadne vaš novac moguće vratiti.

Ko šta provjerava, iskreno

Važno je biti precizan oko uloga ovdje, jer ih neke agencije zamagljuju. Postoje dva odvojena posla, i rade ih dvije različite osobe.

Mi provjeravamo investitora kao firmu. Iskrena stvarnost je da Costa del Sol doživljava procvat, pa su mnogi investitori novi, a nekima je to prvi projekat. Postoji nekoliko etabliranih imena koja već poznajemo i s kojima smo radili. Naš posao je da vam iskreno kažemo koju vrstu gledate, i gdje imamo stvarno iskustvo s investitorom, ili poznajemo kupce koji ga imaju, to otvoreno dijelimo, i dobro i loše. Gdje još nemamo iskustva, to jasno kažemo umjesto da se pretvaramo.

Vaš advokat radi pravnu provjeru. U Španiji to tako funkcioniše. Advokat formalno potvrđuje licence, bankarsku garanciju i upise u zemljišne knjige. Možemo vas povezati s nezavisnim advokatom s kojim sarađujemo godinama i kojem vjerujemo, iako nikada niste obavezni koristiti našeg.

• Dajemo vam ljudsku sliku, tamo gdje je imamo: da li je ovo etablirani investitor kojeg poznajemo, ili noviji bez dosadašnjeg iskustva.
• Vaš advokat vam daje pravnu sliku: da li su svi dokumenti važeći i uredni.
• Zajedno, ove dvije provjere pokrivaju i reputaciju i papirologiju, tako da ništa ne promakne.

Dodatni savjet:a0Lijepa brošura vam ne govori ništa o investitoru. Tamo gdje imaju završene projekte, tražite da ih vidite i, ako možete, razgovarajte s ljudima koji su već kupili. Ranija isporuka je najbolji pokazatelj buduće isporuke, iako potpuno novi investitor možda još nema ništa iza sebe, što je samo po sebi važno znati.

Stvarni rizici kupovine u izgradnji

Budimo iskreni o tome šta može poći po zlu. Ovi strahovi su stvarni i zaslužujete da ih razumijete.

Najdublji strah dolazi iz 2008. Kada se tržište srušilo, hiljade stranih kupaca izgubile su svoje fazne uplate jer su investitori bankrotirali usred gradnje. Ta trauma i dalje oblikuje koliko se kupci danas osjećaju oprezno. Velika razlika sada je što španski zakon zahtijeva da svaka uplata za kupovinu u izgradnji bude zaštićena bankarskom garancijom, tako da je čak i ako investitor propadne vaš novac moguće vratiti. U nastavku tačno objašnjavamo kako.

• Investitor bi mogao ostati bez novca tokom gradnje, ostavljajući zgradu nezavršenom, a vaše uplate ugroženim.
• Gradnja bi mogla početi bez svih potrebnih dozvola, a u najgorem slučaju sud može naložiti rušenje.
• Nepoštena firma za prodaju u izgradnji mogla bi uzeti depozite i jednostavno nestati.

Postoje i rizici na samom kraju gradnje, kada očekujete useljenje.

• Nedostajuća ili nevažeća bankarska garancija ostavlja vaše fazne uplate nezaštićenima.
• Beza0Dozvole za prvo useljenje, ne možete legalno živjeti u domu niti priključiti komunalije.
• Prodajne taktike visokog pritiska poput 22posebna cijena samo danas, drugi su zainteresovani22 guraju vas da se obavežete prije nego što ste bilo šta provjerili.

Ta posljednja tačka zaslužuje jasan odgovor. Pravi pritisak je znak upozorenja, a ne razlog za žurbu. Dobar dom i pouzdan investitor i dalje će biti tu nakon što vaš advokat obavi provjere.

Kako španski zakon štiti vaš novac

Evo ohrabrujućeg dijela, i zaista je snažan. Španija ima ozbiljnu pravnu zaštitu za kupce nekretnina u izgradnji. Kada to razumijete, strah od gubitka depozita znatno se smanjuje.

Svaka uplata koju izvršite prije završetka mora biti zaštićena bankarskom garancijom ili polisom osiguranja. To je zakonski obavezno, tako da za investitora nije opcionalno.

• Ova zaštita dolazi iza0Zakon 57/1968, zakon koji zahtijeva od investitora da garantuju uplate kupaca, pojačan zakonoma0Zakon 20/2015.
• Ako investitor ne isporuči nekretninu, imate pravo na povrat 100% svog novca, plus zakonsku kamatu.
• Ne radi se samo o tome da investitor propadne. Ako gradnja pređe rok završetka naveden u vašem ugovoru, također imate pravo da dobijete svoj novac nazad.
• Banke koje drže sredstva solidarno su odgovorne, a Španski vrhovni sud je dosljedno bio na strani kupaca u ovim slučajevima.

To znači da vaše fazne uplate ne vise u zraku. One su pokrivene garancijom, po zakonu, uz sudove na vašoj strani. Ključ je u tome da se osigura da ta garancija zaista postoji i da je važeća, a upravo to potvrđuje vaš advokat.

Evo jednostavnog primjera. Tokom gradnje platite 150.000 eura u faznim uplatama za nekretninu kupljenu u fazi izgradnje. Investitor kasnije ne uspije završiti gradnju. Uz važeću bankarsku garanciju prema Zakonu 57/1968, možete povratiti tih 150.000 eura plus zakonsku kamatu, a banka dijeli odgovornost.

Pravni dokumenti koje vaš advokat provjerava

Vaš advokat prolazi kroz jasan kontrolni spisak prije nego što budete izloženi bilo kakvom riziku. Ne morate pamtiti ove termine, ali njihovo poznavanje pomaže vam da se osjećate sigurno i da imate kontrolu.

• a0građevinska dozvola, dozvola za gradnju koja omogućava da se izgradnja zakonito odvija.
• Da je zemljištea0urbano građevinsko zemljište, što znači da je klasifikovano kao urbano i pogodno za gradnju, a ne zaštićeno ili ruralno zemljište.
• a0CFO, potvrda o završetku radova koja potvrđuje da je zgrada ispravno završena.

Još nekoliko njih dolazi na samom kraju i u registru.

• a0LFO, dozvola za prvo useljenje, koja vam omogućava da zakonito živite u nekretnini i priključite vodu i struju.
• Svjež izvod iz zemljišne knjige, kako bi prikazivao stvarno trenutno stanje.
• Važeća bankarska garancija ili polisa osiguranja koja pokriva svaku faznu uplatu koju ste izvršili.

Upozorenje:a0Mali rezervacijski depozit se često plaća prvi, prije nego što se uspostavi bankarska garancija, i to je normalno. Dio koji treba zaštititi je privatni kupoprodajni ugovor (PPC), gdje počinju velike fazne uplate. Prije nego što ih platite, vaš advokat mora potvrditi da je važeća bankarska garancija na snazi. Ta garancija je ono što vam vraća novac ako gradnja propadne.

Zašto raditi sa Spain Developments

Mi smo nezavisni agent kupca sa pristupom svakom projektu na Costa del Sol. Nismo vezani ni za jednog pojedinačnog investitora. To znači da nemamo nikakav razlog da vas guramo prema graditelju koji nije pravi za vas.

Kupce smo usmjeravali dalje od investitora sa slabom postprodajnom uslugom, čak i kada su ti projekti na papiru izgledali privlačno. Radije bismo izgubili brzu prodaju nego vas poslali u frustrirajuće iskustvo. Uspješni smo samo kada ste vi sretni u svom domu.

Naša usluga kupovine vas ništa ne košta, jer investitor plaća našu naknadu. Cijena je ista bilo da kupujete preko nas ili direktno, jer je provizija uključena u fiksni cjenovnik. Ako kupujete direktno, ne štedite ništa i ostajete bez stručnjaka na svojoj strani.

Kada budete spremni, dat ćemo vam naše iskreno mišljenje o bilo kojem investitoru, a vaš advokat će osigurati sve pravne provjere. Zajedno, tako kupujete nekretninu u fazi izgradnje s povjerenjem.