Dokončení koupě nemovitosti ve Španělsku: Escritura

Tento průvodce je určen pro zahraniční kupující, kteří se dostali do závěrečné fáze nákupu na Costa del Sol. Dozvíte se, co se děje v den dokončení koupě, co dělá notář a jak získáte klíče. Na konci budete přesně vědět, jak vše bezpečně dokončit, i ze zahraničí.

Rychlé shrnutí:a0Dokončení koupě je den, kdy u notáře podepíšetea0escrituraa0(kupní listinu), doplatíte zbytek ceny a převezmete klíče. U novostavby k dokončení dochází, jakmile je udělena Licence of First Occupation, a po průběžných platbách za výstavbu krytých bankovní zárukou doplatíte zbývajících 60 % až 80 % ceny (asi 350.000 euros u nemovitosti za 500.000 euros). U dalšího prodeje zaplatíte v daný den přibližně 90 %. Notář je nestranný, takže stále potřebujete vlastního nezávislého právníka. Nemusíte letět do Španělska: s plnou mocí za vás může podepsat váš právník. Dejte si pozor na falešné e-maily s „novými bankovními údaji“ v týdnu dokončení koupě.

Čísla, na kterých záleží:

• 60 % až 80 %a0zbývající částky splatné při dokončení koupě novostavby (asi 350.000 euros z 500.000).
• Méně než 1 hodinaa0na samotný podpis.
• 30 dnía0na zaplacení daně z koupě.
• 0 cesta0potřebných s plnou mocí.

Co se dozvíte

• Co je den dokončení koupě
• Co dělá notář (a co nedělá)
• Co se v ten den děje, krok za krokem
• Jak doplatíte zbývající částku
• Dokončení koupě novostavby je jiné
• Předání klíčů: co si převzít
• Co dělat během prvních 30 dní
• Rizika a jak zůstat v bezpečí

Co je den dokončení koupě

Dokončení koupě je poslední krok. Podepíšetea0escrituraa0(veřejnou listinu o vlastnictví) před notářem, doplatíte zbytek ceny a dostanete klíče. Od té chvíle je nemovitost právně vaše.

Ua0novostavby, je dokončení koupě spuštěno ve chvíli, kdy radnice udělía0Licence of First Occupationa0na konci výstavby. Do té doby jste už zaplatili průběžné splátky kryté bankovní zárukou (asi 20 % až 40 % ceny, často kolem 30 %), takže v ten den doplatíte zbývajících 60 % až 80 %. Ua0dalšího prodeje, k dokončení koupě obvykle docházía0asi za 4 až 8 týdnůa0poté, co podepíšetea0contrato de arras, a doplatíte zbývajících 90 %. V obou případech tato prodleva dává vašemu právníkovi čas dokončit prověrky a vaší bance čas připravit prostředky.

Kvůli tomua0nemusítea0být ve Španělsku. Pokud nemůžete cestovat, váš právník za vás podepíše na základě plné moci (dokumentu, který vašemu právníkovi umožňuje jednat vaším jménem). Mnoho zahraničních kupujících takto dokončuje koupě z domova.

Escritura je nejdůležitější dokument v celé koupi. Prokazuje, že nemovitost vlastníte. Uložte ji na bezpečné místo.

Co dělá notář (a co nedělá)

Tato část mate mnoho kupujících. Notář (notario) je veřejný činitel placený státem. Notář jea0nestranný. Nepracuje pro vás a nepracuje ani pro prodávajícího.

Co notář dělá

• Nahlas přečte listinu a ověří totožnost obou stran
• Potvrdí, že nemovitost může být právně prodána
• Potvrdí, že peníze jsou k dispozici a listina je správná
• Opatří listinu razítkem a odešle oznámení do katastru nemovitostí

Co notář nedělá

• Nechrání vaše zájmy – to je práce vašeho právníka
• Neprověřuje za vás skryté dluhy ani problémy s územním plánováním – to váš právník řeší před tímto dnem

Proto stále potřebujete vlastního nezávislého právníka. Notář činí úkon oficiálním. Váš právník se stará o to, aby pro vás byla transakce bezpečná.

Tip navíc:a0Ve Španělsku si kupující obvykle může vybrat notáře. Váš právník zařídí vhodného. Notářské poplatky jsou stanoveny zákonem – počítejte asi sa00.5 % až 1 %a0z ceny.

Co se v ten den děje, krok za krokem

Den dokončení koupě má jasný průběh. Tady je, co očekávat:

1. Všichni se sejdou.a0V kanceláři notáře: vy (nebo váš právník), prodávající, oba právníci a často i makléř.
2. Notář přečte escritura.a0Nahlas a vysvětlí jednotlivá ustanovení. Kdykoli můžete klást otázky.
3. Potvrdíte údaje.a0Jména, popis nemovitosti, cenu a to, že na nemovitosti nezůstaly žádné dluhy.
4. Doplatíte zbývající částku.a0Zbytek ceny, zatímco prodávající uhradí vše, co dluží.
5. Obě strany podepíší.a0Notář je svědkem a opatří listinu razítkem.
6. Prodávající vám předá klíče.a0Nemovitost je teď vaše.
7. Notář odešle oznámení.a0Do katastru nemovitostí a předá vám ověřenou kopii listiny.

Celý podpis obvykle trvá méně než hodinu. Ta náročná práce byla hotová už předtím, díky vašemu právníkovi.

Skutečný příklad.a0Dokončujete koupi novostavby za 500.000 euros. Váš právník už zkontroloval licenci i dluhy. U notáře doplatíte zbývající částku, podepíšete escritura a odcházíte s klíči. Pokud jste použili plnou moc, váš právník to vše vyřídí za vás a pošle vám klíče kurýrem.

Tip navíc:a0Rezervujte si termín u notáře včas. V létě a na konci roku se diáře notářů rychle plní. Pozdní termín může posunout celé dokončení koupě.

Jak doplatíte zbývající částku

V ten den doplatíte zbytek ceny bezpečným způsobem. Kolik činí „zbytek“, záleží na tom, co jste koupili. Ua0novostavbya0je toa0zbývajících 60 % až 80 %a0po vašich průběžných platbách za výstavbu – asi 350.000 euros u nemovitosti za 500.000 euros. Ua0dalšího prodejea0je to asia090%a0– kolem 450.000 euros – protože jste zaplatili jen 10% arras. Dvě běžné metody jsou v obou případech stejné:

• A bankovní směnka (zaručený šek od španělské banky). Prodávající nebo developer má jistotu zaplacení a vy si ponecháte kontrolu až do podpisu.
• An okamžitý bankovní převod , který se vypořádá ještě ten den.

Hotovost se na kupní cenu nepoužívá. Španělská pravidla proti praní špinavých peněz vyžadují dohledatelnou platbu. Váš právník zajistí správný způsob.

Pokud posíláte peníze z jiné měny – libr, korun, zlotých nebo čehokoli mimo euro – plánujte dopředu. Směnný kurz se může mezi smlouvou a dokončením změnit.

Varování: Kurzové riziko je skutečné. U koupě za 500.000 euros může i malý pohyb kurzu změnit vaše náklady o tisíce. Měnový broker může kurz zafixovat, takže cena, na které jste se dohodli, bude cenou, kterou zaplatíte. Nenechávejte to na náhodě v týdnu dokončení.

Dokončení novostavby: Licence of First Occupation

Dokončení nového projektu má dva další dokumenty, které u dalšího prodeje nejsou potřeba. Váš právník je musí před dokončením potvrdit:

• The certificado final de obra (certifikát dokončení stavby). Ten dokládá, že budova byla dokončena podle plánů.
• The licencia de primera ocupación (Licence of First Occupation, nebo LFO). Vydává ji radnice na konci výstavby. Potvrzuje, že je dům legální k obývání, spouští vaše dokončení a potřebujete ji k zavedení vody a elektřiny.

Tohle je důležité: developer vás nemůže donutit dokončit koupi bez Licence of First Occupation. Pokud chybí, nic nepodepisujte.

Také si ověřte bankovní záruku na peníze, které jste zaplatili během výstavby. Podle zákona (Law 57/1968, Ley 20/2015) musí být vaše postupné platby chráněny až do dokončení.

Skutečný příklad. U nového projektu koupeného z plánu za 500.000 euros jste už zaplatili rezervační poplatek a postupné splátky během výstavby – celkem asi 30 %, tedy přibližně 150.000 euros, přičemž každé euro je kryto bankovní zárukou. Jakmile je LFO udělena, váš právník potvrdí, že jsou splněny tři podmínky, a pak zaplatíte zbývajících 60 % až 80 % a převezmete klíče:

• Již zaplaceno: asi 150.000 euros postupně během výstavby (kolem 30 %, s bankovní zárukou)
• Splatné nyní u notáře: asi 350.000 euros doplatek (kolem 70 %)
• Nejprve je potřeba: aby byla vydána LFO, byl k dispozici certifikát dokončení stavby a dřívější platby byly zaručeny

Další prodej je jednodušší: není tam LFO ani postupná výstavba, takže u notáře jednoduše zaplatíte zbývajících 90 % (asi 450.000 euros).

V Spain Developments kontrolujeme u každé novostavby LFO, certifikát dokončení stavby a bankovní záruku, takže nikdy nedokončíte koupi domu, který není legální a připravený. Jsme nezávislý zástupce kupujícího, náš honorář platí developer a vy neplatíte žádný poplatek kupujícího. Klidně se nám ozvěte, pokud chcete, abychom to prověřili za vás.

Předání klíčů: co si převzít

Klíče jsou předány hned po podpisu. Tuto část neuspěchejte. Převezměte vše a zkontrolujte to podle písemného seznamu:

• Všechny klíče od hlavních dveří (každou kopii).
• Dálkový ovladač od garáže nebo parkování.
• Klíč od sklepní kóje (trastero).
• Klíč od poštovní schránky.
• Klíče a kódy ke společným prostorám (brána, bazén, posilovna).
• Kódy k alarmu nebo čipy.
• U novostavby: záruční dokumenty a návody k topení, klimatizaci a případným chytrým systémům.

Požádejte prodávajícího nebo developera, aby podepsal jednoduchý seznam toho, co jste převzali. U nemovitostí z dalšího prodeje je rozumné po dokončení vyměnit hlavní zámky. Nemůžete vědět, kolik kopií existuje.

Tip navíc: U novostavby proveďte kontrolu vad a nedodělků. Po předání máte čas nahlásit závady, které objevíte – drobné dokončovací nedostatky, které by měl developer opravit. Sepište je a rychle je odešlete.

Co dělat během prvních 30 dní

Krátce po převzetí klíčů je potřeba zařídit několik věcí. Váš právník nebo gestor (administrativní zástupce) může většinu z nich vyřídit:

• Zaplatit daň z koupě do 30 dnů. Novostavba: 10% IVA (DPH) se platí developerovi při dokončení, plus asi 1.2% AJD (kolkovné). Další prodej: 7% ITP (daň z převodu).
• Zapsat listinu do katastru nemovitostí, aby bylo vaše jméno evidováno jako vlastník.
• Přepsat energie (voda, elektřina, internet) na své jméno.
• Informovat společenství vlastníků že jste nový vlastník.
• Zařídit pojištění domácnosti od dne, kdy převezmete klíče.
• Zaregistrovat se do padrónu na radnici, pokud tam plánujete bydlet.

Skutečný příklad. Tady je hlavní daň splatná brzy po dokončení u domu za 500.000 euros podle typu. Mějte tyto peníze připravené – jsou součástí dodatečných nákladů 12 % až 14 %, nejde o překvapení:

Novostavba

1.2% AJD (kolkovné), splatné kolem dokončení: 6.000 euros.

Další prodej

7% ITP (daň z převodu), splatné do 30 dnů: 35.000 euros.

Rizika a jak zůstat v bezpečí

Buďte upřímní ohledně toho, co se může pokazit, a plánujte s tím:

• Chybějící Licence of First Occupation (novostavba). Nikdy nedokončujte koupi nového projektu bez ní. Developer vás k tomu nemůže donutit a právě ona spouští platbu doplatku.
• Bankovní záruka nebyla uznána (novostavba). Potvrďte, že postupné platby, které jste během výstavby provedli, jsou při dokončení započteny. Váš právník to ověřuje proti záruce.
• Skryté dluhy (další prodej). Požádejte o potvrzení od společenství vlastníků, že není žádný dluh, a také o důkaz, že IBI (místní daň z nemovitosti) a energie jsou zaplacené. Váš právník to kontroluje.
• Peníze poslány na špatný účet. Plaťte jen na účet potvrzený vaším právníkem. Dávejte pozor na falešné e-maily s „aktualizovanými bankovními údaji“ – jde o známý podvod.
• Kurzová ztráta. Zafixujte si kurz u brokera před týdnem dokončení.
• Chybějící klíče nebo přístupové kódy. Získejte podepsaný seznam převzatých věcí. U dalšího prodeje vyměňte zámky.
• Nemovitost není podle dohody. Před podpisem proveďte závěrečnou prohlídku (u novostavby kontrolu vad a nedodělků). Pokud něco není v pořádku, můžete zadržet část prostředků nebo odmítnout dokončení, dokud to nebude opraveno.

Nebezpečí: Na týden dokončení cílí běžný podvod. Někdo vám e-mailem pošle „nové“ bankovní údaje pro platbu. Účet si vždy potvrďte telefonicky se svým právníkem pomocí čísla, kterému už důvěřujete. Nikdy nejednejte jen na základě bankovních údajů z e-mailu.

Chcete, aby bylo vaše dokončení spravováno od začátku do konce? Zajistíme notáře, licence, kontroly nulového dluhu i předání klíčů, i když nemůžete přiletět, a to vše bez poplatku pro kupujícího. Klidně si promluvte se Spain Developments.

Závěr

Dokončení je den, kdy se váš nákup stane skutečností: podepíšete escritura, uhradíte doplatek a převezmete klíče. U novostavby následuje dokončení po vydání Licence of First Occupation a uhradíte zbývajících 60 % až 80 % z kupní ceny (asi 350.000 euros u nemovitosti za 500.000 euros) navíc k postupným, bankou garantovaným platbám během výstavby. U nemovitosti z druhé ruky zaplatíte v daný den přibližně 90 %. Využijte vlastního nezávislého právníka, ověřte licence a bankovní záruku a plaťte pouze na účet, který jste si ověřili. U nemovitosti za 500.000 euros promění pečlivé dokončení měsíce práce v bezpečný domov ve vašem vlastnictví. Ve Spain Developments řídíme celý proces dokončení od začátku do konce, i na dálku ze zahraničí, bez poplatku pro kupujícího. Až budete připraveni, neváhejte nás kontaktovat.