Právní služby a převod nemovitosti při koupi novostavby ve Španělsku

Tato stránka je určena pro mezinárodní kupující, kteří chtějí mít koupi své nemovitosti ve Španělsku řádně prověřenou a správně vyřízenou. Dozvíte se, proč potřebujete nezávislého španělského právníka, co pro vás dělá, kolik to stojí a jak s vámi dohlížíme na celý právní proces. Jasně, poctivě a srozumitelným jazykem.

Koupě nemovitosti ve Španělsku je bezpečná, když je právní stránka provedena správně. Rizikem je využít špatného právníka nebo nemít žádného. Tady je, jak se chránit.

Stručná odpověď:a0Ve Španělsku nezávislý právník právně prověří vše ještě před koupí. Doporučujeme ověřeného právníka, který nám neplatí žádnou provizi, účtuje si 1 % včetně DPH (pod obvyklou sazbou) a jedná výhradně za vás. Nemusíte si přivážet právníka z domova, potřebujete někoho, kdo zná španělské právo. Celý právní proces s nimi koordinujeme a dohlížíme na něj, aby nic neuniklo.

Potřebujete španělského právníka, ne někoho z domova

Mnoho kupujících předpokládá, že si přivedou vlastního právníka z domova, aby zařídil vše. Je to přirozená úvaha, ale ve Španělsku to tak nefunguje.

Potřebujete španělského právníka, který zná španělské právo. I tam, kde platí evropské právo, jsou pravidla a každodenní postupy, které skutečně řídí vaši koupi, španělské. Právník, který pracuje v jiném systému, je nebude znát.

Samozřejmě můžete zapojit i svého právníka z domovské země a nechat ho spolupracovat se španělským. Podle našich upřímných zkušeností to však obvykle přinese jen málo a často to věci zpomalí. Právníci v zahraničí bývají často placeni po hodinách, takže mohou jít do každé klauzule do velkých detailů a otevírat body, které už španělský systém dávno vyřešil, a pak se stejně ptát španělského právníka, jak to zde funguje. Zejména u novostavby je velká část procesu dána zákonem, takže smlouva i jednotlivé kroky jsou poměrně standardní. Španělský právník, který v tomto systému žije a pracuje, vás jím provede hladce.

Proč je nezávislý právník nejdůležitější

Tady je jádro věci. Mnoho agentur vás pošle k právníkovi, který jim platí provizi za doporučení. Loajalita takového právníka je pak rozdělena a může mlčet o problému, který by měl obchod zastavit.

My to děláme jinak. Doporučujeme nezávislého právníka, který nám neplatí nic, ani cent. Jeho jedinou povinností jste vy, kupující. Skutečně nezávislý právník vám řekne, abyste od špatného obchodu odstoupili, i když to znamená, že se neuskuteční žádný prodej a nikdo nedostane zaplaceno.

To je ještě důležitější u dalšího prodeje než u novostavby. U novostavby probíhá poměrně pevně daný proces vymezený zákonem. U dalšího prodeje se může pokazit více věcí, takže právník, který není skutečně nezávislý, má menší důvod zastavit obchod, který by zastaven být měl, a nepříjemné detaily mohou zůstat skryté. S nezávislým právníkem se nic nezametá pod koberec.

Vždy můžete využít vlastního španělského právníka. Doporučujeme toho našeho, protože spolupracujeme už roky, koordinace je plynulejší a celý proces je pro vás jednodušší. Ale volba je na vás a právník vždy jedná za vás.

Bonusový tip:a0Vždy stojí za to vědět, kde leží loajalita vašeho právníka. Férová otázka pro každou agenturu je, zda jim právník, kterého navrhují, platí provizi za doporučení. Důvěryhodná agentura odpoví přímo. My ano: náš nám neplatí nic.

Ještě jedna související poznámka. Nejlepší je nespoléhat se na právníka, kterého vám doporučí developer nebo makléř prodávajícího, protože jejich zájem je uzavřít prodej. Nezávislý právník na vaší straně, jako ten, kterého doporučujeme my, je něco úplně jiného.

Co pro vás právník dělá

Španělský právník pro nemovitosti dělá mnohem víc než jen čte smlouvu. Provádí úplnou due diligence, kontroluje všechny právní skutečnosti týkající se nemovitosti ještě předtím, než zaplatíte, a právník, se kterým spolupracujeme, si účtuje 1 % včetně DPH, což zahrnuje vše.

• Kontrolujea0nota simple, tedy výpis z katastru nemovitostí, který ukazuje, kdo nemovitost vlastní a jaké na ní váznou dluhy nebo zatížení.
• Potvrzuje, že stavba je legální a má všechna potřebná povolení, takže nezdědíte nelegální nebo nepovolenou nemovitost.
• Vše vám vysvětlí prostou angličtinou v každém kroku, takže vždy rozumíte tomu, co podepisujete.

Stejný právník také zařídí praktickou stránku vlastnictví ve Španělsku, což vám ušetří spoustu stresu:

• Vašea0NIEa0(identifikační číslo cizince, které potřebujete ke koupi), váš španělský bankovní účet, energie a pojištění domácnosti.
• Turistickou licenci (pro rekreační pronájem), pokud chcete nemovitost pronajímat.
• Průběžné daně pro nerezidenty a daně z pronájmu. Kancelář, se kterou spolupracujeme, má na to specializované oddělení a může také pomoci s případnými spory později.

Stručně řečeno, je to jeden důvěryhodný kontakt pro téměř vše, co budete ve Spain potřebovat. Mají také vynikající místní kontakty, stejně jako my, takže se věci opravdu vyřídí.

Kolik to stojí, bez překvapení

Skutečnou obavou kupujících jsou skryté náklady, nečekané daně nebo to, že jim bude účtováno více jen proto, že jsou cizinci. Tuto obavu odstraňujeme tím, že jsme od začátku naprosto otevření.

Než se k čemukoli zavážete, dostanete jasný, položkový odhad všech nákladů, takže budete znát svou skutečnou celkovou částku:

• Právník:a0asi 1 % včetně DPH.
• Daň z koupě u novostavby:a010 % IVA, plus asi 1,2 % AJD (kolkovné).
• Notář a katastr nemovitostí:a0dohromady zhruba 1 % až 2 %.

Obecně počítejte s přibližně 12 % až 14 % navíc k ceně. A protože jsme nezávislí, samotná cena je stejná, ať kupujete přes nás, nebo napřímo, takže neplatíte ani žádnou přirážku pro cizince.

Největší právní obavy a jak je odstraňujeme

Právní stránka kupující znepokojuje, protože funguje jinak než doma. Tady jsou skutečné obavy a jak se s každou z nich vypořádá právník a my.

• Převzetí skrytých dluhů.a0Ve Spain dluhy následují nemovitost, ne osobu. Nezaplacená hypotéka, poplatky společenství, daně nebo pokuty mohou přejít na vás, někdy v řádu desítek tisíc eur. Právník zkontroluje registr i účty společenství, takže nikdy nepřevezmete cizí dluh.
• Nelegální stavba nebo stavba bez potřebného povolení.a0Nemovitost bez správných povolení nebo bez Licence of First Occupation nelze legálně obývat, připojit k inženýrským sítím ani snadno znovu prodat, a v nejhorších případech jí hrozí pokuty nebo demolice. Právník ověří všechna povolení a my vás už od začátku odvedeme od problematických projektů.
• Podvody a ztráta peněz.a0Falešné inzeráty, lidé vydávající se za vlastníka, zfalšovaná plná moc a e-maily typu „naše bankovní údaje se změnily“ jsou všechno reálné hrozby. Uděláme první kontakt a ověříme, s kým jednáte, a váš právník zajistí, aby se peníze vždy přesouvaly bezpečně. Nikdy nikomu neplaťte, aniž byste si to nejdřív ověřili u nás nebo u svého právníka.
• Podepsání něčeho, čemu nerozumíte.a0Španělské smlouvy jsou ve španělštině, podle španělského práva, s koncepty, které doma možná vůbec neexistují, a ústní slib neznamená nic, pokud není zapsán písemně. Váš právník vám každou klauzuli vysvětlí srozumitelnou angličtinou a platí jen to, co je písemně.
• Že ji nebudete moci pronajímat.a0Dům může být zcela legální ke koupi, ale pravidla společenství vlastníků mohou omezovat krátkodobý prázdninový pronájem. Pokud je pro vás pronájem důležitý, právník tato pravidla zkontroluje dřív, než se zavážete.
• Skryté náklady a přeplácení.a0Jak už bylo uvedeno výše: úplný, položkový odhad nákladů předem a stejná cena jako při přímém nákupu.

Proč spolupracovat se Spain Developments

Jsme nezávislý zástupce kupujícího s přístupem ke všem projektům na Costa del Sol. Nejsme vázáni na žádného developera a z vašeho právníka nemáme žádný příjem, takže naše rady zůstávají nestranné. Naše služba při koupi je pro vás zdarma, protože naši odměnu platí developer, a cena je stejná, ať přijdete přes nás, nebo napřímo.

Nejdůležitější z právního hlediska je, že vám jen nepředáme kontakt na právníka a nezmizíme. Koordinujeme a dohlížíme na celý právní proces i celou transakci spolu s vaším právníkem a dbáme na to, aby každý krok proběhl včas, takže nic nepropadne mezi prsty. Vždy o vás pečuje jeden tým.

Až budete připraveni, představíme vám našeho nezávislého právníka, nebo budeme rádi spolupracovat s vaším vlastním. Ať tak či tak, vaše koupě bude řádně prověřena a vy budete rozumět každému kroku.