Kontroly due diligence před koupí ve Španělsku

Koupě domu na Costa del Sol je velký krok, často z jiné země. Tento průvodce ukazuje právní kontroly, které chrání vaše peníze před podpisem smlouvy. Dozvíte se, co ověřit, kdo to dělá, kolik to stojí a jaká rizika hrozí, když to vynecháte. Je určen pro zahraniční kupující novostaveb.

Rychlé shrnutí

• Due diligence je úplná právní prověrka nemovitosti před koupí.
• Ve Španělsku platí zásada „kupující si musí dát pozor“, takže po podpisu se problémy stávají vašimi.
• Obvykle to trvá 5 až 15 pracovních dnů a je to součást 1% odměny právníka.
• Vždy to udělejte před podpisem nebo zaplacením a vždy využijte nezávislého právníka.

Co je due diligence?

Due diligence je úplná právní prověrka nemovitosti před koupí. Provádí ji váš nezávislý právník. Cíl je jednoduchý: potvrdit, že je dům právně v pořádku, bez dluhů, správně postavený a bezpečný ke koupi.

Španělský trh s nemovitostmi funguje podle pravidla „kupující si musí dát pozor“. Jakmile je koupě dokončena, jakýkoli skrytý problém se stává vaším, i když jste o něm nevěděli. Due diligence je způsob, jak tyto problémy odhalit předem, dokud ještě můžete od koupě odstoupit.

Proč je due diligence ve Španělsku tak důležitá

V některých zemích systém chrání kupujícího. Španělsko je jiné. Tady je povinností vás a vašeho právníka vše zkontrolovat před podpisem. Po dokončení koupě je pozdě.

Zahraniční kupující čelí dalším rizikům. Možná neznáte místní problémy, které jsou ve Španělsku běžné. Možná kupujete během krátké cesty, zamilovaní do výhledu, pod tlakem rychle se rozhodnout. A právě tehdy dochází k chybám.

To jsou problémy, které má due diligence odhalit.

• Skryté dluhy. Nezaplacené daně, poplatky společenství vlastníků a účty za energie zůstávají vázané na nemovitost, ne na prodávajícího. Když kontrolu vynecháte, převezmete je.
• Nelegální stavební úpravy. Další pokoje, bazén, terasa nebo garáž postavené bez povolení. To může vést k pokutám nebo dokonce k příkazu k demolici.
• Územně plánovací problémy. Dům postavený v rozporu s územními pravidly, což může omezit jeho využití nebo zhoršit další prodej.
• Nesprávná velikost nebo hranice. Pokud skutečná nemovitost neodpovídá úřední evidenci, můžete mít potíže s registrací nebo dalším prodejem.

Úplný kontrolní seznam due diligence

Tady je, co zahrnuje řádná právní prověrka. Požádejte svého právníka, aby vám každý bod potvrdil písemně.

1. Kontrola katastru nemovitostí (nota simple). Potvrzuje skutečného vlastníka a ukazuje jakoukoli hypotéku, exekuci nebo jiné zatížení. Nota simple je oficiální výpis z katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad).
2. Kontrola katastru pro daňové účely. Potvrzuje, že velikost a dispozice nemovitosti v daňové evidenci (Catastro) odpovídají skutečnosti.
3. Katastr nemovitostí vs. daňový katastr vs. skutečnost. Právní evidence, daňová evidence a skutečný stav domu se musí shodovat.
4. Územní plánování a zónování. Potvrzuje, že nemovitost splňuje místní stavební předpisy a že proti ní nejsou vedena žádná sankční řízení.
5. Povolení. Potvrzuje platné stavební povolení a licenci prvního užívání (Licencia de Primera Ocupación - povolení k legálnímu bydlení a připojení inženýrských sítí).
6. Dluhy a účty. Kontrola nezaplaceného IBI (místní daň z nemovitosti), poplatků společenství vlastníků a účtů za energie.
7. Společenství vlastníků. Potvrzuje, že společenství (comunidad de propietarios) je dobře spravované, nemá velké dluhy ani právní spory, a kontroluje také pravidla společenství.
8. Stav pronájmu. Potvrzuje, zda lze dům legálně pronajímat turistům, pokud je to váš záměr.

Další kontroly pro novostavby a koupi z projektu

Novostavby a nemovitosti kupované z projektu vyžadují několik dalších kontrol. Ty vás chrání před riziky typickými pro koupi nemovitosti, která je nová nebo ještě není dokončena.

• Společnost developera. Potvrďte, že developer existuje, a zkontrolujte jeho finanční zdraví v obchodním rejstříku (Registro Mercantil).
• Vlastnictví pozemku. Potvrďte, že developer skutečně vlastní pozemek nebo má právo na něm stavět.
• Bankovní záruka. U koupě z projektu potvrďte, že platná bankovní záruka (aval bancario) kryje každou etapovou platbu podle Law 57/1968 a Law 20/2015. Nikdy neplaťte zálohu bez toho.
• Podrobná specifikace. Získejte přesný popis materiálů, dispozice a vybavení písemně, aby je developer nemohl potichu změnit nebo si později účtovat více.
• Datum dokončení a sankce. Smlouva by měla stanovit jasný termín a sankce za prodlení.
• 10letá konstrukční záruka. Španělské právo vyžaduje 10letou záruku na konstrukci budovy.

Poznámka k okupas (squatterům). Mnoho kupujících má obavy ze squatterů. Je to oprávněná obava, ale skutečné riziko v uzavřeném, nově postaveném rezidenčním komplexu je velmi nízké. Tyto domy jsou obývané, zabezpečené alarmem a pod dohledem komunity vlastníků. Španělský zákon proti squatterům z roku 2025 (Ley Antiokupas), platný od dubna 2025, také výrazně urychlil vystěhování. Policie může nelegální okupanty odstranit do 48 hodin, pokud jsou odhaleni včas, a soudy nyní používají zrychlené řízení v délce přibližně 15 dní. Součástí správné koupě je zajistit, aby byl váš nový domov od prvního dne řádně zabezpečen.

Kdy byste to měli udělat?

Než podepíšete cokoli závazného. Než zaplatíte jakoukoli významnější částku. Toto je nejdůležitější pravidlo načasování při koupi nemovitosti ve Španělsku.

Soukromá kupní smlouva (contrato de arras – závazná smlouva o záloze) je právně vymahatelná. Pokud ji podepíšete a pak od ní odstoupíte, i z dobrého důvodu, můžete o zálohu přijít. Kontroly tedy musí přijít jako první.

Pokud na vás prodávající nebo makléř tlačí, abyste podepsali rychle, váš právník může přidat odkládací podmínku (condición suspensiva – doložku umožňující odstoupení). Tím se transakce podmíní čistým výsledkem due diligence. Pokud se objeví vážný problém, odejdete od obchodu a peníze vám zůstanou.

Varování: Nátlak typu „podepište dnes, nebo o to přijdete“ je klasická taktika. Skutečně dobrá nemovitost tam po řádné kontrole bude stále. Nikdy nedovolte, aby vás naléhavost dotlačila k podpisu před dokončením due diligence.

Jak dlouho to trvá a kolik to stojí

Due diligence obvykle trvá 5 až 15 pracovních dní. Přesná doba závisí na nemovitosti a na tom, jak rychle reaguje radnice.

Náklady jsou součástí odměny vašeho právníka, která je obvykle kolem 1 % z kupní ceny plus DPH (IVA ve výši 21 %). Použijme skutečný příklad s 500.000 eur novostavbou.

Praktický příklad: novostavba za 500.000 eur

• 5.000 eur – odměna právníka, včetně due diligence (1 %)
• 1.050 eur – DPH (21 %)
• Celkem: 6.050 eur

Samotná nota simple stojí jen několik eur. Skutečná hodnota je v odborném oku právníka, který společně čte registr, katastr, licence a účetnictví společenství vlastníků. Ve srovnání s koupí za 500.000 eur jsou to malé peníze za naprostý klid.

Co se stane, když to přeskočíte

Tato rizika nejsou vzácné hororové příběhy. Stávají se často, zejména kupujícím, kteří jednají příliš rychle. Vynechání due diligence může znamenat:

• Placení pokut nebo riziko demolice kvůli stavebním pracím bez povolení.
• Nemožnost získat hypotéku, pojištění nebo správnou registraci.
• Převzetí cizích nezaplacených dluhů.
• Právní spory se sousedy nebo s radnicí.
• Potíže s dalším prodejem domu kvůli právní vadě.

Každý z těchto problémů může stát mnohem více než odměna právníka a některé nelze napravit vůbec.

Nákup na dálku: provádění kontrol ze zahraničí

Kvůli due diligence nemusíte být ve Španělsku. Většina britských, irských, nizozemských, skandinávských, německých, polských a českých kupujících to vyřizuje z domova.

Váš nezávislý právník si vyžádá záznamy z registru a katastru, kontaktuje radnici, finanční úřad a společenství a podá vám zprávu ve vašem jazyce. Pokud nemůžete přicestovat k dokončení koupě, podepíšete plnou moc (poder notarial – právní dokument, který vašemu právníkovi umožňuje jednat vaším jménem), takže právník může za vás podepsat listinu. Celá kontrola může probíhat, zatímco zůstáváte ve své zemi.

Právě tady je správný tým naprosto zásadní. Ve Spain Developments spolupracujeme pouze s nezávislými španělskými právníky, nikdy ne s právníkem developera. To je důležité, protože právník developera je ve střetu zájmů: je placen prodávajícím. Nezávislý právník má povinnost i důvod najít problémy dřív, než se stanou vašimi. Jako kupujícího zastupující agent placený developerem koordinujeme kompletní due diligence, aby se na nic nezapomnělo.

Bonusový tip: Požádejte svého právníka, aby vám na konci předal písemnou zprávu o due diligence. Jasné shrnutí toho, co bylo zkontrolováno, co bylo zjištěno a co bylo vyřešeno. Dobrý právník to poskytuje standardně. Je to také užitečný důkaz do budoucna, pokud budete někdy prodávat.

Před podpisem: kontrolní seznam due diligence

• Čerstvě vyžádaná nota simple z katastru nemovitostí.
• Katastr, registr a skutečný stav se zcela shodují.
• Stavební povolení a licence prvního užívání jsou potvrzeny.
• Žádné nezaplacené IBI, poplatky společenství ani dluhy za služby.
• U koupě z projektu: platná bankovní záruka kryje každou etapovou platbu.
• Od svého právníka jste obdrželi písemnou zprávu o due diligence.

Závěr

Due diligence je právní kontrola, která ve Španělsku chrání vaše peníze. Potvrzuje skutečného vlastníka, odhaluje skryté dluhy, prověřuje licence a zajišťuje, že je nemovitost právně v pořádku. V systému „kupující pozor“ je to vaše hlavní ochrana.

Než něco podepíšete nebo zaplatíte, vždy si důkladně prověřte všechny okolnosti a vždy využijte nezávislého právníka, ne toho od developera. Pokud kupujete novostavbu na Costa del Sol, Spain Developments vám může zajistit úplnou, nezávislou právní prověrku, vyřízenou ve vašem jazyce od začátku až do konce.