List vlastnictví a Nota Simple ve Španělsku vysvětleny

Pokud kupujete novostavbu na Costa del Sol, dva dokumenty dokazují, že je nemovitost skutečně vaše: title deed a nota simple. Tento průvodce vysvětluje, co každý z nich je, jak se liší a proč jsou důležité. Je napsán pro zahraniční kupující, kteří chtějí vědět, že jejich peníze jsou v bezpečí.

Rychlé shrnutí

• Escritura je vaše title deed, podepsaná u notáře, která z vás dělá vlastníka.
• Nota simple je levný výpis z katastru, který si přečtete před koupí.
• Přečtěte si nota simple, abyste se rozhodli, podepište escritura, abyste koupili.
• Vždy si získejte aktuální nota simple z katastru, nikdy se nespoléhejte jen na kopii od prodávajícího.

Krátká verze

Thenbsp;escrituranbsp;je váš title deed. Je to dokument, podepsaný před notářem, který na vás převádí vlastnictví. Thenbsp;nota simplenbsp;je krátký výpis z katastru nemovitostí, který ukazuje, kdo nemovitost vlastní a zda na ní váznou nějaké dluhy. Jeden je vaším důkazem vlastnictví. Druhý je vaší kontrolou před koupí.

Představte si to takto. Nota simple je zpráva, kterou si přečtete před podpisem. Escritura je to, co podepisujete. Poté se registr aktualizuje tak, aby uváděl vaše jméno.

Co je escritura (title deed)?

Escritura (celý názevnbsp;escritura pública de compraventa, veřejná kupní listina) je oficiální právní dokument, který převádí nemovitost z prodávajícího na vás. Podepisuje se před notářem (notarionbsp;– neutrální veřejný činitel). Jakmile je podepsána, vlastnictví přechází na vás.

Protože ji ověřuje notář, je escritura veřejnou listinou. Má silnou právní váhu, mnohem větší než soukromá smlouva. Je základním kamenem vlastnictví nemovitosti ve Španělsku.

Vaše escritura obsahuje:

• Celá jména a identifikační čísla kupujícího a prodávajícího (u zahraničních kupujících vaše NIE).
• Podrobný popis nemovitosti: adresa, velikost, hranice, garáž, sklad.
• Údaje z katastru nemovitostí a katastrální referenci (referencia catastral).
• Cenu a způsob její úhrady.
• Jakoukoli hypotéku nebo právní závazek váznoucí na nemovitosti.
• Splatné daně a kdo je platí, plus datum, kdy převezmete držbu.

Po podpisu je listina zaslána do katastru nemovitostí (Registro de la Propiedadnbsp;– oficiální evidence vlastnictví nemovitostí), aby vás zapsal jako nového vlastníka. Tento poslední krok je to, co plně chrání vaše vlastnictví proti jakémukoli nároku třetí strany.

Co je nota simple?

Nota simple (celý názevnbsp;nota simple registralnbsp;– oficiální výpis z katastru nemovitostí) je úřední výpis z katastru nemovitostí. Je to krátké, srozumitelné shrnutí právního stavu nemovitosti. Je levná, rychlá a je to nejdůležitější dokument, který si přečtete před koupí.

Nota simple vám řekne čtyři klíčové věci.

• Kdo ji vlastní.nbsp;Jméno registrovaného vlastníka a jeho podíl. To potvrzuje, že prodávající může skutečně prodávat.
• Jaké má dluhy.nbsp;Hypotéky, embarga (právní zabavení) nebo jiné závazky.
• Jaká omezení platí.nbsp;Věcná břemena cesty, užívací práva nebo zvláštní omezení.
• Co je v procesu.nbsp;Jakékoli probíhající změny, například registrace nové hypotéky.

Není to title deed a není to právní důkaz vlastnictví u soudu. To poskytuje pouze úplnánbsp;certificación registralnbsp;(ověřené potvrzení z registru). Ale pro kontrolu nemovitosti před koupí je nota simple přesně to, co potřebujete.

Title deed vs nota simple: rozdíl

Zde jsou oba dokumenty vedle sebe.

Escritura (title deed)

• Co to je:nbsp;listina, která převádí vlastnictví.
• Podepisuje:nbsp;notář.
• Účel:nbsp;důkaz, že vlastníte nemovitost.
• Kdy ji používáte:nbsp;při podpisu a po něm.
• Právní váha:nbsp;plný právní důkaz.
• Cena:nbsp;součást nákladů na dokončení koupě.

Nota simple

• Co to je:nbsp;souhrnný výpis z registru.
• Podepisuje:nbsp;nikdo; je to zpráva.
• Účel:nbsp;prověřit nemovitost před koupí.
• Kdy ji používáte:nbsp;předtím, než cokoli zaplatíte.
• Právní váha:nbsp;pouze informativní.
• Cena:nbsp;několik eur.

Jednou větou: čtete nota simple, abyste se rozhodli, podepisujete escritura, abyste koupili, a registr pak uvádí vaše jméno.

Katastr nemovitostí vs. Cadastre

Zahraniční kupující si tyto dva systémy často pletou. Jsou odlišné a oba se musí shodovat.

Katastr nemovitostí (Registro de la Propiedad)

Zaznamenává právní vlastnictví, dluhy a práva. Odtud pochází nota simple. Toto je právní evidence.

Cadastre (Catastro)

Zaznamenává fyzické vlastnosti nemovitosti pro daňové účely: velikost, hranice, polohu a hodnotu. Odtud pochází katastrální reference.

Dobrý právník zkontroluje, že se oba záznamy navzájem shodují a že odpovídají skutečné nemovitosti. Pokud registr uvádí jednu velikost a cadastre jinou, je to problém, který je třeba vyřešit před koupí, ne po ní.

Jak získat nota simple (cena a čas)

Kdokoli s oprávněným důvodem může požádat o nota simple. Jako kupující na ni máte nárok. Nemusíte být vlastníkem.

Existují dva oficiální způsoby. Vyhněte se soukromým „rychlým“ webům, které si za stejný dokument účtují mnohem víc.

• Online (registradores.org):a0kolema09 eur a0+ DPH. Obvykle do 2 hodin, maximálně 48 hodin.
• Osobně na místním registru:a0kolema03,64 eur a0+ DPH. Ihned nebo během několika hodin.
• Soukromé weby třetích stran:a020 až 30 eur nebo více. Liší se, často jsou pomalejší. Vyhněte se jim.

K podání žádosti uvedete alespoň jeden z těchto údajů: číslo registru (finca), přesnou adresu, jméno a ID vlastníka nebo katastrální referenci.

Bonusový tip:a0Získejte čerstvou nota simple dvakrát. Jednou na začátku, když se vám nemovitost poprvé zalíbí. A pak znovu těsně před podpisem listiny. Zachytíte tak jakoukoli změnu na poslední chvíli, například novou hypotéku nebo zástavu zapsanou v posledních týdnech.

Co nota simple odhalí o riziku

Právě tady nota simple chrání vaše peníze. Odhalí přesné problémy, které zahraniční kupující stojí drahé peníze.

• Skryté dluhy.a0Hypotéka nebo embargo na nemovitosti. Ve Španělsku některé dluhy přecházejí s nemovitostí, ne s prodávajícím. Nota simple je ukáže, abyste je nepřevzali.
• Špatný prodávající.a0Pokud osoba, která prodává, není zapsaným vlastníkem, zastavte se. Nota simple potvrzuje, kdo může legálně prodávat.
• Břemena a omezení.a0Práva průchodu nebo jiné limity, které ovlivňují, jak můžete nemovitost užívat.
• U novostaveb.a0Jakmile se stavba dokončuje, developer registruje každou jednotku. Váš právník zkontroluje, že je nová jednotka správně vytvořena a bez břemen, než transakci dokončíte.

Použijme skutečný příklad. Souhlasíte s koupí novostavbového apartmánu zaa0500.000 eur. Nota simple ukazuje hypotéku ve výši 130.000 eur, která je stále zapsaná na jednotce z developerského stavebního úvěru. To je v této fázi normální. Před dokončením transakce ale musí být zrušena nebo splacena, abyste dluh nepřevzali. Váš právník na to dohlédne. Bez nota simple byste to nikdy neviděli.

Varování:a0Nikdy nespoléhejte na nota simple, kterou vám předá prodávající nebo makléř. Může být stará nebo upravená. Vždy si nechte svým vlastním nezávislým právníkem obstarat novou přímo z registru.

Den podpisu listiny, krok za krokem

Takto vypadá dokončení koupě při podpisu escritura.

1. Závěrečné kontroly.a0Váš právník si vyžádá poslední nota simple, aby potvrdil, že se nic nezměnilo.
2. U notáře.a0Kupující a prodávající (nebo jejich zástupci) se dostaví. Pokud nemůžete cestovat, váš právník za vás podepíše na základě plné moci (poder notarial).
3. Čtení a podpis.a0Notář přečte klíčové podmínky a potvrdí, že jim všichni rozumějí. Podepíšete escritura.
4. Platba a klíče.a0Doplatíte zbytek ceny. Dostanete klíče a autorizovanou kopii listiny (copia autorizada).
5. Daně a registrace.a0Váš právník zaplatí daně a podá listinu do katastru nemovitostí. O několik týdnů později registr ukáže vás jako vlastníka.

Notář uchovává originál listiny navždy ve svém archivu (thea0protocolo). Vy si ponecháváte svou autorizovanou kopii. Registr vede oficiální záznam o vašem vlastnictví.

Co když ztratím svou listinu o vlastnictví?

Nepropadejte panice. Vaše vlastnictví je v bezpečí, protože je zaznamenáno v katastru nemovitostí. Vždy si můžete vyžádat novou kopii.

• Požádejte notáře o novou kopii.a0Požádejte notáře, který podepsal originál, o novou autorizovanou kopii (copia autorizada). Budete muset předložit ID a zaplatit poplatek.
• Požádejte registr o potvrzení.a0Požádejte katastr nemovitostí oa0certificación registrala0k potvrzení vašeho vlastnictví a stavu nemovitosti.

Váš právník může obojí zařídit za vás, což je užitečné, pokud žijete v zahraničí.

Celý tento proces je jedním z důvodů, proč je tým mluvící vaším rodným jazykem tak důležitý. Ve Spain Developments spolupracujeme s nezávislými španělskými právníky, nikdy ne s právníkem developera, kteří čtou nota simple, kontrolují registr vůči cadastre a potvrzují, že je listina čistá, než podepíšete. Jako kupujícího agent placený developerem je naším úkolem zajistit, aby byl domov, za který platíte, právně a plně váš.

Podstata věci

Nota simple je vaše kontrola před koupí. Ukazuje, kdo nemovitost vlastní a zda na ní váznou dluhy. Escritura je vaše listina o vlastnictví, podepsaná u notáře, která z vás dělá vlastníka. Společně chrání váš nákup před skrytými problémy.

Vždy si vyžádejte novou nota simple z registru, nikdy se nespoléhejte jen na kopii od prodávajícího, a nechte ji zkontrolovat nezávislým právníkem. Pokud kupujete novostavbu na Costa del Sol, Spain Developments může zařídit přesně tohle, aby vaše vlastnictví bylo čisté a bezpečné.