Aspectos legales y de tramitación para comprar una obra nueva en España

Esta página es para compradores internacionales que quieren que la compra de su propiedad en España se revise y gestione correctamente. Aprenderá por qué necesita un abogado español independiente, qué hace por usted, cuánto cuesta y cómo supervisamos con usted todo el proceso legal. Claro, honesto y en lenguaje sencillo.

Comprar una propiedad en España es seguro cuando la parte legal se hace bien. El peligro está en usar al abogado equivocado, o en no usar ninguno. Aquí le explicamos cómo protegerse.

Respuesta rápida:a0En España, un abogado independiente lo revisa todo legalmente antes de que usted compre. Recomendamos a un abogado de confianza que no nos paga ninguna comisión, cobra un 1% con IVA incluido (por debajo de la tarifa habitual) y actúa solo para usted. No necesita traer un abogado de su país, necesita uno que conozca la legislación española. Nosotros coordinamos y supervisamos todo el proceso legal junto con él, para que no se pase nada por alto.

Necesita un abogado español, no uno de su país

Muchos compradores suponen que traerán a su propio abogado de su país para encargarse de todo. Es una idea natural, pero en España no funciona así.

Necesita un abogado español que conozca la legislación española. Incluso cuando se aplica el derecho europeo, las normas y los procedimientos del día a día que realmente rigen su compra son españoles. Un abogado que trabaja en otro sistema no los conocerá.

También puede contar con su abogado de su país y hacer que trabaje junto al español. Sin embargo, en nuestra experiencia sincera, normalmente aporta poco y a menudo ralentiza las cosas. Los abogados en el extranjero suelen cobrar por horas, así que pueden revisar cada cláusula con todo detalle y plantear cuestiones que el sistema español ya ha resuelto, para luego preguntar de todos modos al abogado español cómo funciona aquí. Especialmente en una obra nueva, gran parte del proceso está fijada por ley, por lo que el contrato y los pasos son bastante estándar. Un abogado español que vive dentro de este sistema le guía por él con fluidez.

Por qué lo más importante es que el abogado sea independiente

Aquí está la clave. Muchas agencias le envían a un abogado que les paga una comisión por recomendación. Entonces la lealtad de ese abogado queda dividida, y puede guardar silencio sobre un problema que debería detener la operación.

Nosotros lo hacemos de otra manera. Recomendamos a un abogado independiente que no nos paga nada, ni un céntimo. Su única obligación es con usted, el comprador. Un abogado verdaderamente independiente le dirá que se retire de una mala operación, incluso cuando eso signifique que no haya venta ni honorarios para nadie.

Esto importa aún más en una reventa que en una obra nueva. Una obra nueva sigue un proceso bastante definido y enmarcado legalmente. Una reventa tiene más cosas que pueden salir mal, así que un abogado que no sea realmente independiente tiene menos motivos para frenar una operación que debería frenarse, y los detalles incómodos pueden quedar ocultos. Con un abogado independiente, no se barre nada debajo de la alfombra.

Siempre es libre de utilizar su propio abogado español. Recomendamos el nuestro porque llevamos años trabajando juntos, la coordinación es más fluida y todo el proceso le resulta más fácil. Pero la elección es suya, y el abogado siempre actúa por usted.

Consejo extra:a0Siempre merece la pena saber dónde está la lealtad de su abogado. Una pregunta razonable para cualquier agencia es si el abogado que sugieren les paga una comisión por recomendación. Una agencia de confianza responde con claridad. Nosotros sí lo haremos: el nuestro no nos paga nada.

Un punto relacionado. Es mejor no confiar en el abogado que proponga el promotor o el agente del vendedor, porque su interés está en cerrar la venta. Un abogado independiente de su lado, como el que recomendamos, es algo muy distinto.

Qué hace el abogado por usted

Un abogado inmobiliario en España hace mucho más que leer un contrato. Lleva a cabo una diligencia debida completa, comprobando cada dato legal sobre la propiedad antes de que usted pague, y el abogado con el que trabajamos cobra un 1% con IVA incluido, lo que cubre todo ello.

• Comprueba laa0nota simple, un extracto del Registro de la Propiedad que muestra quién es el propietario y cualquier deuda o carga que pese sobre ella.
• Confirma que la construcción es legal y que cuenta con todas las licencias, para que usted no herede una propiedad ilegal o sin licencia.
• Le explica todo, en un inglés sencillo, en cada paso, para que siempre entienda lo que está firmando.

El mismo abogado también organiza la parte práctica de tener una propiedad en España, lo que le ahorra mucho estrés:

• Sua0NIEa0(el número de identificación de extranjero que necesita para comprar), su cuenta bancaria española, sus suministros y su seguro de hogar.
• La licencia turística (de alquiler vacacional), si quiere alquilar la propiedad.
• Los impuestos continuos de no residente y por alquiler. El despacho con el que trabajamos tiene una división dedicada exactamente a esto, y también puede ayudarle con cualquier disputa más adelante.

En resumen, es un único contacto de confianza para casi todo lo que vas a necesitar en Spain. Ellos también tienen excelentes contactos locales, igual que nosotros, así que las cosas realmente se hacen.

Lo que cuesta, sin sorpresas

Un miedo real para los compradores son los costes ocultos, los impuestos sorpresa o que les cobren de más por ser extranjeros. Eliminamos esa preocupación siendo completamente transparentes.

Antes de comprometerte con nada, recibes una estimación clara y detallada de cada coste, para que conozcas tu cifra real total:

• El abogado: about 1% including VAT.
• Impuesto de compra en una obra nueva: 10% IVA, plus about 1,2% AJD (stamp duty).
• Notaría y Registro de la Propiedad: roughly 1% to 2% together.

Como regla general, calcula entre un 12% y un 14% además del precio. Y como somos independientes, el precio en sí es el mismo tanto si compras a través de nosotros como si vas directamente, así que tampoco estás pagando un sobreprecio por ser extranjero.

Los mayores miedos legales, y cómo los eliminamos

La parte legal preocupa a los compradores porque funciona de forma distinta a su país de origen. Aquí están los miedos reales y cómo el abogado y nosotros tratamos cada uno de ellos.

• Heredar deudas ocultas. En Spain, las deudas siguen a la propiedad, no a la persona. Una hipoteca impagada, cuotas de comunidad, impuestos o multas pueden pasarte a ti, a veces decenas de miles de euros. El abogado revisa el registro y las cuentas de la comunidad, para que nunca heredes la deuda de otra persona.
• Una construcción ilegal o sin licencia. Una propiedad sin las licencias adecuadas, o sin su Licencia de Primera Ocupación, no puede habitarse legalmente, conectarse a los suministros ni revenderse fácilmente y, en los peores casos, puede enfrentarse a multas o demolición. El abogado verifica cada licencia, y nosotros te alejamos desde el principio de promociones problemáticas.
• Estafas y dinero perdido. Los anuncios falsos, personas que se hacen pasar por el propietario, poderes notariales falsificados y correos de "nuestros datos bancarios han cambiado" son todos casos reales. Nosotros hacemos el primer contacto y verificamos con quién estás tratando, y tu abogado se asegura de que el dinero solo se mueva de forma segura. Nunca pagues a nadie sin haberlo comprobado antes con nosotros o con tu abogado.
• Firmar algo que no entiendes. Los contratos españoles están en español, bajo la ley española, con conceptos que puede que no existan en tu país, y una promesa verbal no significa nada a menos que quede por escrito. Tu abogado te explica cada cláusula en un inglés sencillo, y solo cuenta lo que está por escrito.
• No poder alquilarla. Una vivienda puede ser perfectamente legal para comprar, pero estar restringida para alquiler vacacional por las normas de la comunidad de propietarios. Si alquilar es importante para ti, el abogado revisa esas normas antes de que te comprometas.
• Costes ocultos y pagar de más. Como se indicó antes: una estimación completa y detallada de costes por adelantado, y el mismo precio que yendo directamente.

Por qué trabajar con Spain Developments

Somos un agente independiente del comprador con acceso a todas las promociones de la Costa del Sol. No estamos vinculados a ningún promotor, y no ganamos nada de tu abogado, así que nuestro asesoramiento se mantiene limpio. Nuestro servicio de compra es gratuito para ti, porque el promotor paga nuestros honorarios, y el precio es idéntico tanto si vienes a través de nosotros como si vas directamente.

Lo más importante en la parte legal es que no solo te presentamos a un abogado y desaparecemos. Coordinamos y supervisamos todo el proceso legal y toda la transacción junto con tu abogado, asegurándonos de que cada paso suceda a tiempo, para que no se escape nada. Siempre tienes a un equipo ocupándose de ti.

Cuando estés listo, te presentaremos a nuestro abogado independiente, o con gusto trabajaremos junto al tuyo. En cualquier caso, tu compra se revisará correctamente y entenderás cada paso.