Comprobaciones de due diligence antes de comprar en España

Comprar una vivienda en la Costa del Sol es un gran paso, a menudo desde otro país. Esta guía te muestra las comprobaciones legales que protegen tu dinero antes de firmar. Aprenderás qué verificar, quién lo hace, cuánto cuesta y los riesgos de omitirlo. Está escrita para compradores extranjeros de obra nueva.

Resumen rápido

• La due diligence es la comprobación legal completa de una propiedad antes de comprarla.
• En España rige el principio de abque el comprador tenga cuidadobb, así que los problemas pasan a ser tuyos después de firmar.
• Normalmente tarda de 5 a 15 días laborables y forma parte del 1% de honorarios del abogado.
• Hazla siempre antes de firmar o pagar, y utiliza siempre un abogado independiente.

¿Qué es la due diligence?

La due diligence es la comprobación legal completa de una propiedad antes de comprarla. La lleva a cabo tu abogado independiente. El objetivo es simple: confirmar que la vivienda está legalmente limpia, libre de deudas, correctamente construida y que es segura para comprar.

La compraventa inmobiliaria en España funciona con la regla de abque el comprador tenga cuidadobb. Una vez se completa la compra, cualquier problema oculto pasa a ser tuyo, aunque no lo supieras. La due diligence es la forma de detectar esos problemas primero, cuando todavía puedes echarte atrás.

Por qué la due diligence importa tanto en España

En algunos países, el sistema protege al comprador. España es diferente. Aquí la responsabilidad recae en ti y en tu abogado para revisar todo antes de firmar. Después de la compraventa, ya es demasiado tarde.

Los compradores extranjeros afrontan un riesgo adicional. Puede que no conozcas los problemas locales que son comunes en España. Puede que estés comprando durante un viaje corto, enamorado de las vistas, bajo presión para decidir. Ahí es exactamente cuando ocurren los errores.

Estos son los problemas que la due diligence está diseñada para detectar.

• Deudas ocultas.a0Los impuestos impagados, las cuotas de comunidad y las facturas de suministros siguen vinculados a la propiedad, no al vendedor. Si omites la comprobación, los heredas.
• Obras ilegales.a0Habitaciones extra, una piscina, una terraza o un garaje construidos sin licencia. Esto puede acarrear multas o incluso una orden de demolición.
• Problemas urbanísticos.a0Una vivienda construida contra las normas de zonificación, lo que puede limitar cómo la usas o perjudicar la reventa.
• Tamaño o linderos incorrectos.a0Si la propiedad real no coincide con el registro oficial, puedes tener dificultades para inscribirla o revenderla.

La lista completa de comprobación de due diligence

Esto es lo que cubre una revisión legal adecuada. Pide a tu abogado que confirme cada punto por escrito.

1. Comprobación en el Registro de la Propiedad (nota simple).a0Confirma quién es el verdadero propietario y muestra cualquier hipoteca, embargo o carga. La nota simple es el extracto oficial del Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad).
2. Comprobación catastral.a0Confirma que el tamaño y la distribución de la propiedad en el registro fiscal (Catastro) coinciden con la realidad.
3. Registro vs catastro vs realidad.a0El registro legal, el registro fiscal y la vivienda real deben coincidir.
4. Planeamiento urbanístico y zonificación.a0Confirma que la propiedad cumple las normas locales de construcción y que no tiene expedientes sancionadores en su contra.
5. Licencias.a0Confirma una licencia de obra válida y la Licencia de Primera Ocupación (Licencia de Primera Ocupacióna0- el permiso para vivir allí legalmente y conectar los suministros).
6. Deudas y facturas.a0Comprueba si hay IBI impagado, cuotas de comunidad y facturas de suministros pendientes.
7. Comunidad de propietarios.a0Confirma que la comunidad (comunidad de propietarios) está bien gestionada, sin grandes deudas ni disputas legales, y revisa las normas de la comunidad.
8. Situación del alquiler.a0Confirma si la vivienda se puede alquilar legalmente a turistas, si ese es tu plan.

Comprobaciones adicionales para obra nueva y sobre plano

Las viviendas de obra nueva y sobre plano necesitan algunas comprobaciones más. Estas te protegen frente a los riesgos propios de comprar una propiedad nueva o aún no terminada.

• La empresa promotora.a0Confirma que la promotora existe y comprueba su salud financiera en el Registro Mercantil (Registro Mercantil).
• Titularidad del suelo.a0Confirma que la promotora realmente es propietaria del suelo o tiene derecho a construir sobre él.
• Aval bancario.a0Para compras sobre plano, confirma que un aval bancario válido (aval bancario) cubre cada pago por fases, conforme a la Ley 57/1968 y la Ley 20/2015. Nunca pagues una señal sin esto.
• Memoria de calidades detallada.a0Obtén por escrito los materiales, la distribución y los acabados exactos, para que la promotora no pueda cambiarlos discretamente ni cobrarte más después.
• Fecha de finalización y penalizaciones.26nbsp;El contrato debe establecer una fecha límite clara y penalizaciones por retrasos.
• Garantía estructural de 10 años.26nbsp;La ley española exige una garantía de 10 años sobre la estructura del edificio.

Una nota sobre los okupas.26nbsp;Muchos compradores se preocupan por los okupas. Es una preocupación razonable, pero el riesgo real en una urbanización cerrada de obra nueva es muy bajo. Estas viviendas están ocupadas, alarmadas y vigiladas por una comunidad de propietarios. La Ley Antiokupas de España de 2025 (Ley Antiokupas), en vigor desde abril de 2025, también hizo que los desalojos fueran mucho más rápidos. La policía puede desalojar a los ocupantes ilegales en 48 horas si se les detecta a tiempo, y los tribunales ahora utilizan un procedimiento rápido de alrededor de 15 días. Parte de comprar bien es asegurarse de que su nueva vivienda esté correctamente protegida desde el primer día.

¿Cuándo debería hacerlo?

Antes de firmar cualquier cosa vinculante. Antes de pagar cualquier cantidad importante. Esta es la regla de tiempo más importante en la compraventa inmobiliaria en España.

El contrato privado de compraventa (contrato de arras26nbsp;- el contrato de depósito vinculante) es legalmente exigible. Si lo firma y luego se retira, incluso por una buena razón, puede perder su depósito. Por eso las comprobaciones deben hacerse primero.

Si un vendedor o agente le presiona para firmar rápido, su abogado puede añadir una cláusula suspensiva (condición suspensiva26nbsp;- una cláusula de salida). Esto hace que la operación quede condicionada a un resultado limpio de la due diligence. Si aparece un problema grave, usted se retira y conserva su dinero.

Advertencia:26nbsp;La presión para 22firmar hoy o perderlo22 es una táctica clásica. Una propiedad buena y auténtica seguirá ahí después de una revisión adecuada. Nunca deje que la urgencia le empuje a firmar antes de que la due diligence esté terminada.

Cuánto tarda y cuánto cuesta

La due diligence suele tardar26nbsp;de 5 a 15 días laborables. El tiempo exacto depende de la propiedad y de la rapidez con la que responda el ayuntamiento.

El coste forma parte de los honorarios de su abogado, que normalmente rondan26nbsp;el 1% del precio de compra más IVA (IVA al 21%). Usemos un ejemplo real con una vivienda de obra nueva de26nbsp;500.000 euros26nbsp;.

Ejemplo práctico: obra nueva de 500.000 euros

• 5.000 euros26nbsp;- honorarios del abogado, incluida la due diligence (1%)
• 1.050 euros26nbsp;- IVA (21%)
• Total: 6.050 euros

Una nota simple en sí cuesta solo unos pocos euros. El verdadero valor está en el ojo experto del abogado, leyendo conjuntamente el registro, el catastro, las licencias y las cuentas de la comunidad. Frente a una compra de 500.000 euros, es poco dinero a cambio de una total tranquilidad.

Qué pasa si se lo salta

Estos riesgos no son historias de terror raras. Ocurren a menudo, especialmente a compradores que se mueven demasiado rápido. Saltarse la due diligence puede significar:

• Pagar multas o enfrentarse a la demolición por obras sin licencia.
• No poder conseguir una hipoteca, un seguro o una inscripción correcta.
• Heredar las deudas impagadas de otra persona.
• Disputas legales con vecinos o con el ayuntamiento.
• Problemas para revender la vivienda debido a un defecto legal.

Cualquiera de estas cosas puede costar mucho más que los honorarios del abogado, y algunas no pueden solucionarse en absoluto.

Comprar a distancia: hacer comprobaciones desde el extranjero

No necesita estar en España para la due diligence. La mayoría de los compradores británicos, irlandeses, neerlandeses, escandinavos, alemanes, polacos y checos la gestionan desde casa.

Su abogado independiente obtiene los registros del Registro de la Propiedad y del catastro, contacta con el ayuntamiento, la agencia tributaria y la comunidad, y le informa en su idioma. Si no puede viajar para completar la operación, firma un poder notarial (poder notarial26nbsp;- un documento legal que permite a su abogado actuar en su nombre) para que su abogado pueda firmar la escritura por usted. Toda la comprobación puede llevarse a cabo mientras usted permanece en su propio país.

Aquí es donde contar con el equipo adecuado lo es todo. En Spain Developments, trabajamos solo con abogados españoles independientes, nunca con el abogado del promotor. Eso importa porque el abogado del promotor tiene un conflicto de intereses: le paga el vendedor. Un abogado independiente tiene el deber y el motivo para detectar los problemas antes de que pasen a ser suyos. Como agente del comprador pagado por el promotor, coordinamos toda la due diligence para que no se pase nada por alto.

Consejo extra:26nbsp;Pida a su abogado un informe escrito de due diligence al final. Un resumen claro de lo que se comprobó, lo que se encontró y lo que se resolvió. Un buen abogado lo ofrece de serie. También es una prueba útil para el futuro, si alguna vez vende.

Antes de firmar: lista de comprobación de due diligence

• Nota simple obtenida recientemente del Registro de la Propiedad.
• Catastro, registro y realidad coinciden.
• Licencia de obra y Licencia de Primera Ocupación confirmadas.
• Sin IBI, cuotas de comunidad ni deudas de suministros pendientes.
• Para plano: una garantía bancaria válida cubre cada pago por etapas.
• Informe escrito de due diligence recibido de su abogado.

En resumen

La due diligence es la comprobación legal que mantiene su dinero seguro en España. Confirma al verdadero propietario, detecta deudas ocultas, verifica las licencias y se asegura de que la vivienda esté legalmente limpia. En un sistema de 22caveat emptor22, es su principal protección.

Realiza siempre una diligencia debida completa antes de firmar o pagar, y utiliza siempre un abogado independiente, no el del promotor. Si vas a comprar una obra nueva en la Costa del Sol, Spain Developments puede organizar una comprobación legal completa e independiente, gestionada en tu idioma de principio a fin.