Contrato privado de compraventa en España: guía de obra nueva y arras

Esta guía es para compradores extranjeros que firman un contrato privado de compraventa en la Costa del Sol. La mayoría de nuestros compradores adquieren una obra nueva, así que empezamos por el contrato de obra nueva y los pagos aplazados, y luego explicamos la reventacontrato de arrascomo contraste. Aprenderá qué es cada contrato, las cláusulas que protegen su dinero y por qué importa la garantía bancaria. Al final, sabrá qué revisar antes de firmar.

Resumen rápido:Para una obra nueva, el contrato privado de compraventa es el contrato del promotor. Usted paga una cuota fija de reserva y luego pagos aplazados durante la construcción: normalmente entre el 20% y el 40% del precio en total antes de la entrega (a menudo alrededor del 30%) y el saldo del 60% al 80% al finalizar. Cada euro que pague antes de recibir las llaves debe estar protegido por una garantía bancaria obligatoria (Law 57/1968, Ley 20/2015). Una reventa es diferente: allí firma uncontrato de arras, paga alrededor del 10% y formaliza en pocas semanas. En cualquiera de los dos casos, exija el tipo de contrato correcto y haga que su propio abogado independiente lo revise siempre primero.

Las cifras que importan:

• 20% al 40%pagado por fases antes de la entrega en una obra nueva sobre plano (a menudo alrededor del 30%).
• 6.000 a 10.000 euroscuota de reserva típica en obra nueva.
• 10%depósito típico en reventa (las arras).
• 10 añosgarantía estructural en una obra nueva.

Lo que aprenderá

• Qué es el contrato privado de compraventa
• El contrato de obra nueva: pagos aplazados y la garantía bancaria
• El contraste en reventa: los 3 tipos de arras
• Cuánto paga y cuándo
• Qué debe incluir el contrato
• Riesgos, trampas y cómo mantenerse seguro
• Su lista de comprobación antes de firmar

Qué es el contrato privado de compraventa

El contrato privado de compraventa es el acuerdo que firma antes de acudir al notario. Su aspecto depende de lo que esté comprando.

Para unaobra nueva, es el contrato privado de compraventa del promotor (a menudo llamado PPC). Usted paga una cuota de reserva para retirar la unidad del mercado y luego pagos aplazados durante la construcción, con el saldo restante en la entrega. Para unareventade un propietario particular, normalmente es uncontrato de arras(un contrato de depósito): paga alrededor del 10% y ambas partes acuerdan el precio y la fecha para formalizar.

Piense en ello como el compromiso real. La reserva retiene la propiedad durante unos días. Después, el contrato completo cierra la operación: fija el precio, el plan de pagos, la fecha límite de finalización y la penalización si alguna de las partes se echa atrás.

Importante: este contrato es vinculante. Una vez que firma y paga, marcharse normalmente significa perder lo que ha pagado. Por eso, las palabras de este contrato importan más que casi cualquier otro paso. Nunca firme uno que no haya entendido completamente.

Consejo extra:Haga siempre que su propio abogado independiente revise el contrato antes de firmar. Nunca firme en el despacho del promotor o de la agencia inmobiliaria el mismo día. Ellos trabajan para el vendedor, no para usted.

El contrato de obra nueva: pagos aplazados y la garantía bancaria

Si compra una obra nueva a un promotor, la documentación no es unas arras clásicas. Firma elcontrato privado de compraventa. La idea es la misma —precio, depósito, plazo—, pero la forma de pago es la diferencia clave.

Este es el camino de la compra sobre plano, el escenario principal en la Costa del Sol:

• Cuota de reserva.Una cantidad fija, normalmente 6.000 a 10.000 euros, para retirar la unidad del mercado.
• Pagos aplazados durante la construcción.Usted paga cuotas a medida que avanza la obra. En total, estas ascienden a aproximadamente20% al 40% del precio antes de la entrega(a menudo alrededor del 30%). En una vivienda de 500.000 euros, eso equivale aproximadamente a 100.000 a 200.000 euros durante la construcción (30% = 150.000 euros).
• La garantía bancaria.Cada euro que pague antes de recibir las llavesdebe estar protegido por una garantía bancaria obligatoria o un seguro(Law 57/1968, Ley 20/2015). Si el promotor no termina la obra, recuperará su dinero. Nunca pague ni un solo euro a un promotor sin ello.
• Saldo en la entrega.Cuando se conceda la Licencia de Primera Ocupación, usted paga el60% al 80%restante en la notaría en laescritura— aproximadamente 300.000 a 400.000 euros (70% = 350.000 euros).

Una obra nueva también viene con unagarantía estructural de 10 añospor ley, y una inspección de repasos antes de la entrega para que el promotor corrija los defectos de acabado.

La obra nueva terminada es más sencilla.Si la vivienda es una obra nueva ya terminada, usted paga la reserva, luego alrededor del 10% en el contrato privado y después el saldo en la entrega en cuestión de semanas: los mismos impuestos de obra nueva (10% IVA más alrededor de 1,2% AJD) y la misma garantía de 10 años.

Ejemplo real.En una obra nueva sobre plano de 500.000 euros, un plan por fases podría verse así. Cada euro antes de recibir las llaves está cubierto por una garantía bancaria:

• 8.000 euros— cuota de reserva (se descuenta del precio)
• 150.000 euros— pagos aplazados durante la construcción (aprox. 30%, con garantía bancaria)
• 350.000 euros— saldo en la entrega (aprox. 70%), pagado en la notaría

Sin una garantía sobre esos pagos aplazados, su dinero está en riesgo.

En Spain Developments, solo trabajamos con promotores que proporcionan una garantía bancaria adecuada, y nuestros abogados la revisan por usted. Somos un agente independiente del comprador, el promotor paga nuestros honorarios y usted no paga comisión de comprador. No dude en ponerse en contacto con nosotros si quiere que esto se revise correctamente.

Peligro:Para una obra nueva, el mayor riesgo con diferencia es pagar a un promotor sin garantía bancaria. Sin garantía, no hay pago. Compruebe también el historial del promotor: pida ver viviendas que haya terminado antes.

El contraste en reventa: los 3 tipos de arras

Si compra una reventa a un propietario particular en lugar de una obra nueva, el contrato es uncontrato de arras. La ley española tiene tres tipos. Parecen similares, pero las reglas son muy diferentes. El contrato debe indicar de qué tipo se trata.

Penitenciales (lo mejor para compradores)

• Puede retirarse
• Si se echa atrás: pierde su depósito
• Si el vendedor se echa atrás: le paga el doble

Penales (sigue vinculado)

• No hay salida limpia
• Si se echa atrás: paga una penalización y aun así pueden obligarle a comprar
• Si el vendedor se echa atrás: paga una penalización y pueden obligarle a vender

Confirmatorias (lo peor para usted)

• No hay salida limpia
• La otra parte puede demandarle por incumplimiento y daños y perjuicios
• Usted puede demandar al vendedor por incumplimiento y daños y perjuicios

El tipo más común para viviendas esarras penitenciales(reguladas en el artículo 1454 del Código Civil español). Es la opción más justa para un comprador. Si tiene que retirarse, su pérdida queda fijada: solo el depósito. Si el vendedor se echa atrás, le paga el doble.

La gran trampa:si el contrato no nombra el tipo, la ley lo trata como confirmatorias.Esa es la peor opción para usted. En las confirmatorias, la otra parte puede demandarle por mucho más que el depósito. Así que compruebe siempre que el tipo esté escrito claramente.

Peligro:No firme un contrato que guarde silencio sobre el tipo de arras. abGuardar silenciobb significa confirmatorias por defecto, y eso le expone a una reclamación por el precio completo. Una sola línea que falte puede costarle miles.

Cuánto paga y cuándo

Aquí es donde obra nueva y reventa se separan.

Para unaobra nueva (sobre plano), no paga un único depósito del 10%. Paga una cuota fija de reserva y luego cuotas aplazadas que suman20% al 40% antes de la entregaa0(a menudo alrededor del 30%), luego ela0saldo del 60% al 80%a0ante notario. En 500.000 euros, eso son aproximadamente 150.000 euros durante la construccif3n y 350.000 euros al finalizar. Cada euro pagado por fases este1 garantizado por el banco.

Para unareventa, la costumbre esa010% del precioa0en las arras. Esto no es una norma legal y es negociable, pero el 10% es lo que esperan la mayoreda de los vendedores particulares. Luego pagas el 90% restante ante notario el deda de la firma final.

Lo que pagues no es un coste extra. Cuenta como parte del precio.

Ejemplo real - obra nueva.a0Compras un piso sobre plano por00a0500.000 euros:

• 8.000 euros— cuota de reserva (se descuenta del precio)
• 150.000 eurosa0- pagado por fases durante la construccif3n (aprox. 30%, con garanteda bancaria)
• 350.000 eurosa0- saldo al finalizar (aprox. 70%), ante notario

Ejemplo real - reventa.a0Acorde1is la compra de un piso de reventa por00a0500.000 eurosa0con arras penitenciales:

• 50.000 eurosa0- depf3sito al firmar (10%)
• 450.000 eurosa0- saldo ante notario
• 50.000 eurosa0- lo que pierdes si te echas atre1s
• 100.000 eurosa0- lo que te paga el vendedor si se echa atre1s

Ased que ambas partes tienen un motivo real para completar la operacif3n. Ese es el objetivo del depf3sito.

Consejo extra:a0Todo lo que pagues forma parte del precio de compra declarado a efectos fiscales. En una00a0obra nuevaa0(el caso principal aqued), el impuesto es00a010% IVAa0(50.000 euros sobre 500.000) me1s aproximadamente00a01.2% AJDa0(6.000 euros), no ITP. En una00a0reventaa0en Andaluceda, el impuesto es00a07% ITPa0(35.000 euros), pagadero tras la firma final. Cue9ntalo ahora, no despue9s.

Qué debe incluir el contrato

Un buen contrato es detallado. Asegfarate de que el tuyo tenga todo esto:

• Las partes.a0Nombres completos, pasaporte o nfameros de NIE (tu nfamero de identificacif3n fiscal espaf1ol).
• La propiedad.a0Direccif3n completa, la00a0referencia catastrala0(la referencia catastral, un identificador oficial del inmueble), y una descripcif3n clara.
• El precio.a0Precio total acordado y cf3mo se paga.
• El plan de pagos.a0Para una obra nueva, la reserva y cada pago fraccionado con su desencadenante y cuanteda. Para una reventa, el depf3sito que pagas ahora.
• La garanteda bancaria (obra nueva).a0Un compromiso claro de que cada pago antes de la firma final este1 cubierto por una garanteda bancaria o un seguro (Law 57/1968, Ley 20/2015). Esta es la cle1usula me1s importante en un contrato de obra nueva.
• El tipo de arras (reventa).a0Indicado claramente - quieres penitenciales.
• El desencadenante y el plazo para la firma final.a0Para una obra nueva, la firma final sigue a la Licencia de Primera Ocupacif3n. Para una reventa, una fecha fija, normalmente00a030 a 60 dedas, a veces hasta 90.
• Cargas.a0Cualquier hipoteca, deuda o limitacif3n sobre la propiedad. No debereda quedar ninguna al finalizar.
• Quie9n paga que9.a0Notareda, Registro de la Propiedad e impuestos. Por ley y por costumbre, el comprador paga la mayor parte de los impuestos de la compra.
• Cle1usula de desistimiento.a0Que9 pasa si cualquiera de las partes se echa atre1s.
• Condiciones suspensivas.a0Cosas que deben ser ciertas antes de que tengas que comprar - para una obra nueva, una licencia de obra ve1lida y una garanteda bancaria real; para una reventa, una00a0nota simplea0(los datos registrales que muestran al propietario y cualquier deuda) limpia y sin problemas urbanedsticos.

Las condiciones suspensivas son tu red de seguridad. Te permiten salir, y conservar lo que has pagado, si el abogado encuentra un problema grave.

Consejo extra:a0Pide a tu abogado que af1ada una cle1usula que proteja lo que has pagado si la propiedad tiene deudas ocultas, no tiene licencia o tiene un problema de titularidad. Un vendedor o promotor razonable aceptare1 esto. Uno que se niega es una sef1al de alerta.

Riesgos, trampas y cómo mantenerse seguro

Hay que ser sincero con los riesgos. Estos son los que atrapan a los compradores extranjeros:

• Promotor sin garanteda bancaria (obra nueva).a0Este es el mayor riesgo con diferencia en una promocif3n nueva. Sin garanteda, no hay pago.
• No se indica el tipo de arras (reventa).a0Por defecto pasan a ser confirmatorias y te exponen a una reclamacif3n importante. Indedcalo siempre.
• Sin licencia o construccif3n ilegal.a0Algunos proyectos no tienen el permiso adecuado. Tu abogado debe confirmar la licencia de obra y, para una obra nueva, que la firma final siga a la Licencia de Primera Ocupacif3n.
• Deudas ocultas en una reventa.a0Los impuestos o cuotas de comunidad impagados pueden pasarte a ti. Tu abogado revisa la00a0nota simple.
• Plazo demasiado corto.a0Si necesitas una hipoteca, asegfarate de que el calendario para la firma final da tiempo al banco.
• Pagar a una cuenta personal.a0Paga solo en la cuenta correcta indicada en el contrato, nunca en la cuenta privada de un agente.
• 22Acuerdos22 verbales.a0Un acuerdo verbal es difedcil de exigir. Consedguelo siempre por escrito.
• Riesgo de divisa.a0Si pagas en libras, coronas o zlotys, el tipo de cambio puede mover el coste en miles durante los pagos por fases y la firma final. Un brf3ker de divisas puede fijar el tipo.

Advertencia:a0Si el vendedor, promotor o agente te mete prisa para firmar 22hoy22, frena. Una operacif3n real da tiempo a tu abogado para revisar el proyecto y el contrato. La presif3n es una sef1al cle1sica de que hay un problema.

Su lista de comprobación antes de firmar

Antes de firmar el contrato privado de compraventa, confirma:

• Tu abogado independiente lo ha leeddo y aprobado.
• Para una obra nueva, la garanteda bancaria de cada pago por fases es real y la firma final este1 vinculada a la Licencia de Primera Ocupacif3n.
• Para una reventa, se indica el tipo de arras (quieres penitenciales).
• El precio, el plan de pagos y el calendario de la firma final son correctos.
• La licencia de obra es ve1lida (y para una reventa, la00a0nota simplea0este1 limpia y sin deudas sorpresa).
• Las condiciones suspensivas protegen lo que has pagado.
• Pagas solo en la cuenta indicada en el contrato.

bfQuieres que revisemos tu contrato antes de que firmes? Revisamos cada contrato, confirmamos la garanteda bancaria en obra nueva y solo trabajamos con promotores que la ofrecen, todo sin comisif3n para el comprador. No dudes en hablar con Spain Developments.

Conclusif3n

El contrato privado de compraventa es donde tu compra se hace real, así que el detalle lo es todo. En una obra nueva, el contrato establece tu señal de reserva, tus pagos por fases (aproximadamente del 20% al 40% antes de la entrega, a menudo alrededor del 30%) y el saldo del 60% al 80% en la notaría; y cada euro antes de recibir las llaves debe estar avalado por un banco. En una reventa, asegúrate de que se indique el tipo de arras y de que el depósito sea justo. En una vivienda de 500.000 euros, un contrato claro es la diferencia entre un dinero seguro y un error costoso. En Spain Developments, revisamos cada contrato y solo trabajamos con promotores que ofrecen un aval bancario adecuado, sin comisión para el comprador. Cuando estés listo, no dudes en contactarnos.