Courtage hypothécaire pour les non-résidents achetant un bien immobilier en Espagne

Cette page s’adresse aux acheteurs internationaux qui souhaitent obtenir un prêt hypothécaire espagnol pour un logement neuf sur la Costa del Sol. Vous apprendrez combien vous pouvez emprunter, comment cela fonctionne pour un bien neuf, et quels coûts ont discrètement évolué en votre faveur. Des réponses honnêtes, en langage clair.

Résumé rapide :a0La plupart des non-résidents peuvent emprunter environ 60% à 70% du prix, vous avez donc besoin de 30% à 40% en liquidités, plus vos frais d’achat. La devise dans laquelle vous êtes payé compte : les acheteurs polonais obtiennent généralement un prêt hypothécaire sans trop de difficulté, tandis qu’un revenu en couronne tchèque est plus compliqué et peut être plafonné à environ 50%. Pour un bien neuf, vous mettez en place le prêt hypothécaire près de l’achèvement, et non des années à l’avance, mais vous pouvez obtenir une pré-approbation tôt. Bonne nouvelle que beaucoup d’acheteurs ratent : depuis 2019, la banque prend en charge la plupart des frais de mise en place du prêt hypothécaire. Nous vous mettons en relation avec un courtier hypothécaire de confiance pour s’occuper de tout cela.

Combien vous pouvez emprunter

En tant que non-résident, les banques prêtent généralement jusqu’à 60% à 70% du prix, selon le montant le plus bas par rapport à leur estimation. Le reste provient de votre épargne, auquel s’ajoutent vos frais d’achat.

Le montant dépend de votre profil, du bien, et de la devise dans laquelle vous êtes payé. Il ne s’agit pas simplement de savoir si vous gagnez en euros. Les banques espagnoles acceptent la plupart des devises, mais elles gardent une liste de celles dont elles se méfient, et la couronne tchèque en fait partie.

• Acheteurs polonaisa0obtiennent généralement le taux normal de 60% à 70%, même si le zloty n’est pas l’euro.
• Les revenus en couronne tchèque sont les plus difficiles.a0La couronne fait partie des devises que les banques espagnoles n’aiment pas, donc le maximum qu’elles prêtent peut tourner autour de 50%.
• Acheteurs britanniquesa0restent éligibles après le Brexit. Les critères sont simplement un peu plus stricts.

Voici un exemple simple. Pour un bien neuf à 500.000 euros, un prêt hypothécaire à 70% représente 350.000 euros, donc vous avez besoin de 150.000 euros de votre poche, plus des frais d’achat d’environ 12% à 14%. Si vous êtes payé dans une devise dont les banques se méfient, comme la couronne tchèque, et que le plafond est de 50%, le prêt est de 250.000 euros, donc il vous faudrait 250.000 euros en liquidités.

Taux et durée

La plupart des non-résidents choisissent un taux fixe, pour la certitude d’avoir la même mensualité chaque mois. Tout au long de 2025 et au début de 2026, les taux fixes pour non-résidents ont varié d’environ 3% pour les profils solides jusqu’à environ 5%, selon la banque et votre situation financière.

• Taux fixe.a0La mensualité reste la même pendant toute la durée. Populaire auprès des acheteurs étrangers qui veulent un budget prévisible.
• Taux variable.a0Lié à l’Euribor (le taux de base de prêt de la zone euro), donc la mensualité peut augmenter ou baisser. Moins de non-résidents le choisissent.
• Durée et âge.a0Les durées sont souvent plafonnées autour de 20 ans, avec des limites d’âge, de sorte que le prêt est généralement remboursé vers 70 à 75 ans.

Parmi les banques espagnoles actives auprès des non-résidents figurent Santander, BBVA et CaixaBank. Chacune a son propre appétit pour ce type de dossier, et cela évolue avec le temps, c’est précisément là qu’un bon courtier vous évite de devoir deviner.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire pour un bien neuf

Le calendrier pour un bien neuf est différent de celui d’une revente, et cela surprend beaucoup d’acheteurs.

• Vous mettez en place le prêt hypothécaire près de l’achèvement, pas des années à l’avance.a0Pendant la construction, vous payez les versements échelonnés avec vos propres fonds. Le prêt hypothécaire lui-même est mis en place près de l’achèvement, généralement à partir d’environ deux mois avant l’acte de propriété.
• La raison, c’est l’estimation.a0L’estimation de la banque (laa0tasación) n’est valable qu’environ six mois, elle doit donc être réalisée vers la fin. Vous payez ces frais d’estimation, et c’est l’un des rares coûts du prêt hypothécaire qui vous incombent.
• Vous pouvez quand même planifier tôt.a0Un courtier examine votre profil dès le départ et vous donne une pré-approbation, une évaluation honnête de vos chances d’obtenir le prêt hypothécaire et du montant approximatif, avant que vous ne vous engagiez sur quoi que ce soit.
• La banque prête sur la base de son évaluation.lle prête un pourcentage du montant le plus bas entre le prix et son évaluation. Pour un logement neuf, lévaluation correspond généralement au prix que vous avez accepté, mais ce nest pas garanti, donc un bon courtier vérifie tôt le montant probable. Ainsi, il ny a pas de surprise à lapproche de la livraison.

Attention : ucun accord de principe nest une garantie finale. La banque vérifie à nouveau votre situation à lapproche de la livraison, alors gardez des finances stables entre-temps. Contracter une nouvelle dette ou changer demploi entre laccord de principe et lacte de propriété peut modifier loffre.

Une bonne surprise : la banque paie la plupart des frais du prêt hypothécaire

Voici quelque chose que peu dacheteurs savent. Depuis la loi hypothécaire espagnole de 2019 (Ley 5/2019), cest la banque, et non vous, qui paie la majeure partie du coût de mise en place du prêt hypothécaire lui-même.

• La banque paie l AJD (la taxe de timbre sur lacte hypothécaire), ainsi que les frais de notaire, du registre foncier et de la gestoría liés au prêt hypothécaire.
• Vous payez principalement lévaluation du bien, qui est généralement de quelques centaines deuros.

Gardez bien une chose distincte à lesprit. Il sagit ici du prêt hypothécaire. Acheter un logement neuf implique toujours 10 % dIVA plus environ 1,2 % dAJD sur lachat lui-même, que chaque acheteur paie quil utilise un prêt hypothécaire ou non. Mais les frais de mise en place propres au prêt hypothécaire sont désormais en grande partie à la charge de la banque, ce qui représente une vraie économie.

Les démarches administratives, et le temps que cela prend

Les banques espagnoles veulent avoir une vue complète de vos finances dans votre pays dorigine, donc cest la partie à commencer tôt.

• Vos déclarations fiscales de votre pays dorigine des deux ou trois dernières années, ainsi que des fiches de paie récentes ou les comptes de votre société.
• Des relevés bancaires, un rapport de crédit, et votre NIE (le numéro didentification détranger), dont vous avez besoin avant la finalisation.
• Des traductions officielles des documents clés en espagnol, et parfois une Apostille de La Haye, un cachet international qui prouve quun document est authentique à létranger.

À partir dune demande complète, lapprobation prend généralement de 4 à 8 semaines. Les documents manquants ou non traduits sont la principale cause de retard.

Comment nous aidons

Nous ne prêtons pas dargent et nous ne sommes pas une banque. Nous vous mettons en relation avec un courtier hypothécaire de confiance, qui organise chaque jour des prêts espagnols pour des acheteurs étrangers et sait quelles banques conviennent à votre nationalité et à vos revenus.

Pour être parfaitement clairs sur le coût : le courtier est un spécialiste tiers, donc il a ses propres honoraires, généralement autour de 0,5 % à 1 % du prêt plus TVA, distincts de notre service dachat, qui reste gratuit pour vous. Un bon courtier récupère largement ces honoraires en obtenant de meilleures conditions et en vous évitant de perdre des semaines avec une banque qui nallait jamais dire oui.

Astuce bonus : Chaque bien sur notre site web intègre un calculateur hypothécaire et un calculateur de coûts. Avant même de parler à qui que ce soit, vous pouvez estimer votre mensualité et vos coûts totaux en quelques clics, afin que votre budget soit clair dès le départ.

Comme Spain Developments est indépendant, nous vous dirons aussi honnêtement lorsquun prêt hypothécaire na pas de sens pour vous. Si les chiffres sont serrés, nous vous le dirons. Vous restez avec un conseiller de confiance unique qui met vos finances en ordre avant que vous ne tombiez amoureux dune maison que vous ne pouvez pas encore financer.

Conclusion

Un prêt hypothécaire espagnol en tant que non-résident est tout à fait possible, c’est simplement différent de chez vous. Vous pouvez généralement emprunter 60 % à 70 %, moins si vous gagnez dans une devise dont les banques se méfient, comme la couronne tchèque. Pour un bien neuf, vous l’organisez vers la fin de la construction, avec une pré-approbation dès le début afin de connaître votre budget. Et depuis 2019, la banque couvre la plupart des frais propres au prêt hypothécaire. Quand vous êtes prêt, envoyez un message à votre conseiller chez Spain Developments et nous vous mettrons en relation avec notre courtier de confiance, sans frais acquéreur pour notre aide.