Vérification du promoteur pour les acheteurs sur plan en Espagne

Cette page s’adresse aux acheteurs internationaux qui envisagent un logement sur plan ou neuf sur la Costa del Sol. Vous voulez savoir si le promoteur est fiable avant de verser le moindre argent. Cette page explique comment vérifier un promoteur, dans un langage simple et honnête.

Acheter sur plan signifie payer pour un logement avant qu’il soit terminé. Cela peut être une excellente façon d’acheter. Cela peut aussi mal tourner si le promoteur est fragile. La bonne nouvelle, c’est que le droit espagnol protège fortement les acheteurs, et qu’une vérification soigneuse élimine la plupart des risques.

Réponse rapide :a0Nous vous disons honnêtement si un promoteur est établi et a fait ses preuves, ou s’il est tout nouveau et n’a encore aucun historique, et nous partageons toute expérience réelle que nous avons. Votre avocat vérifie légalement les licences, la garantie bancaire et le registre foncier, et nous pouvons vous présenter un avocat indépendant avec qui nous travaillons depuis des années, bien que recourir au nôtre ne soit pas obligatoire. En vertu du droit espagnol, chaque paiement sur plan doit être protégé par une garantie bancaire ; ainsi, même si un promoteur fait faillite, votre argent est récupérable.

Qui vérifie quoi, honnêtement

Il est important d’être précis sur les rôles ici, car certaines agences les brouillent. Il y a deux missions distinctes, et elles sont assurées par deux personnes différentes.

Nous vérifions le promoteur en tant qu’entreprise. La réalité honnête, c’est que la Costa del Sol est en plein essor, donc beaucoup de promoteurs sont nouveaux, et pour certains, c’est leur tout premier projet. Il y a une poignée de noms bien établis que nous connaissons déjà et avec lesquels nous avons travaillé. Notre travail consiste à vous dire honnêtement à quel type vous avez affaire, et lorsque nous avons une expérience réelle avec un promoteur, ou que nous connaissons des acheteurs qui en ont, nous la partageons ouvertement, le bon comme le mauvais. Lorsque nous n’avons encore aucune expérience, nous le disons clairement au lieu de faire semblant.

Votre avocat effectue la vérification juridique. En Espagne, c’est ainsi que cela fonctionne. L’avocat confirme formellement les licences, la garantie bancaire et les inscriptions au registre foncier. Nous pouvons vous présenter un avocat indépendant avec qui nous travaillons depuis des années et en qui nous avons confiance, bien que vous ne soyez jamais obligé d’utiliser le nôtre.

• Nous vous donnons l’image humaine, lorsque nous l’avons : s’agit-il d’un promoteur établi que nous connaissons, ou d’un plus récent sans historique pour le moment.
• Votre avocat vous donne l’image juridique : tous les documents sont-ils valides et en ordre.
• Ensemble, ces deux vérifications couvrent à la fois la réputation et les formalités, afin que rien ne passe entre les mailles du filet.

Conseil bonus :a0Une belle brochure ne vous dit rien sur un promoteur. Lorsqu’il a des projets achevés, demandez à les voir et, si vous le pouvez, parlez à des personnes qui ont déjà acheté. Les réalisations passées sont le meilleur indice des réalisations futures, bien qu’un promoteur tout nouveau puisse ne pas en avoir encore, ce qui est en soi une information utile.

Les vrais risques de l’achat sur plan

Soyons honnêtes sur ce qui peut mal se passer. Ces craintes sont réelles, et vous méritez de les comprendre.

La peur la plus profonde vient de 2008. Lorsque le marché s’est effondré, des milliers d’acheteurs étrangers ont perdu leurs paiements échelonnés parce que des promoteurs ont fait faillite en cours de construction. Ce traumatisme influence encore aujourd’hui la prudence des acheteurs. La grande différence aujourd’hui, c’est que le droit espagnol impose que chaque paiement sur plan soit protégé par une garantie bancaire ; ainsi, même si un promoteur échoue, votre argent est récupérable. Nous expliquons exactement comment ci-dessous.

• Le promoteur pourrait manquer d’argent pendant la construction, laissant le bâtiment inachevé et vos paiements en danger.
• La construction pourrait commencer sans toutes les licences nécessaires et, dans le pire des cas, un tribunal peut ordonner une démolition.
• Une société malhonnête de vente sur plan pourrait encaisser des acomptes et simplement disparaître.

Il existe aussi des risques à la toute fin de la construction, lorsque vous vous attendez à emménager.

• Une garantie bancaire manquante ou invalide laisse vos paiements échelonnés sans protection.
• Sansa0Licence de première occupation, vous ne pouvez pas légalement habiter le logement ni raccorder les services publics.
• Des tactiques de vente sous pression comme « prix spécial aujourd’hui, d’autres sont intéressés » vous poussent à vous engager avant même d’avoir vérifié quoi que ce soit.

Ce dernier point mérite une réponse claire. Une vraie pression est un signal d’alarme, pas une raison de se précipiter. Un bon logement et un promoteur solide seront toujours là après que votre avocat aura effectué les vérifications.

Comment le droit espagnol protège votre argent

Voici la partie rassurante, et elle est réellement solide. L’Espagne dispose d’une protection juridique sérieuse pour les acheteurs sur plan. Une fois que vous la comprenez, la peur de perdre votre acompte diminue fortement.

Chaque paiement que vous effectuez avant l’achèvement doit être protégé par une garantie bancaire ou une police d’assurance. C’est exigé par la loi, donc ce n’est pas facultatif pour le promoteur.

• Cette protection provient dea0Loi 57/1968, la loi qui oblige les promoteurs à garantir les paiements des acheteurs, renforcée par0;Loi 20/2015.
• Si le promoteur ne livre pas, vous avez droit au remboursement de 100 % de votre argent, plus les intérêts légaux.
• Il ne s’agit pas seulement d’un promoteur qui fait faillite. Si la construction dépasse la date d’achèvement prévue dans votre contrat, vous avez également le droit de récupérer votre argent.
• Les banques qui détiennent les fonds sont solidairement responsables, et la Cour suprême espagnole a systématiquement donné raison aux acheteurs dans ces affaires.

Cela signifie que vos paiements échelonnés ne sont pas dans le vide. Ils sont couverts par une garantie, par la loi, avec les tribunaux de votre côté. L’essentiel est de s’assurer que cette garantie existe réellement et qu’elle est valable, ce que votre avocat confirme précisément.

Voici un exemple simple. Pendant la construction, vous payez 150.000 euros en versements échelonnés pour un logement sur plan. Le promoteur ne termine ensuite pas le projet. Avec une garantie bancaire valable au titre de la Loi 57/1968, vous pouvez récupérer ces 150.000 euros plus les intérêts légaux, et la banque partage la responsabilité.

Les documents juridiques que votre avocat vérifie

Votre avocat suit une liste de contrôle claire avant que vous ne soyez exposé au moindre risque. Vous n’avez pas besoin de mémoriser ces termes, mais les connaître vous aide à vous sentir en contrôle.

• La0;licencia de obra, le permis de construire qui autorise légalement le début des travaux.
• Que le terrain soit0;suelo urbano, ce qui signifie qu’il est classé comme terrain urbain et constructible, et non comme terrain protégé ou rural.
• La0;CFO, le certificat de fin de travaux qui confirme que le bâtiment est correctement achevé.

Quelques autres interviennent à la ligne d’arrivée et au registre.

• La0;LFO, la Licence de Première Occupation, qui vous permet d’habiter légalement le logement et de raccorder l’eau et l’électricité.
• Un extrait récent du registre foncier, afin qu’il reflète la situation actuelle réelle.
• La garantie bancaire valable ou la police d’assurance couvrant chaque versement échelonné que vous avez effectué.

Avertissement0:0Le petit dépôt de réservation est souvent payé en premier, avant la mise en place de la garantie bancaire, et c’est normal. La partie à protéger est le contrat de vente privé (PPC), là où commencent les paiements échelonnés importants. Avant de les payer, votre avocat doit confirmer qu’une garantie bancaire valable est en place. C’est cette garantie qui vous permet de récupérer votre argent si la construction échoue.

Pourquoi travailler avec Spain Developments

Nous sommes un agent d’achat indépendant avec accès à tous les programmes de la Costa del Sol. Nous ne sommes liés à aucun promoteur en particulier. Cela signifie que nous n’avons aucune raison de vous orienter vers un constructeur qui ne vous convient pas.

Nous avons détourné des acheteurs de promoteurs offrant un service après-vente faible, même lorsque ces projets semblaient attrayants sur le papier. Nous préférons perdre une vente rapide plutôt que de vous envoyer vers une expérience frustrante. Nous ne réussissons que lorsque vous êtes heureux dans votre logement.

Notre service d’achat ne vous coûte rien, car c’est le promoteur qui paie nos honoraires. Le prix est le même que vous achetiez par notre intermédiaire ou en direct, puisque la commission est intégrée à la grille de prix fixe. Aller en direct ne vous fait rien économiser et vous prive de l’expert à vos côtés.

Quand vous serez prêt, nous vous donnerons notre avis honnête sur n’importe quel promoteur, et votre avocat verrouillera les vérifications juridiques. Ensemble, c’est ainsi que vous achetez sur plan en toute confiance.