Hipotekarno posredovanje za nerezidente koji kupuju nekretninu u Španjolskoj

Ova stranica namijenjena je međunarodnim kupcima koji žele španjolsku hipoteku za novogradnju na Costa del Solu. Saznat ćete koliko možete posuditi, kako to funkcionira kod novogradnje i koji su se troškovi tiho promijenili u vašu korist. Iskreni odgovori, jednostavnim jezikom.

Kratki sažetak: Većina nerezidenata može posuditi oko 60% do 70% cijene, pa vam treba 30% do 40% u gotovini plus troškovi kupnje. Valuta u kojoj zarađujete je važna: poljski kupci obično dobiju hipoteku bez većih poteškoća, dok je prihod u češkim krunama teži i može biti ograničen na oko 50%. Kod novogradnje hipoteku ugovarate blizu završetka, ne godinama unaprijed, ali rano možete dobiti prethodno odobrenje. Dobra vijest koju mnogi kupci propuste: od 2019. banka plaća većinu vlastitih troškova uspostave hipoteke. Povezujemo vas s hipotekarnim posrednikom kojem vjerujemo da sve to riješi.

Koliko možete posuditi

Kao nerezidentu, banke obično posuđuju do 60% do 70% cijene, ovisno o tome što je niže u odnosu na njihovu procjenu. Ostatak dolazi iz vaše ušteđevine, a povrh toga i troškovi kupnje.

Iznos ovisi o vašem profilu, nekretnini i valuti u kojoj zarađujete. Ne radi se samo o tome zarađujete li u eurima. Španjolske banke prihvaćaju većinu valuta, ali imaju popis onih prema kojima su oprezne, a češka kruna je na tom popisu.

• Poljski kupci obično dobivaju uobičajenih 60% do 70%, iako zlot nije euro.
• Prihod u češkim krunama je najteži. Češka kruna je jedna od valuta koje španjolske banke ne vole, pa maksimum koji posuđuju može biti oko 50%.
• Kupci iz Ujedinjenog Kraljevstva i dalje ispunjavaju uvjete nakon Brexita. Kriteriji su jednostavno malo stroži.

Evo jednostavnog primjera. Kod novogradnje od 500.000 eura, hipoteka od 70% iznosi 350.000 eura, pa vam treba 150.000 eura vlastitih sredstava, plus troškovi kupnje od oko 12% do 14%. Ako zarađujete u valuti prema kojoj su banke oprezne, poput češke krune, i ograničenje je 50%, zajam iznosi 250.000 eura, pa biste trebali imati 250.000 eura u gotovini.

Kamatne stope i rokovi

Većina nerezidenata bira fiksnu kamatnu stopu, zbog sigurnosti iste mjesečne rate. Tijekom 2025. i ulaskom u 2026., fiksne stope za nerezidente kretale su se otprilike od 3% za jake profile do oko 5%, ovisno o banci i vašim financijama.

• Fiksna kamata. Plaćanje ostaje isto tijekom cijelog roka. Popularno među stranim kupcima koji žele predvidljiv budžet.
• Promjenjiva kamata. Vezana je uz Euribor (osnovnu kamatnu stopu eurozone za kreditiranje), pa rata može rasti ili padati. Manje nerezidenata je bira.
• Rok i dob. Rokovi su često ograničeni na oko 20 godina, uz dobne granice, pa se zajam obično otplaćuje do otprilike 70. do 75. godine života.

Španjolske banke aktivne s nerezidentima uključuju Santander, BBVA i CaixaBank. Svaka ima vlastiti apetit, a on se s vremenom mijenja, i upravo tu vam dobar posrednik štedi nagađanje.

Kako hipoteka funkcionira kod novogradnje

Vremenski raspored kod novogradnje razlikuje se od preprodaje, i to iznenadi mnoge kupce.

• Hipoteku ugovarate pred završetak, ne godinama unaprijed. Tijekom gradnje etapna plaćanja podmirujete iz vlastitih sredstava. Sama hipoteka uspostavlja se blizu završetka, obično počevši oko dva mjeseca prije vlasničkog lista.
• Razlog je procjena. Procjena banke (theA0tasación) vrijedi samo oko šest mjeseci, pa se mora obaviti pred kraj. Vi plaćate ovu naknadu za procjenu, i to je jedan od rijetkih troškova hipoteke koji pada na vas.
• Ipak možete planirati rano. Posrednik unaprijed pregleda vaš profil i daje vam prethodno odobrenje, iskrenu procjenu hoćete li dobiti hipoteku i otprilike koliko, prije nego se na bilo što obvežete.
• Banka odobrava kredit na temelju svoje procjene. Nbsp;Odobrava postotak od nižeg iznosa između cijene i svoje procjene. Kod novogradnje procjena se obično podudara s cijenom koju ste dogovorili, ali to nije zajamčeno, pa dobar broker rano provjeri vjerojatan iznos. Tako nema iznenađenja pred samo dovršenje kupnje.

Upozorenje: Nbsp;Prethodno odobrenje nije konačno jamstvo. Banka ponovno provjerava vašu situaciju pred dovršenje kupnje, zato u međuvremenu održavajte financije stabilnima. Uzimanje novog duga ili promjena posla između prethodnog odobrenja i vlasničkog lista može promijeniti ponudu.

Ugodno iznenađenje: banka plaća većinu troškova hipoteke

Evo nečega što malo kupaca zna. Od španjolskog zakona o hipotekama iz 2019. (Ley 5/2019), banka, a ne vi, plaća većinu troškova uspostave same hipoteke.

• Banka plaća Nbsp;AJD Nbsp;(biljeg na hipotekarni akt), kao i javnog bilježnika, zemljišne knjige i naknade gestoríe za hipoteku.
• Vi uglavnom plaćate Nbsp;procjenu nekretnine, što je obično nekoliko stotina eura.

Odvojite jednu stvar u svom umu. Ovo se odnosi na hipoteku. Kupnja novogradnje i dalje znači 10% IVA plus oko 1,2% AJD na samu kupnju, što svaki kupac plaća bez obzira koristi li hipoteku ili ne. Ali troškovi same uspostave hipoteke sada su uglavnom na banci, što je stvarna ušteda.

Dokumentacija i koliko to traje

Španjolske banke žele potpunu sliku vaših financija iz matične zemlje, pa je ovo dio s kojim treba početi rano.

• Vaše porezne prijave iz matične zemlje za posljednje dvije ili tri godine, plus nedavne platne liste ili poslovne račune.
• Izvodi iz banke, kreditno izvješće i vaš Nbsp;NIE Nbsp;(identifikacijski broj stranca), koji vam je potreban prije dovršenja kupnje.
• Službeni prijevodi ključnih dokumenata na španjolski, a ponekad i Nbsp;Hague Apostille, međunarodni pečat koji dokazuje da je dokument autentičan u inozemstvu.

Od potpune prijave, odobrenje obično traje 4 do 8 tjedana. Nedostajući ili neprevedeni dokumenti glavni su uzrok kašnjenja.

Kako pomažemo

Ne posuđujemo novac i nismo banka. Povezujemo vas s brokerom za hipotekarne kredite kojem vjerujemo, koji svaki dan organizira španjolske kredite za strane kupce i zna koje banke odgovaraju vašoj nacionalnosti i prihodima.

Da budemo potpuno jasni oko troška: broker je neovisni stručnjak treće strane, pa ima vlastitu naknadu, obično oko 0,5% do 1% iznosa kredita plus PDV, odvojeno od naše usluge kupnje, koja za vas ostaje besplatna. Dobar broker zaradi tu naknadu natrag tako što vam osigura bolje uvjete i spriječi da gubite tjedne na banku koja ionako nikada ne bi rekla da.

Dodatni savjet: Nbsp;Svaka nekretnina na našoj web stranici ima ugrađen kalkulator hipoteke i kalkulator troškova. Prije nego što uopće razgovarate s nekim, možete procijeniti svoju mjesečnu uplatu i ukupne troškove u nekoliko klikova, tako da vam je budžet jasan od samog početka.

Budući da je Spain Developments neovisan, također ćemo vam iskreno reći kada hipoteka za vas nema smisla. Ako su brojke tijesne, reći ćemo to. Ostajete uz jednog pouzdanog savjetnika koji usklađuje vaše financije prije nego što se zaljubite u dom koji još ne možete financirati.

Zaključak

Španjolska hipoteka za nerezidenta sasvim je moguća, samo je drukčija nego kod kuće. Obično možete posuditi 60% do 70%, manje ako zarađujete u valuti prema kojoj su banke oprezne, poput češke krune. Kod novogradnje to dogovarate pred završetak, uz prethodno odobrenje na početku kako biste znali svoj budžet. A od 2019. banka pokriva većinu vlastitih troškova hipoteke. Kada budete spremni, javite se svom savjetniku u Spain Developments i upoznat ćemo vas s našim pouzdanim brokerom, bez naknade za kupca za našu pomoć.