Osiguravanje vaše jedinice i uvjeta pri kupnji novogradnje na Costa del Solu

Ova je stranica za kupce koji žele razumjeti kako se novogradnja zaista prodaje: o čemu se može pregovarati, kako funkcioniraju rezervacije i plaćanja te kako je vaš novac zaštićen. Iskrena je i detaljna, bez lažnih obećanja.

Kratki sažetak:a0Kod novogradnje je cijena uglavnom fiksna, tako da se ovdje ne radi o pregovaranju da se cijena spusti. Radi se o tome da dobijete pravu jedinicu u pravo vrijeme i da točno znate kako proces funkcionira. Investitori puštaju jedinice u prodaju u serijama i često zadrže najbolje za kasnije, pa pratimo projekte koji vam se sviđaju i javljamo vam čim se pojavi dobra jedinica. Također smo iskreni oko stvari koje iznenade kupce: obično plaćate prije nego što potpišete, ugovor se rijetko mijenja, a projekti često kasne. Ništa od toga nije problem kad to znate unaprijed, a vaš je novac zakonski zaštićen cijelim putem.

Iskrena istina o cijeni

Budimo iskreni od samog početka, jer je upravo ta iskrenost cijela poanta. Kod novogradnje na Costa del Sol, cijena je uglavnom fiksna. Investitori postavljaju fiksni cjenik i on se ne mijenja puno. Jaki projekti se brzo prodaju, a izvođač koji ima listu čekanja nema razloga spuštati cijenu.

Zato se nećemo pretvarati da vam možemo ispregovarati veliki popust. Mnogi agenti daju dojam da se o cijenama može slobodno pregovarati, a onda ne isporuče ništa i kupac se osjeća razočarano. Mi vam radije kažemo istinu. Prava vrijednost nije u sniženju cijene, nego u odabiru prave jedinice u pravom trenutku, i tu mi radimo za vas.

Upozorenje:a0Budite oprezni s bilo kojim agentom koji obećava veliki popust na novogradnju prije nego što uopće zna o kojem se projektu radi. Kod jakih projekata na Costa del Sol, takav popust obično ne postoji. Takvo obećanje često je samo mamac da privuče vašu pažnju.

Kako se jedinice zaista puštaju u prodaju i zašto trebate da ih pratimo

Evo nečega što vam većina agenata neće reći. Budući da je potražnja tako velika, investitori puštaju jedinice u prodaju u serijama, kojim god redoslijedom odaberu. Najbolja jedinica često nije puštena na početku.

Što to znači za vas:

• Rano može značiti bolju cijenu.a0Kupnja pri lansiranju, prije nego što se dobije građevinska dozvola i prije prvog rasta cijene, obično vam donosi najnižu cijenu. To je odlično ako vam je najvažnija buduća vrijednost.
• Najbolji dom može doći kasnije.a0Ako ste krajnji korisnik kojem je važniji pravi dom nego rast vrijednosti, bolja jedinica može biti puštena mjesecima kasnije, čak i u projektu koji je lansiran prije godinu dana. Dobre jedinice nisu sve nestale, nipošto ne na ovom tržištu.
• Neki investitori prvo puštaju najlošije jedinice.a0Ne svaki investitor, ali neki to rade. U početku izbace slabije jedinice da ih očiste, zadrže najbolje i promatraju kako tržište reagira. To ćete rijetko čuti od prodavatelja.

Upravo zato je važno da ih mi pratimo. Stalno imamo kupce oko istih projekata, pa kada se cjenik ažurira, među prvima smo koji to saznaju. Recite nam koji vam se projekti sviđaju i mi ćemo ih pratiti za vas. Čim bude puštena jedinica koja vam odgovara, javit ćemo vam.

Upozorenje:a0Neki investitori nisu potpuno otvoreni oko toga što je prodano. Jedinica može biti označena kao bbprodanoab kada je zapravo samo zadržana, a onda se kasnije ponovno pojavi na tržištu. Pomažemo vam da vidite kroz to i iskreno vam kažemo kada je dom koji volite, poput određenog penthousea, zadržan umjesto da je zaista nestao.

Jedinice se vraćaju, zato ne odustajte od projekta

Ako propustite jedinicu, nemojte otpisati cijeli projekt. Jedinice se vraćaju na tržište češće nego što biste pomislili.

• Postoji razmak prije ugovora.a0Nakon rezervacije može proći vrijeme prije nego što se potpiše privatni kupoprodajni ugovor (thea0contrato privado de compraventa, ili PPC), jer za PPC treba građevinska dozvola. Kod tek lansiranog projekta često još nema dozvole i čekanje može trajati šest mjeseci ili više. To je normalno i standardno.
• Kupci se predomisle.a0Neki odustanu u fazi PPC-a. Gube polog i jedinica se vraća na tržište.
• Hipoteke propadnu.a0Čak i pred sam kraj projekta, kupac možda ne uspije dobiti hipoteku i investitor mora ponovno prodavati jedinicu.

Zato projekt koji danas izgleda popunjen možda već sljedeći mjesec ima pravu jedinicu za vas. Mi pratimo i brzo reagiramo kad se neka vrati.

Kako rezervacije i polog zaista funkcioniraju

Da biste zadržali jedinicu, plaćate rezervacijski polog, a ostatak se plaća u fazama kako gradnja napreduje. Evo iskrenih detalja koje većina stranica preskače.

• Može zadržati jedinicu dok je provjeravate.a0Ponekad možete rezervirati kako biste blokirali jedinicu na nekoliko dana ili tjedan dana, pravilno je provjerili i, ako odlučite odustati, investitor vraća polog. Mnogi su po tom pitanju fleksibilni, ali uvijek prvo potvrdite uvjete.
• Iznos se jako razlikuje.a0Prva rezervacija često je manji iznos kako bi se jedinica povukla s tržišta. Kod veće kupnje, polog može biti oko 1% do 3% cijene. Nakon toga, plaćanja su obično fazna: veća uplata oko privatnog kupoprodajnog ugovora, a zatim ostatak pri dovršetku.
• Bez građevinske dozvole znači puni povrat.a0Ako investitor nikada ne dobije građevinsku dozvolu, što je rijetko, dobit ćete svoj polog u cijelosti natrag. To zahtijeva španjolski zakon.

Obično plaćate prije nego što potpišete, i to je normalno

Ovo iznenadi mnoge kupce, pa želimo da budete spremni na to. Na Costa del Sol vrlo često šaljete novac investitoru prije nego što se potpiše privatni kupoprodajni ugovor. Ugovor se zatim potpisuje naknadno.

Ovo je ovdje potpuno uobičajeno. Ne pokušavamo vas uznemiriti, samo želimo da to očekujete. Neki investitori prvo će potpisati ugovor, ali uobičajeni redoslijed je prvo novac, a zatim ugovor. Završni korak, vlasnički list (escritura), uvijek se potpisuje pred javnim bilježnikom (notario) kao dio utvrđenog zakonskog postupka. Ako unaprijed znate ovaj redoslijed, cijeli proces djeluje smireno umjesto stresno.

Ugovor: što vaš odvjetnik može i ne može učiniti

Postavimo realna očekivanja o privatnom kupoprodajnom ugovoru. Većina investitora ga neće mijenjati. Ako projekt ima 100 jedinica i svaki kupac želi izmijeniti neku klauzulu, time je jednostavno nemoguće upravljati. Ugovor je standardan i uglavnom ga potpisujete takav kakav jest.

Pa što vaš odvjetnik zapravo radi? Provjerava da je sve u ugovoru ispravno, da su nekretnina i investitor uredni te da su vaše pravne zaštite uspostavljene. U otprilike 90% slučajeva same klauzule ne mogu se mijenjati. Tu i tamo, za nešto manje, dobar odvjetnik može prilagoditi neki detalj, i vidjeli smo da naš pouzdani odvjetnik to učini, ali samo rijetko i obično nije potrebno.

Dobra vijest je da je u Španjolskoj većina vaše zaštite propisana samim zakonom, a ne ugovorena kroz pregovore u ugovoru. Zato vas i standardni ugovor i dalje štiti. To je također razlog zašto preporučujemo neovisnog odvjetnika koji nam ne plaća nikakvu proviziju za preporuku. Mnoge agencije usmjeravaju vas prema odvjetniku koji im plaća povratnu proviziju. Mi to ne radimo. Slobodni ste koristiti vlastitog odvjetnika, a odvjetnik uvijek djeluje samo za vas. Mi jednostavno preporučujemo našeg jer je koordinacija jednostavnija i cijeli proces je vama lakši.

Kako je vaš novac zaštićen: bankovno jamstvo

Ovo je zaštita koja je najvažnija, i to je zakon, a ne nešto o čemu moramo pregovarati.

Svaki euro koji platite prije dovršetka zaštićen je prema Zakonu 57/1968 (Ley 57/1968), dodatno osnažen Zakonom 20/2015 (Ley 20/2015). Evo kako to zapravo funkcionira:

• Vaš novac ide na odvojeni račun. Investitor mora držati uplate kupaca na namjenskom bankovnom računu i ne smije dirati taj novac dok projekt ne bude dovršen.
• Banka stoji iza toga. Sredstva su pokrivena bankovnim jamstvom, pa su zaštićena čak i ako investitor upadne u poteškoće.
• Sve dobijete natrag ako nešto pođe po zlu. Ako projekt ne bude isporučen, dobit ćete natrag 100% svog novca, plus kamate. Ova zaštita također pokriva slučaj da razvoj bude dovršen sa zakašnjenjem.

Vaš odvjetnik potvrđuje da je jamstvo valjano i na vaše ime prije nego što platite. Ta jedna provjera jedna je od najvažnijih u cijeloj kupnji.

Uvijek pretpostavite da će razvoj kasniti

Nećemo vas lagati i reći da se projekti isporučuju na vrijeme, jer vrlo često to nije slučaj. Trebali biste planirati od početka kao da će vaš kasniti.

Često to nije ni krivnja investitora. Kašnjenje može doći zbog čekanja na gradsko vijeće, dobivanja građevinske dozvole ili priključka struje, stvari koje su izvan kontrole investitora. Ako vam dom treba do fiksnog datuma, iz bilo kojeg razloga, ostavite sigurnosni razmak od nekoliko mjeseci.

Dobra vijest povezana je s bankovnim jamstvom: kašnjenje isporuke jedna je od stvari koje ono pokriva, pa vas kašnjenje obično košta vremena, a ne novca.

Prilagodba rasporeda i završnih obrada

Jedna stvarna prednost kupnje u fazi projekta jest to što često možete oblikovati dom prije nego što bude izgrađen, što nikada ne možete učiniti s dovršenom preprodajnom nekretninom.

• Raspored. Ovisno o fazi gradnje, možda ćete moći spojiti dvije spavaće sobe, otvoriti kuhinju ili pomaknuti zid dok je sve još na papiru.
• Završne obrade. Podovi, kuhinjski elementi, kupaonske pločice i ormari često se mogu birati iz opcija investitora, tako da dom odgovara vašem ukusu od prvog dana.
• Praktične nadogradnje. Klima-uređaj, podno grijanje ili dodatne utičnice mnogo je lakše dodati tijekom gradnje nego poslije.

Ključ je u vremenu. Što se ranije obvežete, to više možete promijeniti. Pomažemo vam postaviti prava pitanja na vrijeme, kako ne biste propustili priliku.

Bonus savjet: Pitajte o prilagodbama prije nego što rezervirate, a ne poslije. Popis onoga što možete promijeniti, i do kada, stvaran je dio ponude, a rano zaključavanje izbora završnih obrada daje vam dom izgrađen po vašoj mjeri.

Zaključak

Osiguravanje jedinice u novogradnji nije stvar spuštanja cijene pregovorima. Riječ je o vremenskom trenutku, pravoj jedinici i procesu koji u potpunosti razumijete. Pratimo projekte koji vam se sviđaju i brzo djelujemo kada prava jedinica bude puštena u prodaju ili se ponovno pojavi. Iskreni smo o tome kako to stvarno funkcionira: obično plaćate prije nego što potpišete, ugovor je standardan, a dovršetak često kasni. I vaš je novac cijelo vrijeme sigurno zaštićen bankovnim jamstvom. Kada budete spremni, pošaljite poruku svom savjetniku u Spain Developments, i za ništa od toga nema naknade za kupca.