Privatni kupoprodajni ugovor u Španjolskoj: vodič za novogradnju i arras

Ovaj vodič namijenjen je stranim kupcima koji potpisuju privatni kupoprodajni ugovor na Costa del Solu. Većina naših kupaca kupuje novogradnju, pa krećemo s ugovorom za novogradnju i obročnim plaćanjima, a zatim objašnjavamo preprodajua0contrato de arrasa0kao usporedbu. Saznat ćete što je svaki ugovor, koje klauzule štite vaš novac i zašto je bankarsko jamstvo važno. Na kraju ćete znati što provjeriti prije potpisivanja.

Kratki sažetak:a0Za novogradnju, privatni kupoprodajni ugovor je ugovor investitora. Plaćate fiksnu rezervacijsku naknadu, zatim obročne uplate tijekom gradnje - obično ukupno 20% do 40% cijene prije dovršetka (često oko 30%) - te preostalih 60% do 80% pri dovršetku. Svaki euro koji platite prije preuzimanja ključeva mora biti zaštićen obveznim bankarskim jamstvom (Law 57/1968, Ley 20/2015). Preprodaja je drukčija: tamo potpisujetea0contrato de arras, plaćate oko 10% i završavate u roku od nekoliko tjedana. U oba slučaja inzistirajte na pravoj vrsti ugovora i uvijek prvo neka ga pročita vaš vlastiti neovisni odvjetnik.

Brojke koje su važne:

• 20% do 40%a0u obrocima prije dovršetka za novogradnju kupljenu u fazi projekta (često oko 30%).
• 6.000 do 10.000 euraa0tipična rezervacijska naknada za novogradnju.
• 10%a0tipičan polog za preprodaju (arras).
• 10-godišnjea0konstrukcijsko jamstvo za novogradnju.

Što ćete naučiti

• Što je privatni kupoprodajni ugovor
• Ugovor za novogradnju: obročna plaćanja i bankarsko jamstvo
• Usporedba s preprodajom: 3 vrste arrasa
• Koliko plaćate i kada
• Što ugovor mora sadržavati
• Rizici, zamke i kako ostati siguran
• Vaš kontrolni popis prije potpisivanja

Što je privatni kupoprodajni ugovor

Privatni kupoprodajni ugovor je posao koji potpisujete prije odlaska javnom bilježniku. Kako izgleda ovisi o tome što kupujete.

Zaa0novogradnju, to je investitorov privatni kupoprodajni ugovor (često zvan PPC). Plaćate rezervacijsku naknadu kako bi se jedinica povukla s tržišta, zatim obročna plaćanja tijekom gradnje, a ostatak pri dovršetku. Zaa0preprodajua0od privatnog vlasnika, to je običnoa0contrato de arrasa0(ugovor o pologu): plaćate oko 10% i obje strane dogovaraju cijenu i datum završetka.

Gledajte na to kao na stvarnu obvezu. Rezervacija zadržava nekretninu nekoliko dana. Puni ugovor zatim zaključava posao: utvrđuje cijenu, plan plaćanja, rok dovršetka i kaznu ako se netko povuče.

Važno: ovaj ugovor je obvezujući. Nakon što potpišete i platite, odustajanje obično znači gubitak onoga što ste platili. Zato su riječi u ovom ugovoru važnije od gotovo bilo kojeg drugog koraka. Nikada ne potpisujte nešto što niste u potpunosti razumjeli.

Dodatni savjet:a0Uvijek neka vaš vlastiti neovisni odvjetnik pročita ugovor prije nego što ga potpišete. Nikada ne potpisujte za stolom investitora ili agenta za nekretnine istoga dana. Oni rade za prodavatelja, ne za vas.

Ugovor za novogradnju: obročna plaćanja i bankarsko jamstvo

Ako kupujete novogradnju od investitora, dokumentacija nije klasični arras. Potpisujete investitorova0privatni kupoprodajni ugovor. Ideja je ista - cijena, polog, rok - ali način plaćanja je ključna razlika.

Ovo je put kupnje u fazi projekta, glavni scenarij na Costa del Solu:

• Rezervacijska naknada.a0Fiksni iznos, obično 6.000 do 10.000 eura, za povlačenje jedinice s tržišta.
• Obročna plaćanja tijekom gradnje.a0Plaćate rate kako zgrada napreduje. Ukupno to iznosi okoa020% do 40% cijene prije dovršetkaa0(često oko 30%). Za kuću od 500.000 eura to je otprilike 100.000 do 200.000 eura tijekom gradnje (30% = 150.000 eura).
• Bankarsko jamstvo.a0Svaki euro koji platite prije preuzimanja ključevaa0mora biti zaštićen obveznim bankarskim jamstvom ili osiguranjema0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Ako investitor ne dovrši projekt, dobit ćete svoj novac natrag. Nikada ne plaćajte investitoru ni jedan euro bez toga.
• Preostali iznos pri dovršetku.a0Kada se izda Licence of First Occupation, plaćate preostaliha060% do 80%a0kod javnog bilježnika naa0escrituraa0- otprilike 300.000 do 400.000 eura (70% = 350.000 eura).

Novogradnja također dolazi sa010-godišnjim konstrukcijskim jamstvoma0po zakonu, te pregledom nedostataka prije dovršetka kako bi investitor ispravio završne nedostatke.

Spremna novogradnja je jednostavnija.a0Ako je dom dovršena novogradnja, plaćate rezervaciju, zatim oko 10% na privatni ugovor, a ostatak pri dovršetku u roku od nekoliko tjedana - isti porezi za novogradnju (10% IVA plus oko 1,2% AJD) i isto 10-godišnje jamstvo.

Stvarni primjer.a0Za novogradnju u fazi projekta od 500.000 eura, obročni plan može izgledati ovako. Svaki euro prije preuzimanja ključeva pokriven je bankarskim jamstvom:

• 8.000 euraa0- rezervacijska naknada (uračunava se u cijenu)
• 150.000 euraa0- obročna plaćanja tijekom gradnje (oko 30%, pokriveno bankarskim jamstvom)
• 350.000 euraa0- preostali iznos pri dovršetku (oko 70%), plaća se kod javnog bilježnika

Bez jamstva za ta obročna plaćanja, vaš novac je ugrožen.

U Spain Developments radimo samo s investitorima koji daju ispravno bankarsko jamstvo, a naši odvjetnici to provjeravaju za vas. Mi smo neovisni agent kupca, investitor plaća našu naknadu, a vi ne plaćate naknadu kupca. Slobodno nas kontaktirajte ako želite da se to pravilno provjeri.

Opasnost:a0Za novogradnju, najveći pojedinačni rizik je plaćanje investitoru bez bankarskog jamstva. Nema jamstva, nema plaćanja. Također provjerite dosadašnje rezultate investitora - tražite da vidite domove koje su prije dovršili.

Usporedba s preprodajom: 3 vrste arrasa

Ako kupujete preprodaju od privatnog vlasnika umjesto novogradnje, ugovor jea0contrato de arras. Španjolsko pravo poznaje tri vrste. Izgledaju slično, ali pravila su vrlo različita. U ugovoru mora pisati o kojoj se vrsti radi.

Penitenciales (najbolje za kupce)

• Možete odustati
• Ako odustanete: gubite svoj polog
• Ako prodavatelj odustane: isplaćuje vam dvostruki iznos

Penales (i dalje obvezujuće)

• Nema čistog izlaza
• Ako odustanete: plaćate kaznu i još uvijek možete biti prisiljeni kupiti
• Ako prodavatelj odustane: plaća kaznu i može biti prisiljen prodati

Confirmatorias (najgore za vas)

• Nema čistog izlaza
• Druga strana vas može tužiti zbog povrede ugovora i štete
• Vi možete tužiti prodavatelja zbog povrede ugovora i štete

Najčešća vrsta za domove jea0arras penitencialesa0(utvrđen u članku 1454 Španjolskog građanskog zakonika). To je najpoštenija opcija za kupca. Ako morate odustati, vaš je gubitak fiksan: samo polog. Ako prodavatelj odustane, isplaćuje vam dvostruki iznos.

Velika zamka:a0ako ugovor ne navodi vrstu, zakon ga tretira kao confirmatorias.a0To je najgora opcija za vas. Kod confirmatorias, druga strana vas može tužiti za mnogo više od pologa. Zato uvijek provjerite je li vrsta jasno napisana.

Opasnost:a0Ne potpisujte ugovor koji ne navodi vrstu arrasa. 22Ne navodi22 znači confirmatorias prema zadanim pravilima, a to vas izlaže potraživanju za cijelu cijenu. Jedan redak koji nedostaje može vas stajati tisuće.

Koliko plaćate i kada

Tu se novogradnja i preprodaja razilaze.

Zaa0novogradnja (u fazi projekta), ne plaćate jedan jedini polog od 10%. Plaćate fiksnu rezervacijsku naknadu, zatim obročne rate koje ukupno iznosea020% do 40% prije dovršetkanbsp;(često oko 30%), a zatimnbsp;preostalih 60% do 80%nbsp;kod javnog bilježnika. Na 500.000 eura to je otprilike 150.000 eura tijekom gradnje i 350.000 eura po završetku. Svaki obročni iznos pokriven je bankovnim jamstvom.

Zaa0preprodaju, uobičajeno jenbsp;10% cijenenbsp;pri arrasu. To nije zakonsko pravilo i o tome se može pregovarati, ali 10% je ono što većina privatnih prodavatelja očekuje. Preostalih 90% zatim plaćate kod javnog bilježnika na dan dovršetka kupnje.

Što god platite nije dodatni trošak. To se uračunava u cijenu.

Stvarni primjer - nova gradnja.nbsp;Kupujete stan u izgradnji zanbsp;500.000 eura:

• 8.000 euraa0- rezervacijska naknada (uračunava se u cijenu)
• 150.000 euranbsp;- obročno tijekom gradnje (oko 30%, bankovno jamstvo)
• 350.000 euranbsp;- ostatak po dovršetku (oko 70%), kod javnog bilježnika

Stvarni primjer - preprodaja.nbsp;Dogovarate kupnju stana iz preprodaje zanbsp;500.000 euranbsp;s arras penitenciales:

• 50.000 euranbsp;- polog pri potpisu (10%)
• 450.000 euranbsp;- ostatak kod javnog bilježnika
• 50.000 euranbsp;- ono što gubite ako odustanete
• 100.000 euranbsp;- ono što vam prodavatelj plaća ako on odustane

Tako obje strane imaju stvaran razlog dovršiti posao. To je smisao pologa.

Dodatni savjet:nbsp;Što god platite čini dio prijavljene kupoprodajne cijene za porez. Kodnbsp;novogradnjenbsp;(glavni slučaj ovdje), porez jenbsp;10% IVAnbsp;(50.000 eura na 500.000) plus okonbsp;1.2% AJDnbsp;(6.000 eura), a ne ITP. Kodnbsp;preprodajunbsp;u Andaluziji, porez jenbsp;7% ITPnbsp;(35.000 eura), plativo nakon dovršetka kupnje. Planirajte to sada, ne kasnije.

Što ugovor mora sadržavati

Dobar ugovor je detaljan. Pobrinite se da vaš sadrži sve ovo:

• Strane.nbsp;Puna imena, brojevi putovnice ili NIE brojevi (vaš španjolski porezni identifikacijski broj).
• Nekretnina.nbsp;Puna adresa, thenbsp;referencia catastralnbsp;(katastarska referenca, službeni identifikator nekretnine) i jasan opis.
• Cijena.nbsp;Ukupna dogovorena cijena i način plaćanja.
• Plan plaćanja.nbsp;Za novogradnju, iznos rezervacije i svaki obrok s uvjetom aktiviranja i iznosom. Za preprodaju, polog koji sada plaćate.
• Bankovno jamstvo (novogradnja).nbsp;Jasna obveza da je svako plaćanje prije dovršetka pokriveno bankovnim jamstvom ili osiguranjem (Law 57/1968, Ley 20/2015). Ovo je najvažnija klauzula u ugovoru za novogradnju.
• Vrsta arrasa (preprodaja).nbsp;Jasno navedeno - želite penitenciales.
• Uvjet i rok dovršetka.nbsp;Za novogradnju, dovršetak slijedi nakon Licence of First Occupation. Za preprodaju, fiksni datum, običnonbsp;30 do 60 dana, ponekad do 90.
• Tereti.nbsp;Bilo koja hipoteka, dug ili ograničenje na nekretnini. Do dovršetka ne bi smjelo ništa ostati.
• Tko što plaća.nbsp;Troškovi javnog bilježnika, zemljišnih knjiga i poreza. Po zakonu i običaju, kupac plaća većinu poreza na kupnju.
• Klauzula o odustajanju.nbsp;Što se događa ako bilo koja strana odustane.
• Prethodni uvjeti.nbsp;Stvari koje moraju biti ispunjene prije nego što morate kupiti - za novogradnju, valjana građevinska dozvola i stvarno bankovno jamstvo; za preprodaju, čistanbsp;nota simplenbsp;(izvadak iz zemljišnih knjiga koji pokazuje vlasnika i sve dugove) i bez urbanističkih problema.

Prethodni uvjeti su vaša sigurnosna mreža. Omogućuju vam izlaz i zadržavanje onoga što ste platili ako odvjetnik pronađe ozbiljan problem.

Dodatni savjet:nbsp;Zamolite svog odvjetnika da doda klauzulu koja štiti ono što ste platili ako nekretnina ima skrivene dugove, nema dozvolu ili postoji problem s vlasništvom. Pošten prodavatelj ili investitor to će prihvatiti. Onaj koji odbije znak je upozorenja.

Rizici, zamke i kako ostati siguran

Budite iskreni o rizicima. Ovo su oni koji uhvate strane kupce:

• Investitor bez bankovnog jamstva (novogradnja).nbsp;Ovo je pojedinačno najveći rizik kod novog projekta. Nema jamstva, nema plaćanja.
• Nije navedena vrsta arrasa (preprodaja).nbsp;Zadano se smatra confirmatorias i izlaže vas velikom zahtjevu. Uvijek je navedite.
• Nema dozvole ili je gradnja nezakonita.nbsp;Neki projekti nemaju odgovarajuću dozvolu. Vaš odvjetnik mora potvrditi građevinsku dozvolu, a za novogradnju i da dovršetak slijedi nakon Licence of First Occupation.
• Skriveni dugovi kod preprodaje.nbsp;Neplaćeni porezi ili pričuva zajednice mogu prijeći na vas. Vaš odvjetnik provjeravanbsp;nota simple.
• Prekratak rok.nbsp;Ako vam treba hipoteka, pobrinite se da rok dovršetka daje banci dovoljno vremena.
• Plaćanje na osobni račun.nbsp;Plaćajte samo na odgovarajući račun naveden u ugovoru, nikada na privatni račun agenta.
• Usmeni "dogovori".nbsp;Usmeni dogovor teško je provesti. Uvijek ga stavite u pisani oblik.
• Valutni rizik.nbsp;Ako plaćate u funtama, krunama ili zlotima, tečaj može promijeniti trošak za tisuće tijekom obročnih plaćanja i dovršetka kupnje. Devizni posrednik može fiksirati tečaj.

Upozorenje:nbsp;Ako vas prodavatelj, investitor ili agent požuruje da potpišete "danas", usporite. Pravi posao daje vašem odvjetniku vremena da provjeri projekt i ugovor. Pritisak je klasičan znak problema.

Vaš kontrolni popis prije potpisivanja

Prije nego što potpišete privatni kupoprodajni ugovor, potvrdite:

• Vaš neovisni odvjetnik ga je pročitao i odobrio.
• Za novogradnju, bankovno jamstvo za svako obročno plaćanje je stvarno, a dovršetak je vezan uz Licence of First Occupation.
• Za preprodaju, navedena je vrsta arrasa (želite penitenciales).
• Cijena, plan plaćanja i rok dovršetka su točni.
• Građevinska dozvola je valjana (a za preprodaju, thenbsp;nota simplenbsp;je čista bez iznenadnih dugova).
• Prethodni uvjeti štite ono što ste platili.
• Plaćate samo na račun naveden u ugovoru.

Želite da provjerimo vaš ugovor prije nego što potpišete? Pregledavamo svaki ugovor, potvrđujemo bankovno jamstvo za novogradnje i surađujemo samo s investitorima koji ga daju, sve bez naknade za kupca. Slobodno se obratite Spain Developments.

Zaključak

Privatni kupoprodajni ugovor je mjesto gdje vaša kupnja postaje stvarna, zato su detalji presudni. Kod novogradnje, ugovor određuje vašu rezervacijsku naknadu, vaša obročna plaćanja (oko 20% do 40% prije dovršetka, često oko 30%) i preostalih 60% do 80% kod javnog bilježnika - a svaki euro prije preuzimanja ključeva mora biti osiguran bankovnim jamstvom. Kod preprodaje, pobrinite se da je vrsta arras kapare navedena i da je polog razuman. Kod kuće od 500.000 eura, jasan ugovor čini razliku između sigurnog novca i skupe pogreške. U Spain Developmentsu pregledavamo svaki ugovor i surađujemo samo s investitorima koji daju odgovarajuće bankovno jamstvo, bez naknade za kupca. Kada budete spremni, slobodno nas kontaktirajte.