スペインで不動産を購入する非居住者向けの住宅ローン仲介

このページは、Costa del Solで新築住宅を購入するためにスペインの住宅ローンを希望する海外の購入者向けです。借りられる金額、新築物件での仕組み、そして気づかないうちにあなたに有利に変わってきた費用について知ることができます。率直な答えを、わかりやすい言葉でお伝えします。

要点まとめ:Most non-residents can borrow around 60% to 70% of the price, so you need 30% to 40% in cash plus your buying costs. The currency you earn in matters: Polish buyers usually get a mortgage without much trouble, while Czech-crown income is harder and can be capped near 50%. On a new-build you arrange the mortgage close to completion, not years ahead, but you can get a pre-approval early. Good news many buyers miss: since 2019, the bank pays most of the mortgage's own setup costs. We connect you with a mortgage broker we trust to handle all of it.

いくら借りられるか

非居住者の場合、銀行は通常、価格の60%から70%までを融資しますが、銀行の査定額と比べて低い方が基準になります。残りはご自身の貯蓄から用意し、さらにその上に購入費用がかかります。

金額は、あなたのプロフィール、物件、そして収入を得ている通貨によって決まります。単にユーロで収入を得ているかどうかだけの問題ではありません。スペインの銀行はほとんどの通貨に対応していますが、警戒している通貨のリストがあり、Czech crownはその中に入っています。

• ポーランドの購入者通常は、zlotyがユーロではないにもかかわらず、標準的な60%から70%の融資を受けられます。
• Czech-crown建て収入は最も難しいケースです。crownはスペインの銀行が好まない通貨のひとつなので、融資上限は50%前後になることがあります。
• UKの購入者Brexit後でも引き続き対象になります。条件が少し厳しくなるだけです。

簡単な例をご紹介します。500.000 eurosの新築物件で、70%の住宅ローンなら350.000 eurosの融資となるため、自己資金として150.000 eurosに加え、約12%から14%の購入費用が必要です。もし銀行が警戒している通貨、たとえばCzech crownで収入を得ていて上限が50%なら、融資額は250.000 eurosとなり、250.000 eurosの現金が必要になります。

金利と返済条件

ほとんどの非居住者は、毎月の返済額が同じである安心感から固定金利を選びます。2025年を通して2026年にかけて、非居住者向けの固定金利は、条件の良いプロフィールでおよそ3%から、銀行やあなたの財務状況によってはおよそ5%までとなっています。

• 固定金利。返済額は全期間を通して同じです。予算を予測しやすくしたい海外の購入者に人気です。
• 変動金利。Euribor（ユーロ圏の基準貸出金利）に連動するため、返済額は上がることも下がることもあります。これを選ぶ非居住者は少数です。
• 期間と年齢。返済期間は20年程度に制限されることが多く、年齢制限もあるため、通常は70歳から75歳頃までに完済する形になります。

非居住者向けに積極的なスペインの銀行には、Santander、BBVA、CaixaBankがあります。それぞれに融資姿勢の違いがあり、しかも時間とともに変わるため、まさにこうした点で優れたブローカーが手探りを減らしてくれます。

新築物件での住宅ローンの仕組み

新築物件のタイミングは中古物件とは異なり、多くの購入者が驚きます。

• 住宅ローンを手配するのは完成間近であり、何年も前ではありません。建築中は、段階ごとの支払いを自己資金で行います。実際の住宅ローンは完成間近に設定され、通常は権利証書の約2か月前から始まります。
• 理由は査定です。銀行の査定（tasación）の有効期間は約6か月しかないため、終盤近くで行う必要があります。この査定費用はあなたが負担し、これは数少ないあなた負担の住宅ローン費用のひとつです。
• それでも早めに計画することはできます。ブローカーは最初の段階であなたのプロフィールを確認し、事前承認を出してくれます。つまり、何かに正式にコミットする前に、住宅ローンを取得できるかどうか、そしておおよそいくら借りられるかについて率直な見立てを得られるのです。
• 銀行はその評価額を担保に融資します。a0銀行は、購入価格または評価額のいずれか低い方に対して一定割合を融資します。新築物件では通常、評価額は合意した価格と一致しますが、保証されているわけではないため、優れたブローカーは早い段階で見込み額を確認します。そうすれば、引き渡し直前に予想外のことが起きません。

注意:a0事前承認は最終的な保証ではありません。銀行は引き渡し直前にあなたの状況を再確認するため、その間は財務状況を安定させておくことが大切です。事前承認から権利証書の締結までの間に新たな借入をしたり、転職したりすると、提示条件が変わる可能性があります。

うれしい驚き：住宅ローン費用の大半は銀行が負担します

これはあまり知られていないことです。Spainの2019年住宅ローン法（Ley 5/2019）以降、住宅ローンそのものの設定にかかる費用の大半は、あなたではなく銀行が支払います。

• 銀行が支払うのはa0AJDa0（住宅ローン証書にかかる印紙税）で、さらに住宅ローンに関する公証人費用、土地登記費用、gestoría手数料も負担します。
• 主にあなたが支払うのはa0不動産評価で、通常は数百ユーロ程度です。

ひとつ別に考えておきたい点があります。ここで話しているのは住宅ローンについてです。新築物件の購入では、住宅ローンを使うかどうかに関係なく、購入自体に対して10%のIVAと約1,2%のAJDが引き続き必要で、これはすべての買主が支払います。ただし、住宅ローン自体の設定費用は現在、その大部分を銀行が負担するため、これは実際に大きな節約になります。

必要書類と、かかる期間

Spainの銀行は、あなたの母国での財務状況を全体的に把握したいと考えるため、この部分は早めに始めるべきです。

• 直近2年または3年分の母国の納税申告書に加え、最近の給与明細または会社の決算書類が必要です。
• 銀行取引明細、信用情報レポート、そしてa0NIEa0（外国人識別番号）も必要で、これは引き渡し前に取得しておく必要があります。
• 重要書類のSpanishへの公式翻訳、そして場合によってはa0Hague Apostilleも必要です。これは、文書が海外で真正であることを証明する国際的な証印です。

書類がすべてそろった申請から承認までは、通常4〜8週間かかります。遅延の主な原因は、書類の不足または未翻訳です。

私たちのサポート内容

私たちはお金を貸すことはなく、銀行でもありません。私たちは、信頼できる住宅ローンブローカーをご紹介します。そのブローカーは、外国人買主向けのSpainの融資を日々手配しており、あなたの国籍や収入に合う銀行を熟知しています。

費用について完全に明確にしておくと、ブローカーは第三者の専門家であるため、独自の手数料がかかります。通常は融資額の約0,5%〜1%にVATを加えた金額で、これは当社の購入サポートサービスとは別であり、当社サービスは引き続き無料です。優れたブローカーは、より良い条件を引き出し、そもそも承認の見込みがない銀行に何週間も無駄に費やすのを防ぐことで、その手数料以上の価値をもたらします。

おまけのヒント:a0当社ウェブサイトのすべての物件には、住宅ローン計算機と費用計算機が組み込まれています。誰かに相談する前でも、数回クリックするだけで毎月の返済額と総費用を見積もることができるため、最初から予算を明確にできます。

Spain Developmentsは独立した立場であるため、住宅ローンがあなたにとって合理的でない場合も、正直にお伝えします。数字的に厳しいなら、そのようにお話しします。まだ資金手当てができない家に夢中になる前に、あなたの財務を整える、信頼できる一人のアドバイザーが最後まで寄り添います。

結論

非居住者としてのスペインの住宅ローンは十分に可能で、ただ母国とは少し違うだけです。通常は60%から70%まで借りることができ、チェココルナのように銀行が慎重に見る通貨で収入を得ている場合は、それより低くなることもあります。新築物件では、予算を把握できるように早い段階で事前承認を取り、完成が近づいた時点で手続きを進めます。そして2019年以降、住宅ローンそのものに関する費用の大半は銀行が負担します。準備ができたら、Spain Developments のアドバイザーにメッセージをお送りください。私たちがお客様に代わって料金をいただくことなく、信頼できるブローカーをご紹介します。