スペインのオフプラン購入者のためのデベロッパー審査

このページは、Costa del Solでオフプラン物件や新築住宅の購入を検討している海外の買い手向けです。お金を支払う前に、そのデベロッパーが信頼できるか知りたいはずです。このページでは、デベロッパーを確認する方法を、率直でわかりやすい言葉で説明します。

オフプラン購入とは、住宅が完成する前に代金を支払うことを意味します。これはとても良い買い方になり得ます。しかし、デベロッパーが弱ければ問題が起こることもあります。幸い、スペインの法律は買い手を強く保護しており、慎重に確認すればリスクの大部分は取り除けます。

簡単な答え: 私たちは、デベロッパーが実績のある確立された会社なのか、それともまだ実績のないまったく新しい会社なのかを正直にお伝えし、私たちが実際に持っている経験も共有します。あなたの弁護士は、許可、銀行保証、土地登記を法的に確認し、必要であれば、私たちが長年一緒に仕事をしてきた独立した弁護士をご紹介できますが、私たちの紹介する弁護士を使う義務はありません。スペイン法のもとでは、すべてのオフプラン支払いは銀行保証によって保護されなければならないため、たとえデベロッパーが破綻しても、あなたのお金は回収可能です。

誰が何を確認するのか、率直に

ここでは役割について正確であることが重要です。というのも、一部の仲介業者はそれを曖昧にするからです。仕事は2つに分かれており、それぞれ別の人が行います。

私たちは、会社としてのデベロッパーを確認します。正直な現実として、Costa del Solは活況を呈しているため、多くのデベロッパーは新しく、中にはこれが最初のプロジェクトという会社もあります。すでに私たちが知っていて、取引実績のある確立された名前はいくつかあります。私たちの仕事は、あなたが見ているのがどちらのタイプかを正直に伝えることです。そして、あるデベロッパーについて実際の経験がある場合、またはそうした買い手を知っている場合には、良い点も悪い点も含めて率直に共有します。まだ経験がない場合には、知っているふりをせず、はっきりそうお伝えします。

法的な確認はあなたの弁護士が行います。スペインでは、それが通常のやり方です。弁護士が正式に、許可、銀行保証、土地登記の記載内容を確認します。必要であれば、私たちが長年一緒に仕事をして信頼している独立した弁護士をご紹介できますが、私たちの紹介する弁護士を使う義務はまったくありません。

• 私たちは、わかる範囲で人間的な側面をお伝えします。つまり、そのデベロッパーは私たちが知っている確立された会社なのか、それともまだ実績のない新しい会社なのか、ということです。
• あなたの弁護士は、法的な側面を示してくれます。つまり、すべての書類が有効で、きちんと整っているかどうかです。
• この2つの確認を合わせることで、評判と書類の両方をカバーでき、見落としが生じません。

追加のヒント: 美しいパンフレットでは、デベロッパーについて何もわかりません。完成済みのプロジェクトがあるなら、それを見せてもらい、可能であればすでに購入した人に話を聞いてみてください。過去に引き渡しを完了していることは、将来も引き渡せるかを示す最良の手がかりです。ただし、まったく新しいデベロッパーにはまだその実績がない場合もあり、それ自体が知っておく価値のある情報です。

オフプラン購入の現実的なリスク

何が問題になり得るのかについて、正直にお話ししましょう。こうした不安は現実のものであり、あなたにはそれを理解する権利があります。

最も深い不安は2008年に由来します。市場が崩壊したとき、何千人もの海外の買い手が、建設途中でデベロッパーが破綻したために中間金を失いました。そのトラウマは、今日の慎重な買い手の感覚に今なお影響しています。今の大きな違いは、スペイン法がすべてのオフプラン支払いを銀行保証で保護することを義務づけている点です。そのため、たとえデベロッパーが破綻しても、あなたのお金は回収可能です。その仕組みについては以下で正確に説明します。

• 建設中にデベロッパーの資金が尽き、建物が未完成のままとなり、あなたの支払いが危険にさらされる可能性があります。
• 十分な許可がそろわないまま建築が始まり、最悪の場合、裁判所が取り壊しを命じることもあります。
• 不誠実なオフプラン業者が手付金を受け取って、そのまま姿を消してしまう可能性もあります。

入居を期待する建設の最後の段階にも、リスクがあります。

• 銀行保証がない、または無効である場合、分割で支払った代金は保護されません。
• がなければLicence of First Occupation、その住宅に合法的に住むことも、公共料金を接続することもできません。
• 「今日だけの特別価格です。他にも興味を持っている人がいます」といった強引な営業手法は、何も確認していない段階であなたに契約を迫ります。

最後の点には、はっきりした答えが必要です。本当のプレッシャーは、急ぐ理由ではなく警告サインです。良い住宅と健全なデベロッパーであれば、あなたの弁護士が確認を終えた後でも、そこにあります。

スペインの法律があなたのお金をどう守るか

ここからが安心できる部分で、しかもその保護は本当に強力です。スペインにはオフプラン購入者のためのしっかりした法的保護があります。それを理解すれば、手付金を失うことへの不安は大きく小さくなります。

完成前にあなたが行うすべての支払いは、銀行保証または保険契約によって保護されなければなりません。これは法律で義務づけられているため、デベロッパーが任意で決められるものではありません。

• この保護は に基づいています。Ley 57/1968、購入者の支払いを保証するようデベロッパーに義務づける法律であり、a0によって強化されていますLey 20/2015.
• デベロッパーが引き渡しに失敗した場合、あなたには支払った金額の100%に加えて法定利息の返還を受ける権利があります。
• これは単にデベロッパーが倒産する場合だけの話ではありません。建築が契約で定められた完成期限を過ぎた場合でも、あなたにはお金の返還を受ける権利があります。
• 資金を保管している銀行も連帯して責任を負い、スペイン最高裁判所もこれらの事案では一貫して購入者側の立場を支持してきました。

つまり、あなたの分割支払い金は宙に浮いているわけではありません。法律による保証に裏づけられ、裁判所もあなたの味方です。重要なのは、その保証が実際に存在し有効であることを確認することであり、まさにそれをあなたの弁護士が確認します。

簡単な例を挙げましょう。建築期間中に、あなたは未完成物件の住宅に対して150.000 eurosを分割で支払います。その後、デベロッパーが完成できなかったとします。Ley 57/1968 に基づく有効な銀行保証があれば、その150.000 eurosに加えて法定利息を請求でき、銀行も責任を分担します。

弁護士が確認する法的書類

あなたがリスクにさらされる前に、弁護士は明確なチェックリストに沿って確認を進めます。これらの用語を暗記する必要はありませんが、知っておくことで主導権を持っている感覚を得られます。

• a0licencia de obra、建築工事を合法的に行うことを認める建築許可です。
• その土地がa0suelo urbano、つまり保護地や農村地ではなく、都市用地かつ建築可能な土地として分類されていること。
• a0CFO、建物が適切に完成したことを確認する竣工証明書です。

さらにいくつかの項目は、完成段階と登記に関わります。

• a0LFO、第一居住許可であり、住宅に合法的に住み、水道や電気を接続できるようにするものです。
• 最新の土地登記簿抄本。これにより、真の現在の状況が示されます。
• あなたが行ったすべての分割支払いをカバーする有効な銀行保証または保険証券。

注意:a0少額の予約申込金は、銀行保証が設定される前に最初に支払われることが多く、これは通常のことです。保護すべき部分は、高額な分割支払いが始まる私的売買契約（PPC）です。それらを支払う前に、あなたの弁護士は有効な銀行保証が整っていることを確認しなければなりません。その保証こそが、建築が失敗した場合にあなたのお金を取り戻すものです。

なぜ Spain Developments と一緒に進めるのか

私たちは、Costa del Sol のすべての開発案件にアクセスできる独立した買主側エージェントです。特定のデベロッパーに縛られていません。つまり、あなたに合わない建築会社を勧める理由がないということです。

私たちは、紙の上では魅力的に見えたプロジェクトであっても、アフターサービスの弱いデベロッパーから購入者を遠ざけてきました。いら立ちの残る経験へあなたを送り込むくらいなら、目先の成約を逃すほうがましだと考えています。私たちが成功するのは、あなたが自宅で満足しているときだけです。

当社の購入サポートサービスに、あなたの費用負担はありません。なぜなら、当社への報酬はデベロッパーが支払うからです。当社を通して購入しても直接購入しても価格は同じで、手数料は固定価格表に組み込まれています。直接購入しても節約にはならず、あなたの側にいる専門家を失うだけです。

準備ができたら、私たちはどのデベロッパーについても率直な見解をお伝えし、あなたの弁護士が法的確認をしっかり固めます。この2つがそろうことで、自信を持って未完成物件を購入できるのです。