Bankas garantija Spānijā: pircēja aizsargs pirkumam pirms būvniecības pabeigšanas

Ja jūs pērkat mājokli Costa del Sol, kas vēl ir projekta stadijā, bankas garantija ir pati svarīgākā aizsardzība, kāda jums ir. Šajā ceļvedī ir izskaidrots, kas tā ir, kāds likums to regulē un kā pārliecināties, ka jūsu garantija ir īsta. Tas ir rakstīts ārvalstu pircējiem, kuri maksā pa daļām, pirms mājoklis ir uzbūvēts.

Īss kopsavilkums

• Bankas garantija atmaksā katru euro, ko jūs samaksājat, pirms mājoklis ir uzbūvēts.
• To nosaka likums saskaņā ar Law 57/1968 un Law 20/2015.
• Ja attīstītājs bankrotē, banka vai apdrošinātājs atmaksā jums naudu ar procentiem.
• Nekad nemaksājiet depozītu, kamēr neatkarīgs jurists nav apstiprinājis derīgu garantiju.

Kas ir bankas garantija?

Bankas garantija (aval bancario - juridisks solījums no bankas vai apdrošinātāja) ir saistoša apņemšanās. Tas nozīmē sekojošo: ja attīstītājs nespēj pabeigt un nodot jūsu mājokli, banka atmaksās katru euro, ko jūs samaksājāt būvniecības laikā, plus procentus.

Kad jūs pērkat projekta stadijā, jūs maksājat pa posmiem. Depozīts, pēc tam maksājumi būvniecības gaitā, un beigās atlikusī summa. Garantija sedz visus šos posmu maksājumus. Tā ir jūsu drošības spilvens, ja projektā kaut kas noiet greizi.

Īsumā: nav bankas garantijas, nav aizsardzības. Jūsu nauda būtu apdraudēta bez nekā, uz ko paļauties.

Kāpēc pirkumam projekta stadijā vajadzīga šāda aizsardzība

Pirkšanai projekta stadijā ir reālas priekšrocības. Cena bieži ir zemāka nekā gatavam mājoklim. Jūs iegūstat pilnīgi jaunu īpašumu, kas būvēts atbilstoši mūsdienu standartiem, un dažkārt varat izvēlēties apdari. Costa del Sol projekta stadijas pirkumi ir viens no populārākajiem iegādes veidiem.

Taču ir viens liels risks. Jūs maksājat par kaut ko, kas vēl neeksistē. No pirmā maksājuma līdz atslēgu saņemšanai paiet mēneši, dažreiz gadi. Šajā laikā lietas var noiet greizi.

Sliktākais scenārijs ir attīstītāja maksātnespēja. Ja būvnieks bankrotē pirms pabeigšanas, jūsu nauda var pazust. 2008. gada krīzes laikā tūkstošiem ārvalstu pircēju šādā veidā zaudēja depozītus un posmu maksājumus. Daži cīnījās vairāk nekā desmit gadus, lai atgūtu savu naudu. Bankas garantija pastāv, lai nepieļautu, ka tas ar jums jebkad atkārtojas.

Likums: Law 57/1968 un Law 20/2015

Jums nav jābūt juristam, lai saprastu galvenos faktus. Lūk, tie vienkāršā valodā.

Law 57/1968

Sākotnējais likums. Tas piespieda attīstītājus garantēt katru pircēju avansa maksājumu. Naudai bija jānonāk atsevišķā, aizsargātā kontā. Ja mājoklis netika nodots, pircējs saņēma savu naudu atpakaļ.

Law 20/2015 (spēkā kopš 2016. gada janvāra)

Tas aizstāja un atjaunināja noteikumus. Aizsardzība kļuva stiprāka, nevis vājāka. Jaunie noteikumi ir iekļauti Spānijas Būvniecības likumā (Ley de Ordenación de la Edificación, jeb LOE).

Lielās izmaiņas 2015. gadā bija šādas: banka, kas glabā naudu, tagad ir solidāri atbildīga. Ja banka ļauj attīstītājam saņemt pircēju depozītus kontā bez garantijas, bankai var uzlikt pienākumu atmaksāt jums naudu. Tas padara banku par jūsu naudas “sargu”, nevis tikai pasīvu konta turētāju.

Galvenais punkts: Saskaņā ar Law 20/2015 par jūsu depozītu atbild divas puses. Attīstītājam ir jānodrošina garantija. Bankai ir jāpārliecinās, ka tā pastāv. Ja kāda no tām neizpilda savu pienākumu, jums ir spēcīgs prasījums.

Spānijas Augstākā tiesa atkal un atkal ir atbalstījusi pircējus. Vēl 2025. gada beigās tā apstiprināja, ka bankām depozīti ir jāatmaksā pilnā apmērā, ar procentiem, pat ja maksājumi veikti caur starpnieku un pat ja nekad nav izdots individuāls sertifikāts. Šī aizsardzība tiek uzskatīta par sabiedriskās kārtības jautājumu. Tas nozīmē, ka no tās nevar atteikties ar parakstu vai to vājināt.

Kā darbojas bankas garantija, soli pa solim

Lūk, pilns garantijas dzīves cikls parastā pirkumā projekta stadijā.

1. Jūs parakstāt pirkuma līgumu. Tajā ir jābūt norādītam, ka visi jūsu maksājumi ir garantēti saskaņā ar Law 20/2015.
2. Jūs maksājat īpašā kontā. Jūsu nauda nonāk īpaši šim attīstības projektam paredzētā, atsevišķā kontā. Nekad ne attīstītāja vispārējā kontā.
3. Jūs saņemat garantijas sertifikātu. Banka vai apdrošinātājs izdod dokumentu, kas sedz precīzās summas, kuras jūs esat samaksājis. Saglabājiet katru kopiju.
4. Būvniecība virzās uz priekšu. Jūs veicat katru posma maksājumu. Katram no tiem jābūt segtam ar garantiju.
5. Divi iespējamie noslēgumi. Ja mājoklis ir pabeigts un nodots kopā ar First Occupation Licence, garantija beidzas. Ja attīstītājs nespēj nodot mājokli, jūs pieprasāt pilnu atmaksu plus procentus no bankas.

Kam jābūt iekļautam garantijā

Palūdziet savam juristam apstiprināt katru no šiem punktiem, pirms jūs kaut ko maksājat.

• Bankas vai apdrošinātāja nosaukums, kas sniedz garantiju.
• Attīstības projekts un jūsu konkrētā vienība.
• Precīzās segtās summas, kas sakrīt ar to, ko jūs faktiski maksājat.
• Likumiskie procenti no katra maksājuma datuma.
• Skaidrs paziņojums, ka uz to attiecas Likums 20/2015 / Likums 57/1968.

Ieliksim to skaitļos. Iedomājieties dzīvokli projektā būvniecības stadijā par cenua0500.000 eiro. Tipisks plāns varētu izskatīties šādi.

Aprēķina piemērs: 500.000 eiro dzīvoklis projektā būvniecības stadijā

• 10.000 eiroa0- rezervācijas depozīts (garantēts)
• 150.000 eiroa0- parakstot līgumu, 30% (garantēti)
• 100.000 eiroa0- starpmaksājumi būvniecības laikā (garantēti)
• 240.000 eiroa0- atlikums nodošanas brīdī (samaksāts pie notāra)

Šajā piemērā aptuveni 260.000 eiro tiek samaksāti, pirms mājoklis vēl pastāv. Katram šim eiro jābūt segtam ar derīgu bankas garantiju. Ja tā nav, jūs esat pakļauts riskam.

Individuālās un kolektīvās garantijas

Jūs varat dzirdēt divus terminus. Lūk, atšķirība.

Individuālā garantija

Sertifikāts, kas izsniegts jums, jūsu vienībai, jūsu maksājumiem. Tas ir visvienkāršākais un drošākais veids. Zelta standarts.

Kolektīvā (visaptverošā) garantija

Viena polise, kas sedz visu projektu. Spānijas tiesas ir apstiprinājušas, ka tā joprojām pilnībā jūs aizsargā, pat ja jūs nekad nesaņēmāt individuālu sertifikātu, ja vien kolektīvā polise ir derīga.

Jūs var aizsargāt jebkurš no šiem veidiem. Taču individuāls sertifikāts jūsu rokās ir zelta standarts. Vienmēr lūdziet tādu.

Kas notiek, ja attīstītājs bankrotē?

Šis ir brīdis, kad garantija patiešām attaisno sevi. Ja attīstītājs kļūst maksātnespējīgs un nevar pabeigt jūsu mājokli, jūs nezaudējat savu naudu.

Jūs vai jūsu jurists iesniedzat prasību bankai vai apdrošinātājam, kas izsniedza garantiju. Viņiem ir jāatmaksā pilna jūsu samaksātā summa, kā arī likumā noteiktie procenti no katra maksājuma datuma. Augstākā tiesa ir apstiprinājusi, ka tas attiecas pat tad, ja attīstītājam vairs nav palicis naudas. Tā ir visa būtība: garantētājs aizstāj neveiksmīgo attīstītāju.

Lai iesniegtu prasību, glabājiet šos dokumentus drošībā jau no pirmās dienas:

• Jūsu rezervācijas un pirkuma līgumi.
• Pierādījums par katru maksājumu (bankas pārskaitījumi un kvītis).
• Garantijas sertifikāts vai formulējums ar atsauci uz kolektīvu polisi.
• Jebkādi e-pasti vai rēķini no aģentiem, kas bija iesaistīti darījumā.

Papildu padoms:a0Pat ja jūs pirkāt pirms vairākiem gadiem un zaudējāt naudu bez garantijas, jums joprojām var būt prasība pret banku, kurā atradās attīstītāja konts. Spānijas tiesas daudzos šādos gadījumos ir atzinušas bankas par solidāri atbildīgām. Ir vērts palūgt specializētam juristam pārskatīt jūsu vecos dokumentus.

Brīdinājuma signāli un krāpšanas shēmas, no kurām izvairīties

Lielākā daļa attīstītāju Costa del Sol ir godīgi. Taču šīm brīdinājuma pazīmēm vienmēr vajadzētu likt jums apstāties un pārbaudīt.

• Līgumā nav minēta garantija.a0Atkāpieties, līdz tas ir rakstiski labots.
• "Maksājiet uz mūsu kontu, garantija būs vēlāk."a0Nekad nemaksājiet, pirms garantija nav apstiprināta. Vēlāk bieži nozīmē nekad.
• Spiediens izlaist pārbaudes.a0Steiga parakstīt ir klasiska taktika. Nesteidzieties.
• Attīstītāja paša jurists visu "apstiprina".a0Tas jurists strādā pārdevēja labā. Jums ir vajadzīgs savs neatkarīgs jurists, lai pārbaudītu, ka garantija ir īsta.
• Maksājumi uz vispārēju vai personīgu kontu.a0Saskaņā ar likumu jūsu naudai jānonāk īpašā, atsevišķā kontā.

Tieši šeit jūs aizsargā pareizā komanda. Spain Developments mēs strādājam tikai ar neatkarīgiem Spānijas juristiem, nekad ne ar attīstītāja juristu. Pirms jūs pārskaitāt kaut vienu eiro, jūsu jurists apstiprina, ka bankas garantija ir derīga un sedz jūsu maksājumus. Kā attīstītāja apmaksāts pircēja aģents mūsu uzdevums ir sargāt jūsu naudu visos būvniecības posmos.

Galvenais secinājums

Bankas garantija ir jūsu vairogs, pērkot īpašumu projektā būvniecības stadijā Spānijā. Pateicoties Likumam 57/1968 un Likumam 20/2015, attīstītājam tā ir jānodrošina, un bankai ir jāpārliecinās, ka tā pastāv. Ja projekts neizdodas, jūs saņemat savu naudu atpakaļ ar procentiem, pat ja attīstītājs bankrotē.

Zelta likums ir vienkāršs. Nekad nemaksājiet depozītu par īpašumu būvniecības stadijā, kamēr neatkarīgs jurists nav apstiprinājis, ka ir spēkā derīga bankas garantija. Ja jūs pērkat jaunbūvi Costa del Sol, Spain Developments var jūs savienot ar neatkarīgu juristu, kurš pārbauda tieši to, pirms jūs uzņematies saistības.