Privātais pirkuma līgums Spānijā: ceļvedis jaunbūvēm un arras

Šī rokasgrāmata ir paredzēta ārvalstu pircējiem, kas Costa del Sol paraksta privātu pirkuma līgumu. Lielākā daļa mūsu pircēju iegādājas jaunu projektu, tāpēc sākam ar jaunbūves līgumu un pakāpeniskajiem maksājumiem, pēc tam skaidrojam tālākpārdošanasa0contrato de arrasa0kā pretstatu. Jūs uzzināsiet, kas ir katrs līgums, kādi noteikumi aizsargā jūsu naudu un kāpēc bankas garantija ir svarīga. Beigās jūs zināsiet, ko pārbaudīt pirms parakstīšanas.

Īss kopsavilkums:a0Jaunam projektam privātais pirkuma līgums ir attīstītāja līgums. Jūs maksājat fiksētu rezervācijas maksu, pēc tam pakāpeniskas iemaksas būvniecības laikā — parasti kopumā 20% līdz 40% no cenas pirms nodošanas ekspluatācijā (bieži ap 30%) — un atlikušos 60% līdz 80% nodošanas brīdī. Katrs euro, ko samaksājat pirms atslēgu saņemšanas, ir jāaizsargā ar obligātu bankas garantiju (Law 57/1968, Ley 20/2015). Tālākpārdošana ir citāda: tur jūs parakstāta0contrato de arras, samaksājat apmēram 10% un pabeidzat darījumu dažu nedēļu laikā. Abos gadījumos pieprasiet pareizo līguma veidu un vienmēr lieciet to vispirms izlasīt savam neatkarīgajam juristam.

Svarīgākie skaitļi:

• 20% līdz 40%a0pakāpeniski samaksāti pirms nodošanas off-plan jaunbūvē (bieži ap 30%).
• 6.000 līdz 10.000 euroa0tipiska jaunbūves rezervācijas maksa.
• 10%a0tipiska tālākpārdošanas iemaksa (arras).
• 10 gadua0strukturālā garantija jaunbūvei.

Ko jūs uzzināsiet

• Kas ir privātais pirkuma līgums
• Jaunbūves līgums: pakāpeniskie maksājumi un bankas garantija
• Tālākpārdošanas pretstats: 3 arras veidi
• Cik daudz jūs maksājat un kad
• Kam līgumā jābūt iekļautam
• Riski, lamatas un kā palikt drošībā
• Jūsu kontrolsaraksts pirms parakstīšanas

Kas ir privātais pirkuma līgums

Privātais pirkuma līgums ir darījums, ko parakstāt pirms došanās pie notāra. Tā izskats ir atkarīgs no tā, ko jūs pērkat.

Para0jaunu projektu, tas ir attīstītāja privātais pirkuma līgums (bieži saukts par PPC). Jūs maksājat rezervācijas maksu, lai noņemtu īpašumu no tirgus, pēc tam pakāpeniskus maksājumus būvniecības laikā, bet atlikumu — nodošanas brīdī. Ja tas ira0tālākpārdošanas īpašumsa0no privāta īpašnieka, tas parasti ira0contrato de arrasa0(depozīta līgums): jūs samaksājat apmēram 10%, un abas puses vienojas par cenu un darījuma pabeigšanas datumu.

Domājiet par to kā par īsto saistību. Rezervācija patur īpašumu jums uz dažām dienām. Pilnais līgums pēc tam nostiprina darījumu: tas nosaka cenu, maksājumu plānu, pabeigšanas termiņu un sodu, ja kāds atkāpjas.

Svarīgi: šis līgums ir saistošs. Kad esat parakstījis un samaksājis, aiziešana parasti nozīmē, ka zaudēsiet to, ko samaksājāt. Tāpēc šī līguma formulējums ir svarīgāks nekā gandrīz jebkurā citā posmā. Nekad neparakstiet to, ko neesat pilnībā sapratis.

Bonusa padoms:a0Vienmēr lieciet savu neatkarīgo juristu izlasīt līgumu pirms parakstīšanas. Nekad neparakstiet to pie attīstītāja vai nekustamā īpašuma aģenta galda tajā pašā dienā. Viņi strādā pārdevējam, nevis jums.

Jaunbūves līgums: pakāpeniskie maksājumi un bankas garantija

Ja pērkat jaunu projektu no attīstītāja, dokumenti nav klasisks arras. Jūs parakstāt attīstītājaa0privāto pirkuma līgumu. Ideja ir tā pati — cena, iemaksa, termiņš — bet galvenā atšķirība ir maksāšanas kārtībā.

Lūk, kāds ir off-plan ceļš, galvenais scenārijs Costa del Sol:

• Rezervācijas maksa.a0Fiksēta summa, parasti 6.000 līdz 10.000 euro, lai noņemtu īpašumu no tirgus.
• Pakāpeniskie maksājumi būvniecības laikā.a0Jūs maksājat iemaksas, kamēr ēka top. Kopumā tās veido apmērama020% līdz 40% no cenas pirms nodošanasa0(bieži ap 30%). Mājoklim par 500.000 euro tas ir aptuveni 100.000 līdz 200.000 euro būvniecības laikā (30% = 150.000 euro).
• Bankas garantija.a0Katrs euro, ko samaksājat pirms atslēgu saņemšanas,a0ir jābūt aizsargātam ar obligātu bankas garantiju vai apdrošināšanua0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Ja attīstītājs nepabeidz būvniecību, jūs saņemat savu naudu atpakaļ. Nekad nemaksājiet attīstītājam ne vienu vienīgu euro bez tās.
• Atlikums nodošanas brīdī.a0Kad tiek piešķirta Licence of First Occupation, jūs maksājat atlikušosa060% līdz 80%a0pie notāra uza0escrituraa0— aptuveni 300.000 līdz 400.000 euro (70% = 350.000 euro).

Jaunbūvei pēc likuma ir arīa010 gadu strukturālā garantijaa0un defektu pārbaude pirms nodošanas, lai attīstītājs novērstu apdares trūkumus.

Gatava jaunbūve ir vienkāršāka.a0Ja mājoklis ir pabeigta jaunbūve, jūs maksājat rezervāciju, tad apmēram 10% uz privātā līguma pamata un pēc tam atlikumu pie nodošanas dažu nedēļu laikā — tie paši jaunbūves nodokļi (10% IVA plus apmēram 1.2% AJD) un tā pati 10 gadu garantija.

Reāls piemērs.a0Off-plan jaunā projektā par 500.000 euro pakāpeniskais plāns varētu izskatīties šādi. Katru euro pirms atslēgu saņemšanas sedz bankas garantija:

• 8.000 euroa0— rezervācijas maksa (tiek ieskaitīta cenā)
• 150.000 euroa0— pakāpeniskie maksājumi būvniecības laikā (apmēram 30%, ar bankas garantiju)
• 350.000 euroa0— atlikums nodošanas brīdī (apmēram 70%), samaksāts pie notāra

Bez garantijas šiem pakāpeniskajiem maksājumiem jūsu nauda ir apdraudēta.

Spain Developments strādājam tikai ar attīstītājiem, kas nodrošina pienācīgu bankas garantiju, un mūsu juristi to pārbauda jūsu vietā. Mēs esam neatkarīgs pircēja aģents, attīstītājs maksā mūsu atlīdzību, un jūs nemaksājat pircēja komisiju. Droši sazinieties ar mums, ja vēlaties, lai tas tiktu pienācīgi pārbaudīts.

Bīstami:a0Jaunbūvei vislielākais risks ir maksāt attīstītājam bez bankas garantijas. Nav garantijas, nav maksājuma. Pārbaudiet arī attīstītāja iepriekšējo pieredzi — palūdziet apskatīt mājokļus, ko viņi pabeiguši agrāk.

Tālākpārdošanas pretstats: 3 arras veidi

Ja pērkat tālākpārdošanas īpašumu no privāta īpašnieka, nevis jaunu projektu, līgums ira0contrato de arras. Spānijas tiesībās ir trīs veidi. Tie izskatās līdzīgi, bet noteikumi ir ļoti atšķirīgi. Līgumā jābūt norādītam, kurš veids tas ir.

Penitenciales (vislabāk pircējiem)

• Jūs varat atkāpties
• Ja atkāpjaties jūs: zaudējat savu depozītu
• Ja atkāpjas pārdevējs: viņš samaksā jums dubultā

Penales (joprojām saistošs)

• Nav vienkāršas izstāšanās
• Ja atkāpjaties jūs: maksājat sodu un jums joprojām var piespiest pirkt
• Ja atkāpjas pārdevējs: viņš maksā sodu un viņam var piespiest pārdot

Confirmatorias (sliktākais variants jums)

• Nav vienkāršas izstāšanās
• Otra puse var iesūdzēt jūs par līguma pārkāpumu un zaudējumiem
• Jūs varat iesūdzēt pārdevēju par līguma pārkāpumu un zaudējumiem

Visizplatītākais mājokļu veids ira0arras penitencialesa0(noteikts Spānijas Civilkodeksa 1454. pantā). Tas ir taisnīgākais pircējam. Ja jums jāatkāpjas, jūsu zaudējums ir fiksēts: tikai depozīts. Ja pārdevējs atkāpjas, viņš samaksā jums dubultā.

Lielā lamata:a0ja līgumā nav nosaukts veids, likums to uzskata par confirmatorias.a0Tas jums ir sliktākais variants. Confirmatorias gadījumā otra puse var iesūdzēt jūs par daudz lielāku summu nekā depozīts. Tāpēc vienmēr pārbaudiet, lai veids būtu skaidri ierakstīts.

Bīstami:a0Neparakstiet līgumu, kurā nav norādīts arras veids. “Nav norādīts” pēc noklusējuma nozīmē confirmatorias, un tas pakļauj jūs prasībai par visu cenu. Viena trūkstoša rindiņa var jums izmaksāt tūkstošiem.

Cik daudz jūs maksājat un kad

Šeit jaunbūve un tālākpārdošana nošķiras.

Para0jauns projekts (off-plan), jūs nemaksājat vienu 10% depozītu. Jūs maksājat fiksētu rezervācijas maksu, pēc tam pakāpeniskas iemaksas kopumāa020% līdz 40% pirms nodošanas60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums

Para0tālākpārdošanas īpašums60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums

60% līdz 80% atlikums

60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums:

• 8.000 euroa0— rezervācijas maksa (tiek ieskaitīta cenā)
• 150.000 euro60% līdz 80% atlikums
• 350.000 euro60% līdz 80% atlikums

60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums

• 60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums
• 60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums
• 60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums
• 60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums

60% līdz 80% atlikums

Bonusa padoms:60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikumstālākpārdošanas īpašums60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums60% līdz 80% atlikums

Kam līgumā jābūt iekļautam

Labs līgums ir detalizēts. Pārliecinieties, ka jūsu līgumā ir viss tālāk minētais:

• Puses.20200000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 Pilni vārdi, pases vai NIE numuri (jūsu Spānijas nodokļu identifikācijas numurs).
• Īpašums.20 Pilna adrese, referencia catastral20 (kadastra atsauce, oficiāls īpašuma ID), un skaidrs apraksts.
• Cena.20 Kopējā saskaņotā cena un kā tā tiek samaksāta.
• Maksājumu plāns.20 Jaunbūvei — rezervācijas maksa un katrs posmu maksājums ar tā nosacījumu un summu. Tālākpārdošanas īpašumam — depozīts, ko maksājat tagad.
• Bankas garantija (jaunbūve).20 Skaidra apņemšanās, ka katrs maksājums pirms pabeigšanas ir segts ar bankas garantiju vai apdrošināšanu (Law 57/1968, Ley 20/2015). Šī ir vissvarīgākā klauzula jaunbūves līgumā.
• Arras veids (tālākpārdošana).20 Norādīts skaidri — jums vajag penitenciales.
• Pabeigšanas nosacījums un termiņš.20 Jaunbūvei pabeigšana notiek pēc Licence of First Occupation. Tālākpārdošanas īpašumam — fiksēts datums, parasti2030 līdz 60 dienas, dažreiz līdz 90.
• Izmaksas un apgrūtinājumi.20 Jebkura hipotēka, parāds vai ierobežojums attiecībā uz īpašumu. Pabeigšanas brīdī nekam no tā nevajadzētu būt palikušam.
• Kurš par ko maksā.20 Notārs, Zemesgrāmata un nodokļu izmaksas. Saskaņā ar likumu un paražām pircējs sedz lielāko daļu pirkuma nodokļu.
• Atkāpšanās klauzula.20 Kas notiek, ja kāda no pusēm atkāpjas.
• Priekšnoteikumi.20 Lietas, kurām jābūt patiesām, pirms jums ir pienākums pirkt — jaunbūvei: derīga būvatļauja un reāla bankas garantija; tālākpārdošanas īpašumam: tīra20nota simple20 (Zemesgrāmatas izraksts, kas parāda īpašnieku un jebkādus parādus) un nav plānošanas problēmu.

Priekšnoteikumi ir jūsu drošības tīkls. Tie ļauj jums izstāties un paturēt jau samaksāto, ja jurists atrod nopietnu problēmu.

Bonusa padoms:20 Palūdziet savam juristam pievienot klauzulu, kas aizsargā jūsu samaksāto, ja īpašumam ir slēpti parādi, nav licences vai ir problēma ar īpašumtiesībām. Godīgs pārdevējs vai attīstītājs tam piekritīs. Tas, kurš atsakās, ir brīdinājuma zīme.

Riski, lamatas un kā palikt drošībā

Godīgi novērtējiet riskus. Tieši šie pieķer ārvalstu pircējus:

• Attīstītājam nav bankas garantijas (jaunbūve).20 Tas ir pats lielākais risks jaunā projektā. Nav garantijas, nav maksājuma.
• Nav norādīts arras veids (tālākpārdošana).20 Tad pēc noklusējuma tie ir confirmatorias, un tas pakļauj jūs lielam prasījumam. Vienmēr to nosauciet.
• Nav licences vai būve ir nelikumīga.20 Dažiem projektiem trūkst pareizās atļaujas. Jūsu juristam ir jāapstiprina būvatļauja un jaunbūvei — ka pabeigšana seko pēc Licence of First Occupation.
• Slēpti parādi tālākpārdošanas īpašumam.20 Nenomaksāti nodokļi vai kopienas maksas var pāriet uz jums. Jūsu jurists pārbauda20nota simple.
• Pārāk īss termiņš.20 Ja jums vajag hipotēku, pārliecinieties, ka pabeigšanas termiņš dod bankai laiku.
• Maksāšana uz personīgu kontu.20 Maksājiet tikai uz pareizo līgumā norādīto kontu, nekad ne uz aģenta privāto kontu.
• Mutiskas “vienošanās”.20 Mutisku vienošanos ir grūti izpildīt. Vienmēr noformējiet to rakstiski.
• Valūtas risks.20 Ja maksājat mārciņās, kronās vai zlotos, kurss var mainīt izmaksas par tūkstošiem posmu maksājumu un pabeigšanas gaitā. Valūtas brokeris var fiksēt kursu.

Brīdinājums:20 Ja pārdevējs, attīstītājs vai aģents steidzina jūs parakstīt “šodien”, piebremzējiet. Īsts darījums dod jūsu juristam laiku pārbaudīt projektu un līgumu. Spiediens ir klasiska problēmas pazīme.

Jūsu kontrolsaraksts pirms parakstīšanas

Pirms parakstāt privāto pirkuma līgumu, apstipriniet:

• Jūsu neatkarīgais jurists to ir izlasījis un apstiprinājis.
• Jaunbūvei bankas garantija par katru posmu maksājumu ir reāla, un pabeigšana ir piesaistīta Licence of First Occupation.
• Tālākpārdošanas īpašumam arras veids ir nosaukts (jums vajag penitenciales).
• Cena, maksājumu plāns un pabeigšanas grafiks ir pareizi.
• Būvatļauja ir derīga (un tālākpārdošanas īpašumam20nota simple20 ir tīra bez negaidītiem parādiem).
• Priekšnoteikumi aizsargā jūsu samaksāto.
• Jūs maksājat tikai uz līgumā norādīto kontu.

Vai vēlaties, lai jūsu līgumu pārbauda pirms parakstīšanas? Mēs pārskatām katru līgumu, apstiprinām bankas garantiju jaunbūvēm un strādājam tikai ar attīstītājiem, kuri tādu nodrošina, turklāt bez pircēja maksas. Droši sazinieties ar Spain Developments.

Secinājums

Privātais pirkuma līgums ir vieta, kur jūsu pirkums kļūst reāls, tāpēc viss ir detaļās. Jaunam attīstības projektam līgums nosaka jūsu rezervācijas maksu, jūsu pakāpeniskos maksājumus (apmēram 20% līdz 40% pirms pabeigšanas, bieži ap 30%) un 60% līdz 80% atlikumu pie notāra - un katram eiro pirms atslēgu saņemšanas jābūt garantētam ar bankas garantiju. Otrreizējā tirgus īpašumam pārliecinieties, ka arras veids ir norādīts un depozīts ir taisnīgs. Mājoklim par 500.000 eiro skaidrs līgums ir atšķirība starp drošu naudu un dārgu kļūdu. Spain Developments mēs pārskatām katru līgumu un strādājam tikai ar attīstītājiem, kuri nodrošina pienācīgu bankas garantiju, bez pircēja komisijas maksas. Kad esat gatavs, droši sazinieties ar mums.