Due diligence-controles voordat je in Spanje koopt

Een woning kopen aan de Costa del Sol is een grote stap, vaak vanuit een ander land. Deze gids laat zien welke juridische controles je geld beschermen voordat je tekent. Je leert wat je moet controleren, wie het doet, wat het kost en wat de risico's zijn als je het overslaat. Hij is geschreven voor buitenlandse kopers van nieuwbouwwoningen.

Snelle samenvatting

• Due diligence is de volledige juridische controle van een woning voordat je koopt.
• In Spanje geldt buyer beware, dus problemen worden van jou nadat je tekent.
• Het duurt meestal 5 tot 15 werkdagen en maakt deel uit van de vergoeding van 1% van de advocaat.
• Doe het altijd voordat je tekent of betaalt, en gebruik altijd een onafhankelijke advocaat.

Wat is due diligence?

Due diligence is de volledige juridische controle van een woning voordat je koopt. Je onafhankelijke advocaat voert die uit. Het doel is simpel: bevestigen dat de woning juridisch in orde is, schuldenvrij, correct gebouwd en veilig om te kopen.

Spaans vastgoed werkt volgens de regel buyer beware. Zodra de overdracht rond is, wordt elk verborgen probleem van jou, zelfs als je er niets van wist. Due diligence is hoe je die problemen eerst ontdekt, terwijl je nog kunt afzien van de koop.

Waarom due diligence zo belangrijk is in Spanje

In sommige landen beschermt het systeem de koper. Spanje is anders. Hier ligt de verantwoordelijkheid bij jou en je advocaat om alles te controleren voordat je tekent. Na de overdracht is het te laat.

Buitenlandse kopers lopen extra risico. Je kent misschien de lokale problemen niet die in Spanje veel voorkomen. Misschien koop je tijdens een korte reis, verliefd op het uitzicht, onder druk om te beslissen. Precies dan worden fouten gemaakt.

Dit zijn de problemen waarvoor due diligence bedoeld is om ze op te sporen.

• Verborgen schulden.nbsp;Onbetaalde belastingen, VvE-bijdragen en energierekeningen blijven aan de woning verbonden, niet aan de verkoper. Sla je de controle over, dan erf je ze.
• Illegale bouwwerkzaamheden.nbsp;Extra kamers, een zwembad, een terras of een garage gebouwd zonder vergunning. Die kunnen leiden tot boetes of zelfs een sloopbevel.
• Bestemmingsplanningsproblemen.nbsp;Een woning die in strijd met de bestemmingsregels is gebouwd, wat kan beperken hoe je die gebruikt of de doorverkoop kan schaden.
• Verkeerde grootte of perceelgrenzen.nbsp;Als de werkelijke woning niet overeenkomt met het officiële register, kun je moeite hebben met registreren of doorverkopen.

De volledige due diligence-checklist

Dit is wat een goede juridische controle omvat. Vraag je advocaat om elk punt schriftelijk te bevestigen.

1. Controle van het eigendomsregister (nota simple).nbsp;Bevestigt de echte eigenaar en toont elke hypotheek, beslaglegging of last. De nota simple is het officiële uittreksel uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).
2. Controle van het kadaster.nbsp;Bevestigt dat de grootte en indeling van de woning in het belastingregister (Catastro) overeenkomen met de werkelijkheid.
3. Register vs kadaster vs werkelijkheid.nbsp;Het juridische register, het belastingregister en de feitelijke woning moeten allemaal overeenkomen.
4. Stedenbouwkundige planning en bestemmingsplannen.nbsp;Bevestigt dat de woning voldoet aan de lokale bouwregels en dat er geen sanctiedossiers tegen lopen.
5. Vergunningen.nbsp;Bevestigt een geldige bouwvergunning en de Eerste Bewoningsvergunning (Licencia de Primera Ocupacinnbsp;- de vergunning om er legaal te wonen en nutsvoorzieningen aan te sluiten).
6. Schulden en rekeningen.nbsp;Controleert op onbetaalde IBI (gemeentebelasting), VvE-bijdragen en energierekeningen.
7. Vereniging van eigenaars.nbsp;Bevestigt dat de vereniging (comunidad de propietarios) goed wordt beheerd, zonder grote schulden of juridische geschillen, en controleert de verenigingsregels.
8. Verhuurstatus.nbsp;Bevestigt of de woning legaal aan toeristen kan worden verhuurd, als dat je plan is.

Extra controles voor nieuwbouw en off-plan

Nieuwbouw- en off-planwoningen hebben nog een paar extra controles nodig. Die beschermen je tegen de risico's die uniek zijn voor het kopen van een woning die nieuw is of nog niet af is.

• Bedrijf van de projectontwikkelaar.nbsp;Bevestig dat de projectontwikkelaar bestaat en controleer de financiële gezondheid ervan in het handelsregister (Registro Mercantil).
• Eigendom van de grond.nbsp;Bevestig dat de projectontwikkelaar daadwerkelijk eigenaar is van de grond of het recht heeft om erop te bouwen.
• Bankgarantie.nbsp;Bevestig bij off-plan een geldige bankgarantie (aval bancario) die elke termijnbetaling dekt, volgens Law 57/1968 en Law 20/2015. Betaal nooit een aanbetaling zonder deze.
• Gedetailleerde specificatie.nbsp;Zorg dat de exacte materialen, indeling en afwerking schriftelijk zijn vastgelegd, zodat de projectontwikkelaar die niet stilletjes kan wijzigen of later extra kosten kan rekenen.
• Opleverdatum en boetes.26nbsp;Het contract moet een duidelijke deadline en boetes voor vertragingen vastleggen.
• 10 jaar structurele garantie.26nbsp;De Spaanse wet vereist een garantie van 10 jaar op de structuur van het gebouw.

Een opmerking over okupas (krakers).26nbsp;Veel kopers maken zich zorgen over krakers. Dat is een terechte zorg, maar het werkelijke risico op een afgesloten nieuwbouwresidentie is zeer laag. Deze woningen zijn bewoond, beveiligd met alarmen en worden in de gaten gehouden door een gemeenschap van eigenaren. De Spaanse anti-kraakwet van 2025 (Ley Antiokupas), die sinds april 2025 van kracht is, heeft ontruiming ook veel sneller gemaakt. De politie kan illegale bewoners binnen 48 uur verwijderen als ze er vroeg bij zijn, en rechtbanken gebruiken nu een versnelde procedure van ongeveer 15 dagen. Een deel van verstandig kopen is ervoor zorgen dat uw nieuwe woning vanaf de eerste dag goed beveiligd is.

Wanneer moet u het doen?

Voordat u iets bindends ondertekent. Voordat u een betekenisvol bedrag betaalt. Dit is de belangrijkste timingregel in Spaans vastgoed.

Het particuliere koopcontract (contrato de arras26nbsp;- het bindende aanbetalingscontract) is juridisch afdwingbaar. Als u het ondertekent en zich daarna terugtrekt, zelfs om een goede reden, kunt u uw aanbetaling verliezen. Dus de controles moeten eerst komen.

Als een verkoper of makelaar u onder druk zet om snel te tekenen, kan uw advocaat een opschortende voorwaarde toevoegen (condición suspensiva26nbsp;- een ontsnappingsclausule). Hierdoor wordt de deal afhankelijk van een schoon due-diligence-resultaat. Als er een ernstig probleem opduikt, stapt u eruit en houdt u uw geld.

Waarschuwing:26nbsp;Druk om 22vandaag te tekenen of het te verliezen22 is een klassieke tactiek. Een echte, goede woning zal er na een goede controle nog steeds zijn. Laat urgentie u nooit ertoe brengen te tekenen voordat de due diligence is afgerond.

Hoe lang het duurt en wat het kost

Due diligence duurt meestal26nbsp;5 tot 15 werkdagen. De exacte tijd hangt af van het vastgoed en hoe snel het gemeentehuis reageert.

De kosten maken deel uit van de vergoeding van uw advocaat, die normaal gesproken rond26nbsp;1% van de aankoopprijs plus btw (IVA van 21%). Laten we een echt voorbeeld gebruiken met een26nbsp;500.000 euro26nbsp;nieuwbouwwoning.

Rekenvoorbeeld: nieuwbouwwoning van 500.000 euro

• 5.000 euro26nbsp;- vergoeding advocaat, inclusief due diligence (1%)
• 1.050 euro26nbsp;- btw (21%)
• Totaal: 6.050 euro

Een nota simple zelf kost slechts een paar euro. De echte waarde zit in het getrainde oog van de advocaat, die het register, het kadaster, de vergunningen en de VvE-rekeningen samen leest. Tegenover een aankoop van 500.000 euro is dit een klein bedrag voor volledige gemoedsrust.

Wat er gebeurt als u het overslaat

Deze risico's zijn geen zeldzame horrorverhalen. Ze komen vaak voor, vooral bij kopers die te snel handelen. Due diligence overslaan kan betekenen:

• Boetes betalen of met sloop te maken krijgen vanwege bouwwerkzaamheden zonder vergunning.
• Geen hypotheek, verzekering of correcte registratie kunnen krijgen.
• Met de onbetaalde schulden van iemand anders opgescheept zitten.
• Juridische geschillen met buren of het gemeentehuis.
• Problemen bij de wederverkoop van de woning vanwege een juridisch gebrek.

Elk van deze zaken kan veel meer kosten dan de vergoeding van de advocaat, en sommige kunnen helemaal niet worden opgelost.

Op afstand kopen: controles uitvoeren vanuit het buitenland

U hoeft niet in Spanje te zijn voor due diligence. De meeste Britse, Ierse, Nederlandse, Scandinavische, Duitse, Poolse en Tsjechische kopers regelen het vanuit huis.

Uw onafhankelijke advocaat haalt de gegevens uit het register en het kadaster, neemt contact op met het gemeentehuis, de belastingdienst en de gemeenschap, en rapporteert aan u in uw eigen taal. Als u niet kunt reizen om de overdracht af te ronden, tekent u een volmacht (poder notarial26nbsp;- een juridisch document waarmee uw advocaat namens u kan handelen), zodat uw advocaat de akte voor u kan ondertekenen. De volledige controle kan plaatsvinden terwijl u in uw eigen land blijft.

Hier is het hebben van het juiste team allesbepalend. Bij Spain Developments werken we alleen met onafhankelijke Spaanse advocaten, nooit met de advocaat van de projectontwikkelaar. Dat is belangrijk omdat de advocaat van de projectontwikkelaar een belangenconflict heeft: hij wordt betaald door de verkoper. Een onafhankelijke advocaat heeft de plicht en de reden om problemen te vinden voordat ze van u worden. Als door de ontwikkelaar betaalde aankoopmakelaar coördineren wij de volledige due diligence zodat niets over het hoofd wordt gezien.

Bonustip:26nbsp;Vraag uw advocaat aan het einde om een schriftelijk due-diligenceverslag. Een duidelijke samenvatting van wat is gecontroleerd, wat is gevonden en wat is opgelost. Een goede advocaat geeft dit standaard. Het is ook nuttig bewijs voor de toekomst, als u ooit verkoopt.

Voordat u tekent: due-diligencechecklist

• Nota simple vers opgevraagd bij het Kadasterregister.
• Kadaster, register en werkelijkheid komen allemaal overeen.
• Bouwvergunning en vergunning voor eerste bewoning bevestigd.
• Geen onbetaalde IBI, VvE-bijdragen of nutsvoorzieningenschulden.
• Voor off-plan: geldige bankgarantie dekt elke termijnbetaling.
• Schriftelijk due-diligenceverslag ontvangen van uw advocaat.

Kort samengevat

Due diligence is de juridische controle die uw geld in Spanje veilig houdt. Het bevestigt de echte eigenaar, vindt verborgen schulden, controleert de vergunningen en zorgt ervoor dat de woning juridisch in orde is. In een 22eigen risico voor de koper22-systeem is het uw belangrijkste bescherming.

Voer altijd grondig due diligence-onderzoek uit voordat u tekent of betaalt, en maak altijd gebruik van een onafhankelijke advocaat, niet die van de projectontwikkelaar. Als u een nieuwbouwwoning aan de Costa del Sol koopt, kan Spain Developments een volledige, onafhankelijke juridische controle regelen, van begin tot eind in uw eigen taal afgehandeld.