Juridische zaken en eigendomsoverdracht bij het kopen van nieuwbouw in Spanje

Deze pagina is voor internationale kopers die willen dat hun aankoop van een Spaanse woning goed wordt gecontroleerd en correct wordt afgehandeld. Je leert waarom je een onafhankelijke Spaanse advocaat nodig hebt, wat die voor je doet, wat het kost, en hoe wij samen met jou het hele juridische proces begeleiden. Duidelijk, eerlijk, in gewone taal.

Een woning kopen in Spanje is veilig wanneer de juridische kant goed wordt geregeld. Het gevaar zit in het gebruiken van de verkeerde advocaat, of helemaal geen advocaat. Zo bescherm je jezelf.

Kort antwoord:a0In Spanje controleert een onafhankelijke advocaat wettelijk alles voordat je koopt. Wij bevelen een betrouwbare advocaat aan die ons nul commissie betaalt, 1% inclusief btw rekent (onder het gebruikelijke tarief), en alleen voor jou optreedt. Je hoeft geen advocaat van thuis mee te nemen, je hebt er een nodig die het Spaanse recht kent. Wij coördineren en bewaken samen met hen het volledige juridische proces, zodat er niets tussen wal en schip valt.

Je hebt een Spaanse advocaat nodig, niet een van thuis

Veel kopers gaan ervan uit dat ze hun eigen advocaat van thuis meenemen om alles te regelen. Dat is een logische gedachte, maar zo werkt het niet in Spanje.

Je hebt een Spaanse advocaat nodig die het Spaanse recht kent. Zelfs waar Europees recht van toepassing is, zijn de regels en de dagelijkse procedures die je aankoop daadwerkelijk sturen Spaans. Een advocaat die in een ander systeem werkt, kent die niet.

Je bent natuurlijk vrij om ook je advocaat uit je thuisland erbij te betrekken en die samen te laten werken met de Spaanse advocaat. In onze eerlijke ervaring voegt dat echter meestal weinig toe en vertraagt het vaak de boel. Advocaten in het buitenland worden vaak per uur betaald, dus zij kunnen elke clausule tot in detail doornemen en punten opwerpen die in het Spaanse systeem al zijn uitgeklaard, om vervolgens de Spaanse advocaat toch te vragen hoe het hier werkt. Vooral bij nieuwbouw ligt een groot deel van het proces wettelijk vast, dus het contract en de stappen zijn vrij standaard. Een Spaanse advocaat die in dit systeem leeft en werkt, loodst je er soepel doorheen.

Waarom een onafhankelijke advocaat het belangrijkst is

Hier draait het om. Veel makelaars sturen je naar een advocaat die hen een doorverwijzingsvergoeding betaalt. De loyaliteit van die advocaat is dan verdeeld, en die kan zwijgen over een probleem dat de deal eigenlijk zou moeten tegenhouden.

Wij doen het anders. Wij bevelen een onafhankelijke advocaat aan die ons niets betaalt, geen cent. Hun enige plicht is tegenover jou, de koper. Een echt onafhankelijke advocaat zal je zeggen dat je moet afhaken bij een slechte deal, zelfs als dat betekent dat er geen verkoop en geen vergoeding voor wie dan ook is.

Dit is bij een bestaande woning nog belangrijker dan bij nieuwbouw. Nieuwbouw volgt een vrij vast, juridisch omlijst proces. Bij een bestaande woning kan er meer misgaan, dus een advocaat die niet echt onafhankelijk is, heeft minder reden om een deal stop te zetten die eigenlijk gestopt zou moeten worden, en lastige details kunnen buiten beeld blijven. Met een onafhankelijke advocaat wordt er niets onder het tapijt geveegd.

Je bent altijd vrij om je eigen Spaanse advocaat te gebruiken. Wij bevelen die van ons aan omdat we al jaren samenwerken, de coördinatie soepeler verloopt en het hele proces voor jou gemakkelijker is. Maar de keuze is aan jou, en de advocaat handelt altijd voor jou.

Bonustip:a0Het is altijd de moeite waard om te weten waar de loyaliteit van je advocaat ligt. Een terechte vraag aan elk kantoor of agentschap is of de advocaat die zij voorstellen hun een doorverwijzingsvergoeding betaalt. Een betrouwbare partij geeft daar een eerlijk en direct antwoord op. Wij wel: die van ons betaalt ons niets.

Nog een gerelateerd punt. Het is het beste om niet te vertrouwen op de advocaat die de projectontwikkelaar of de makelaar van de verkoper naar voren schuift, omdat hun belang ligt bij het sluiten van de verkoop. Een onafhankelijke advocaat aan jouw kant, zoals degene die wij aanbevelen, is iets heel anders.

Wat de advocaat voor je doet

Een Spaanse vastgoedadvocaat doet veel meer dan een contract lezen. Die voert een volledig due diligence-onderzoek uit en controleert elk juridisch feit over de woning voordat je betaalt, en de advocaat met wie wij werken rekent 1% inclusief btw, wat dit allemaal dekt.

• Zij controleren dea0nota simple, een uittreksel uit het Kadaster dat laat zien wie eigenaar is van de woning en welke schulden of lasten erop rusten.
• Zij bevestigen dat de bouw legaal is en volledig vergund, zodat je geen illegale of niet-vergunde woning erft.
• Zij leggen je alles uit, in helder Engels, bij elke stap, zodat je altijd begrijpt wat je ondertekent.

Dezelfde advocaat regelt ook de praktische kant van eigendom in Spanje, wat je veel stress bespaart:

• Jea0NIEa0(het identificatienummer voor buitenlanders dat je nodig hebt om te kopen), je Spaanse bankrekening, je nutsvoorzieningen en je woonverzekering.
• De toeristenvergunning (vakantieverhuurlicentie), als je de woning wilt verhuren.
• Doorlopende belastingen voor niet-ingezetenen en verhuur. Het kantoor waarmee wij werken heeft hiervoor een gespecialiseerde afdeling en kan later ook helpen bij eventuele geschillen.

Kort gezegd is het één vertrouwd aanspreekpunt voor bijna alles wat je in Spain nodig zult hebben. Ze hebben ook uitstekende lokale contacten, net als wij, dus zaken worden ook echt geregeld.

Wat het kost, zonder verrassingen

Een echte angst voor kopers zijn verborgen kosten, onverwachte belastingen, of te veel betalen omdat ze buitenlands zijn. Wij nemen die zorg weg door volledig open kaart te spelen.

Voordat je je ergens aan verbindt, krijg je een duidelijke, gespecificeerde schatting van alle kosten, zodat je weet wat je echte totaalbedrag is:

• De advocaat:nbsp;ongeveer 1% inclusief btw.
• Aankoopbelasting op een nieuwbouwwoning:nbsp;10% IVA, plus ongeveer 1,2% AJD (zegelrecht).
• Notaris en Kadaster:nbsp;samen grofweg 1% tot 2%.

Ga als vuistregel uit van ongeveer 12% tot 14% boven op de prijs. En omdat wij onafhankelijk zijn, is de prijs zelf hetzelfde of je nu via ons koopt of rechtstreeks gaat, dus je betaalt ook geen buitenlander-opslag.

De grootste juridische zorgen, en hoe wij die wegnemen

De juridische kant baart kopers zorgen omdat het anders werkt dan thuis. Dit zijn de echte zorgen, en hoe de advocaat en wij met elk daarvan omgaan.

• Verborgen schulden erven.nbsp;In Spain volgen schulden het pand, niet de persoon. Een onbetaalde hypotheek, VvE-bijdragen, belastingen of boetes kunnen op jou overgaan, soms voor tienduizenden euro's. De advocaat controleert het register en de VvE-rekeningen, zodat je nooit andermans schulden overneemt.
• Een illegale of niet-vergunde bouw.nbsp;Een woning zonder de juiste vergunningen, of zonder de Licence of First Occupation, mag niet legaal bewoond worden, niet op nutsvoorzieningen worden aangesloten, en niet eenvoudig worden doorverkocht, en in het ergste geval dreigen boetes of sloop. De advocaat controleert elke vergunning, en wij sturen je in de eerste plaats weg van problematische projecten.
• Oplichting en verloren geld.nbsp;Nepadvertenties, mensen die zich voordoen als de eigenaar, vervalste volmachten, en e-mails met onze bankgegevens zijn gewijzigd zijn allemaal echt. Wij leggen het eerste contact en controleren met wie je te maken hebt, en je advocaat zorgt ervoor dat geld alleen veilig wordt overgemaakt. Betaal nooit iemand zonder het eerst bij ons of je advocaat te controleren.
• Iets ondertekenen wat je niet begrijpt.nbsp;Spaanse contracten zijn in het Spaans, onder Spaans recht, met concepten die thuis misschien niet bestaan, en een mondelinge belofte betekent niets tenzij die schriftelijk is vastgelegd. Je advocaat legt elke clausule uit in duidelijk Engels, en alleen wat op papier staat telt.
• Het niet kunnen verhuren.nbsp;Een woning kan volledig legaal zijn om te kopen, maar toch beperkt worden voor vakantieverhuur door de regels van de vereniging van eigenaars. Als verhuren belangrijk voor je is, controleert de advocaat die regels voordat je je vastlegt.
• Verborgen kosten en te veel betalen.nbsp;Zoals hierboven: vooraf een volledige, gespecificeerde kostenraming, en dezelfde prijs als wanneer je rechtstreeks gaat.

Waarom werken met Spain Developments

Wij zijn een onafhankelijke aankoopmakelaar met toegang tot elk project aan de Costa del Sol. We zijn niet gebonden aan een ontwikkelaar, en we verdienen niets aan je advocaat, dus ons advies blijft zuiver. Onze aankoopservice is gratis voor jou, omdat de ontwikkelaar onze vergoeding betaalt, en de prijs is identiek of je nu via ons komt of rechtstreeks gaat.

Het belangrijkste voor de juridische kant is dat we je niet alleen aan een advocaat voorstellen en daarna verdwijnen. Wij coördineren en bewaken het hele juridische proces en de volledige transactie samen met je advocaat, en zorgen ervoor dat elke stap op tijd gebeurt, zodat er niets tussen wal en schip valt. Je hebt altijd één team dat voor je zorgt.

Wanneer je er klaar voor bent, brengen we je in contact met onze onafhankelijke advocaat, of werken we met plezier samen met je eigen advocaat. Hoe dan ook, je aankoop wordt goed gecontroleerd, en je begrijpt elke stap.