Банковская гарантия в Испании: защита покупателя на этапе строительства

Если вы покупаете жильё на стадии проекта на Costa del Sol, банковская гарантия — это самая важная защита, которая у вас есть. В этом руководстве объясняется, что это такое, какой закон за этим стоит и как убедиться, что ваша гарантия настоящая. Оно написано для иностранных покупателей, которые платят поэтапно до завершения строительства жилья.

Краткое резюме

• Банковская гарантия возвращает каждый euro, который вы платите до завершения строительства жилья.
• Это предусмотрено законом в соответствии с Law 57/1968 и Law 20/2015.
• Если застройщик обанкротится, банк или страховщик вернёт вам деньги с процентами.
• Никогда не вносите депозит, пока независимый юрист не подтвердит действительность гарантии.

Что такое банковская гарантия?

Банковская гарантия (aval bancarionbsp;- юридическое обещание банка или страховщика) является обязательством, имеющим юридическую силу. Она означает следующее: если застройщик не завершит строительство и не передаст вам жильё, банк вернёт каждый euro, который вы заплатили в ходе строительства, плюс проценты.

Когда вы покупаете жильё на стадии проекта, вы платите поэтапно. Сначала депозит, затем платежи по мере строительства, а в конце — оставшуюся сумму. Гарантия покрывает все эти поэтапные платежи. Это ваша страховка на случай, если с проектом что-то пойдёт не так.

Коротко: нет банковской гарантии — нет защиты. Ваши деньги будут под угрозой, и вам не на что будет опереться.

Почему покупка на стадии проекта требует такой защиты

Покупка жилья на стадии проекта имеет реальные преимущества. Цена часто ниже, чем у готового жилья. Вы получаете совершенно новую недвижимость, построенную по современным стандартам, и иногда можете выбирать отделку. На Costa del Sol покупка на стадии проекта — один из самых популярных способов приобрести жильё.

Но есть один большой риск. Вы платите за то, чего ещё не существует. Между вашим первым платежом и получением ключей проходят месяцы, а иногда и годы. За это время что-то может пойти не так.

Худший сценарий — неплатёжеспособность застройщика. Если строительная компания обанкротится до завершения работ, ваши деньги могут исчезнуть. Во время кризиса 2008 года тысячи иностранных покупателей таким образом потеряли депозиты и поэтапные платежи. Некоторые боролись за возврат своих денег более десяти лет. Банковская гарантия существует для того, чтобы такое больше никогда не случилось с вами.

Закон: Law 57/1968 и Law 20/2015

Чтобы понять ключевые факты, не нужно быть юристом. Вот они простыми словами.

Law 57/1968

Изначальный закон. Он обязывал застройщиков гарантировать каждый авансовый платёж от покупателей. Деньги должны были поступать на отдельный защищённый счёт. Если жильё не передавалось, покупатель получал свои деньги обратно.

Law 20/2015 (действует с January 2016)

Он заменил и обновил правила. Защита стала сильнее, а не слабее. Новые правила включены в Spains Building Act (Ley de Ordenación de la Edificación, или LOE).

Главное изменение 2015 года заключалось в следующем: банк, который хранит деньги, теперь несёт солидарную ответственность. Если банк позволяет застройщику принимать депозиты покупателей на счёт без гарантии, банк могут обязать вернуть вам деньги. Это делает банк «хранителем» ваших денег, а не просто пассивным держателем счёта.

Ключевой момент:nbsp;Согласно Law 20/2015, за ваш депозит отвечают две стороны. Застройщик обязан предоставить гарантию. Банк обязан убедиться, что она существует. Если не выполнит свои обязательства любая из сторон, у вас есть веские основания для требования.

Верховный суд Испании снова и снова вставал на сторону покупателей. Совсем недавно, в конце 2025 года, он подтвердил, что банки обязаны полностью возвращать депозиты с процентами, даже если платежи проходили через посредника и даже если индивидуальный сертификат никогда не выдавался. Эта защита рассматривается как вопрос публичного порядка. Это означает, что от неё нельзя отказаться по договору или ослабить её условия.

Как работает банковская гарантия, шаг за шагом

Вот полный жизненный цикл гарантии при обычной покупке жилья на стадии проекта.

1. Вы подписываете договор купли-продажи.nbsp;В нём должно быть указано, что все ваши платежи гарантированы в соответствии с Law 20/2015.
2. Вы платите на специальный счёт.nbsp;Ваши деньги поступают на специальный отдельный счёт, предназначенный для этого проекта. Никогда не на общий счёт застройщика.
3. Вы получаете сертификат гарантии.nbsp;Банк или страховщик выдаёт документ, покрывающий точные суммы, которые вы заплатили. Сохраняйте каждую копию.
4. Строительство продвигается.nbsp;Вы вносите каждый поэтапный платёж. Каждый из них должен быть покрыт гарантией.
5. Два возможных финала.nbsp;Если жильё завершено и передано вместе с First Occupation Licence, гарантия прекращается. Если застройщик не передаст объект, вы требуете от банка полный возврат средств плюс проценты.

Что должна содержать гарантия

Попросите своего юриста подтвердить каждый из этих пунктов, прежде чем вы что-либо заплатите.

• Название банка или страховщика, предоставляющего гарантию.
• Проект и ваш конкретный объект.
• Точные покрываемые суммы, соответствующие тому, что вы фактически платите.
• Установленные законом проценты с даты каждого платежа.
• Чёткое указание, что это подпадает под действие Закона 20/2015 / Закона 57/1968.

Давайте выразим это в цифрах. Представьте квартиру на этапе строительства стоимостьюa0500.000 евро. Типичный план может выглядеть так.

Пример расчёта: квартира на этапе строительства за 500.000 евро

• 10.000 евроa0- резервный депозит (гарантирован)
• 150.000 евроa0- при подписании контракта, 30% (гарантировано)
• 100.000 евроa0- поэтапные платежи в ходе строительства (гарантированы)
• 240.000 евроa0- остаток при завершении сделки (оплачивается у нотариуса)

В этом примере около 260.000 евро выплачивается ещё до того, как жильё существует. Каждый евро из этой суммы должен быть обеспечен действующей банковской гарантией. Если это не так, вы рискуете.

Индивидуальные и коллективные гарантии

Вы можете услышать два термина. Вот в чём разница.

Индивидуальная гарантия

Сертификат, выданный вам, на ваш объект, на ваши платежи. Это самая чистая и безопасная форма. Золотой стандарт.

Коллективная (общая) гарантия

Один полис, покрывающий весь проект. Испанские суды подтвердили, что это всё равно полностью защищает вас, даже если вы никогда не получали индивидуальный сертификат, при условии, что коллективный полис действителен.

Оба типа могут защитить вас. Но индивидуальный сертификат у вас на руках — это золотой стандарт. Всегда просите его.

Что, если застройщик обанкротится?

Вот в этот момент гарантия и оправдывает себя. Если застройщик становится неплатёжеспособным и не может завершить ваш дом, вы не теряете свои деньги.

Вы или ваш юрист подаёте требование в банк или страховую компанию, выдавшие гарантию. Они обязаны вернуть всю уплаченную вами сумму, плюс предусмотренные законом проценты с даты каждого платежа. Верховный суд подтвердил, что это действует даже тогда, когда у застройщика больше не осталось денег. В этом и весь смысл: гарант берёт на себя ответственность вместо несостоявшегося застройщика.

Чтобы подать требование, храните эти документы в безопасности с первого дня:

• Ваши договоры бронирования и купли-продажи.
• Подтверждение каждого платежа (банковские переводы и квитанции).
• Сертификат гарантии или формулировку со ссылкой на коллективный полис.
• Любые электронные письма или счета от агентов, участвовавших в сделке.

Бонусный совет:a0Даже если вы покупали много лет назад и потеряли деньги без гарантии, у вас всё ещё может быть требование к банку, в котором находился счёт застройщика. Испанские суды во многих таких случаях признавали банки солидарно ответственными. Стоит попросить профильного юриста проверить ваши старые документы.

Тревожные сигналы и мошеннические схемы, которых стоит избегать

Большинство застройщиков на Costa del Sol честны. Но эти предупреждающие признаки всегда должны заставить вас остановиться и всё проверить.

• В договоре не упоминается гарантия.a0Откажитесь, пока это не будет исправлено в письменной форме.
• abПереведите деньги на наш счёт, гарантия будет позже.bba0Никогда не платите, пока гарантия не подтверждена. «Позже» часто означает «никогда».
• Давление с целью пропустить проверки.a0Спешка с подписанием — классическая тактика. Не торопитесь.
• Собственный юрист застройщика abподтверждаетbb, что всё в порядке.a0Этот юрист работает на продавца. Вам нужен собственный независимый юрист, чтобы проверить, что гарантия реальна.
• Платежи на общий или личный счёт.a0По закону ваши деньги должны поступать на специальный отдельный счёт.

Именно здесь правильная команда вас защищает. В Spain Developments мы работаем только с независимыми испанскими юристами, никогда — с юристом застройщика. Прежде чем вы переведёте хотя бы один евро, ваш юрист подтверждает, что банковская гарантия действительна и покрывает ваши платежи. Как агент покупателя, которому платит застройщик, наша роль — обеспечивать безопасность ваших денег на каждом этапе строительства.

Итог

Банковская гарантия — это ваш щит при покупке жилья на этапе строительства в Испании. Благодаря Закону 57/1968 и Закону 20/2015 застройщик обязан её предоставить, а банк должен убедиться, что она существует. Если проект провалится, вы получите свои деньги обратно с процентами, даже если застройщик обанкротится.

Золотое правило простое. Никогда не вносите депозит за недвижимость на стадии строительства, пока независимый юрист не подтвердит, что действует действительная банковская гарантия. Если вы покупаете новостройку на Costa del Sol, Spain Developments может связать вас с независимым юристом, который проверит именно это, прежде чем вы возьмёте на себя обязательства.