Частный договор купли-продажи в Испании: руководство по новостройкам и arras

Это руководство предназначено для иностранных покупателей, подписывающих частный договор купли-продажи на Costa del Sol. Большинство наших покупателей приобретают новостройку, поэтому мы начинаем с договора на новостройку и поэтапных платежей, а затем объясняем вариант перепродажи contrato de arras для сравнения. Вы узнаете, что представляет собой каждый договор, какие пункты защищают ваши деньги и почему важна банковская гарантия. К концу вы будете знать, что проверить перед подписанием.

Краткое резюме: Для новостройки частный договор купли-продажи — это договор застройщика. Вы платите фиксированный сбор за бронирование, затем поэтапные взносы в ходе строительства — обычно в общей сложности 20% to 40% от цены до завершения (часто около 30%) — и оставшиеся 60% to 80% при завершении. Каждый евро, который вы платите до получения ключей, должен быть защищён обязательной банковской гарантией (Law 57/1968, Ley 20/2015). Перепродажа отличается: там вы подписываете contrato de arras, платите около 10% и завершаете сделку через несколько недель. В любом случае настаивайте на правильном типе договора и всегда сначала давайте его прочитать вашему собственному независимому юристу.

Важные цифры:

• 20% to 40% поэтапно до завершения при покупке новостройки off-plan (часто около 30%).
• 6.000 to 10.000 euros типичный сбор за бронирование новостройки.
• 10% типичный депозит при перепродаже (arras).
• 10-летняя структурная гарантия на новостройку.

Что вы узнаете

• Что такое частный договор купли-продажи
• Договор на новостройку: поэтапные платежи и банковская гарантия
• Сравнение с перепродажей: 3 типа arras
• Сколько вы платите и когда
• Что должен включать договор
• Риски, ловушки и как обезопасить себя
• Ваш чек-лист перед подписанием

Что такое частный договор купли-продажи

Частный договор купли-продажи — это сделка, которую вы подписываете до похода к нотариусу. То, как он выглядит, зависит от того, что именно вы покупаете.

Для новостройки, это частный договор купли-продажи застройщика (часто называемый PPC). Вы платите сбор за бронирование, чтобы снять объект с рынка, затем поэтапные платежи в ходе строительства, а остаток — при завершении. Для перепродажи от частного владельца это обычно contrato de arras (договор о задатке): вы платите около 10%, и обе стороны согласуют цену и дату завершения сделки.

Считайте это реальным обязательством. Бронирование удерживает объект на несколько дней. Затем полный договор закрепляет сделку: фиксирует цену, график платежей, срок завершения и санкции, если кто-то откажется.

Важно: этот договор имеет обязательную силу. После того как вы подписали и заплатили, отказаться обычно означает потерять то, что вы уже внесли. Поэтому формулировки в этом договоре важнее почти любого другого шага. Никогда не подписывайте то, чего вы полностью не поняли.

Полезный совет: Всегда давайте договор прочитать вашему собственному независимому юристу до подписания. Никогда не подписывайте его в офисе застройщика или агентства недвижимости в тот же день. Они работают на продавца, а не на вас.

Договор на новостройку: поэтапные платежи и банковская гарантия

Если вы покупаете новостройку у застройщика, документы — это не классический arras. Вы подписываете частный договор купли-продажи. Суть та же — цена, депозит, срок — но ключевое различие в том, как вы платите.

Вот путь off-plan, основной сценарий на Costa del Sol:

• Сбор за бронирование. Фиксированная сумма, обычно 6.000 to 10.000 euros, чтобы снять объект с рынка.
• Поэтапные платежи в ходе строительства. Вы платите взносы по мере строительства здания. В общей сложности это составляет около 20% to 40% от цены до завершения (часто около 30%). Для жилья стоимостью 500.000 euros это примерно 100.000 to 200.000 euros в ходе строительства (30% = 150.000 euros).
• Банковская гарантия. Каждый евро, который вы платите до получения ключей, должен быть защищён обязательной банковской гарантией или страхованием (Law 57/1968, Ley 20/2015). Если застройщик не завершит объект, вы получите свои деньги обратно. Никогда не платите застройщику ни одного евро без этого.
• Остаток при завершении. Когда выдан Licence of First Occupation, вы платите оставшиеся 60% to 80% у нотариуса при подписании escritura — примерно 300.000 to 400.000 euros (70% = 350.000 euros).

Новостройка также имеет 10-летнюю структурную гарантию по закону, а также осмотр перед завершением, чтобы застройщик устранил недоделки.

Готовая новостройка проще. Если жильё — это уже завершённая новостройка, вы платите бронь, затем около 10% по частному договору, а остаток — при завершении в течение нескольких недель — те же налоги на новостройку (10% IVA плюс около 1.2% AJD) и та же 10-летняя гарантия.

Реальный пример. Для новостройки off-plan стоимостью 500.000 euros поэтапный план может выглядеть так. Каждый евро до получения ключей покрывается банковской гарантией:

• 8.000 euros — сбор за бронирование (засчитывается в цену)
• 150.000 euros — поэтапные платежи в ходе строительства (около 30%, с банковской гарантией)
• 350.000 euros — остаток при завершении (около 70%), оплачивается у нотариуса

Без гарантии на эти поэтапные платежи ваши деньги под угрозой.

В Spain Developments мы работаем только с застройщиками, которые предоставляют надлежащую банковскую гарантию, и наши юристы проверяют её для вас. Мы — независимый агент покупателя, застройщик оплачивает нашу комиссию, а вы не платите комиссию покупателя. Свяжитесь с нами, если хотите, чтобы всё это было проверено как следует.

Опасность: Для новостройки самый большой риск — платить застройщику без банковской гарантии. Нет гарантии — нет платежа. Также проверьте репутацию застройщика: попросите показать дома, которые он уже завершил.

Сравнение с перепродажей: 3 типа arras

Если вы покупаете перепродажу у частного владельца вместо новостройки, договором будет contrato de arras. В испанском праве есть три вида. Они выглядят похоже, но правила очень разные. В договоре должно быть указано, какой именно это тип.

Penitenciales (лучший вариант для покупателей)

• Вы можете отказаться
• Если вы откажетесь: вы теряете свой депозит
• Если продавец откажется: он выплачивает вам двойную сумму

Penales (обязательства всё ещё сохраняются)

• Простого выхода нет
• Если вы откажетесь: вы платите штраф и вас всё равно могут обязать купить
• Если продавец откажется: он платит штраф и его могут обязать продать

Confirmatorias (худший вариант для вас)

• Простого выхода нет
• Другая сторона может подать на вас в суд за нарушение договора и взыскание убытков
• Вы можете подать на продавца в суд за нарушение договора и убытки

Самый распространённый тип для жилья — это arras penitenciales (указан в Article 1454 of the Spanish Civil Code). Это самый справедливый вариант для покупателя. Если вам придётся отказаться, ваш убыток фиксирован: только депозит. Если продавец передумает, он выплачивает вам двойную сумму.

Главная ловушка: если в договоре не указан тип, закон считает его confirmatorias. Это худший вариант для вас. При confirmatorias другая сторона может подать на вас в суд на сумму гораздо больше депозита. Поэтому всегда проверяйте, что тип указан чётко.

Опасность: Не подписывайте договор, в котором не указан тип arras. «Не указан» означает confirmatorias по умолчанию, а это открывает возможность требования всей цены. Одна пропущенная строка может стоить вам тысячи.

Сколько вы платите и когда

Вот где новостройка и перепродажа расходятся.

Для новостройка (off-plan), вы не платите единый депозит 10%. Вы платите фиксированный сбор за бронирование, затем поэтапные взносы на общую сумму 20% to 40% до завершенияa0(часто около 30%), затемa0оставшиеся 60%–80%a0у нотариуса. При 500.000 euros это примерно 150.000 euros в ходе строительства и 350.000 euros при завершении. Каждый поэтапный платёж обеспечен банковской гарантией.

Для перепродажи, обычноa010% от ценыa0при arras. Это не юридическое правило и подлежит обсуждению, но 10% — это то, чего ожидает большинство частных продавцов. Затем вы платите оставшиеся 90% у нотариуса в день завершения сделки.

Что бы вы ни заплатили, это не дополнительный расход. Эта сумма засчитывается в цену.

Реальный пример — новостройка.a0Вы покупаете квартиру на стадии проекта заa0500.000 euros:

• 8.000 euros — сбор за бронирование (засчитывается в цену)
• 150.000 eurosa0— поэтапно в ходе строительства (около 30%, с банковской гарантией)
• 350.000 eurosa0— остаток при завершении (около 70%), у нотариуса

Реальный пример — вторичная недвижимость.a0Вы соглашаетесь купить квартиру на вторичном рынке заa0500.000 eurosa0с arras penitenciales:

• 50.000 eurosa0— депозит при подписании (10%)
• 450.000 eurosa0— остаток у нотариуса
• 50.000 eurosa0— то, что вы теряете, если откажетесь от сделки
• 100.000 eurosa0— то, что продавец платит вам, если отказывается он

Так у обеих сторон есть реальная причина довести сделку до конца. В этом и смысл депозита.

Полезный совет:a0Что бы вы ни заплатили, это считается частью заявленной покупной цены для налогообложения. При покупкеa0новостройкиa0(основной случай здесь) налог составляетa010% IVAa0(50.000 euros от 500.000) плюс околоa01.2% AJDa0(6.000 euros), а не ITP. Наa0перепродажиa0в Andaluceda налог составляетa07% ITPa0(35.000 euros), подлежащий уплате после завершения сделки. Планируйте это сейчас, а не потом.

Что должен включать договор

Хороший договор должен быть подробным. Убедитесь, что у вас есть всё это:

• Стороны.a0Полные имена, номера паспортов или NIE (ваш испанский налоговый идентификационный номер).
• Недвижимость.a0Полный адрес, referencia catastrala0(кадастровый номер, официальный идентификатор объекта недвижимости) и чёткое описание.
• Цена.a0Общая согласованная цена и порядок оплаты.
• График платежей.a0Для новостройки — сбор за резервирование и каждый поэтапный платёж с условием его наступления и суммой. Для вторичной недвижимости — депозит, который вы платите сейчас.
• Банковская гарантия (новостройка).a0Чёткое обязательство, что каждый платёж до завершения сделки покрыт банковской гарантией или страховкой (Law 57/1968, Ley 20/2015). Это самый важный пункт в договоре на новостройку.
• Тип arras (вторичная недвижимость).a0Должен быть прямо указан — вам нужны penitenciales.
• Условие и срок завершения сделки.a0Для новостройки завершение следует после Licence of First Occupation. Для вторичной недвижимости — фиксированная дата, обычноa030–60 дней, иногда до 90.
• Обременения.a0Любая ипотека, долг или ограничение на объекте. К моменту завершения сделки ничего не должно оставаться.
• Кто за что платит.a0Расходы на нотариуса, Land Registry и налоги. По закону и по обычной практике покупатель платит большую часть налогов при покупке.
• Условие отказа.a0Что происходит, если одна из сторон выходит из сделки.
• Предварительные условия.a0Обстоятельства, которые должны быть соблюдены, прежде чем вы обязаны купить: для новостройки — действующая лицензия на строительство и реальная банковская гарантия; для вторичной недвижимости — чистаяa0nota simplea0(выписка из Land Registry, где указан собственник и любые долги) и отсутствие проблем с градостроительным статусом.

Предварительные условия — это ваша страховочная сетка. Они позволяют вам выйти из сделки и сохранить уже уплаченное, если юрист найдёт серьёзную проблему.

Полезный совет:a0Попросите вашего юриста добавить пункт, который защитит уже уплаченные вами суммы, если у объекта есть скрытые долги, нет лицензии или есть проблема с правом собственности. Честный продавец или застройщик согласится на это. Тот, кто отказывается, — тревожный сигнал.

Риски, ловушки и как обезопасить себя

Будьте честны насчёт рисков. Вот что чаще всего подводит иностранных покупателей:

• У застройщика нет банковской гарантии (новостройка).a0Это самый большой риск в новом проекте. Нет гарантии — нет платежа.
• Тип arras не указан (вторичная недвижимость).a0По умолчанию это confirmatorias, и это подвергает вас риску крупного иска. Всегда указывайте тип.
• Нет лицензии или строительство незаконно.a0У некоторых проектов нет нужного разрешения. Ваш юрист должен подтвердить наличие лицензии на строительство и, для новостройки, что завершение сделки следует после Licence of First Occupation.
• Скрытые долги при покупке вторичной недвижимости.a0Неуплаченные налоги или взносы в сообщество могут перейти на вас. Ваш юрист проверяетa0nota simple.
• Слишком короткий срок.a0Если вам нужна ипотека, убедитесь, что сроки завершения сделки дают банку достаточно времени.
• Платёж на личный счёт.a0Платите только на надлежащий счёт, указанный в договоре, и никогда — на личный счёт агента.
• Устные «договорённости».a0Устную договорённость трудно принудительно исполнить. Всегда оформляйте всё письменно.
• Валютный риск.a0Если вы платите в pounds, krona или zloty, курс может изменить стоимость на тысячи при поэтапных платежах и при завершении сделки. Валютный брокер может зафиксировать курс.

Предупреждение:a0Если продавец, застройщик или агент торопит вас подписать «сегодня», притормозите. Реальная сделка даёт вашему юристу время проверить проект и договор. Давление — классический признак проблемы.

Ваш чек-лист перед подписанием

Перед тем как подписать частный договор купли-продажи, подтвердите следующее:

• Ваш независимый юрист прочитал и одобрил его.
• Для новостройки банковская гарантия на каждый поэтапный платёж реальна, а завершение сделки привязано к Licence of First Occupation.
• Для вторичной недвижимости тип arras указан (вам нужны penitenciales).
• Цена, график платежей и сроки завершения сделки указаны верно.
• Лицензия на строительство действительна (а для вторичной недвижимостиa0nota simplea0чистая, без неожиданных долгов).
• Предварительные условия защищают уже уплаченные вами суммы.
• Вы платите только на счёт, указанный в договоре.

Хотите, чтобы ваш договор проверили до подписания? Мы проверяем каждый договор, подтверждаем банковскую гарантию по новостройкам и работаем только с застройщиками, которые её предоставляют, и всё это без комиссии для покупателя. Смело обращайтесь в Spain Developments.

Заключение

Частный договор купли-продажи — это момент, когда ваша покупка становится реальностью, поэтому важна каждая деталь. Для новостройки договор устанавливает ваш резервный взнос, поэтапные платежи (около 20%–40% до завершения, часто примерно 30%) и остаток 60%–80% у нотариуса — и каждый euro, уплаченный до получения ключей, должен быть обеспечен банковской гарантией. Для вторичной недвижимости убедитесь, что тип arras указан, а задаток справедливый. Для дома стоимостью 500.000 euros понятный договор — это разница между безопасной сделкой и дорогостоящей ошибкой. В Spain Developments мы проверяем каждый договор и работаем только с застройщиками, которые предоставляют надлежащую банковскую гарантию, без комиссии для покупателя. Когда будете готовы, свяжитесь с нами.