Реальная стоимость покупки недвижимости в Испании (2026)

Это руководство предназначено для международных покупателей, рассматривающих новую застройку на Costa del Sol, будь то покупка на стадии проекта или готовая к заселению новостройка. Вы узнаете реальную полную стоимость, а не только цену в объявлении. Мы покажем каждый налог, каждый сбор и точную итоговую сумму для жилья стоимостью 500.000 euros.

Кратко:nbsp;Цена в объявлении никогда не является той ценой, которую вы в итоге платите. На Costa del Sol новая застройка обходится примерно на 12-14% дороже из-за налогов и сборов, а вторичное жильё (подержанный дом от частного владельца) — примерно на 10-12%. Для новостройки за 500.000 euros это примерно 60.000 to 70.000 euros сверху, так что ваша реальная полная стоимость составляет около 565.000 euros. Если вы покупаете на стадии проекта, вы также платите поэтапно в ходе строительства, а не всю сумму сразу. Если вы используете ипотеку, вам нужен первоначальный взнос 30-40% наличными.

Вот основные цифры для новой застройки стоимостью 500.000 euros при оплате наличными.

• 50.000 eurosnbsp;- IVA по ставке 10%
• 6.000 eurosnbsp;- гербовый сбор AJD по ставке 1,2%
• 6.050 eurosnbsp;- юрист 1% плюс IVA
• ~565.000 eurosnbsp;- реальная полная стоимость

Этот разрыв между ценой в объявлении и реальной ценой — главный страх большинства покупателей. Ниже мы уберём все догадки. Все цифры указаны для 2026 года, и каждый пример начинается с новой застройки, потому что именно это мы продаём на Costa del Sol.

Почему цена в объявлении не является реальной ценой

Когда вы видите жильё за 500.000 euros, это только начало. В Spain сверху добавляются налоги и сборы. Это не по желанию. Это часть любой законной покупки.

Хорошая новость: эти расходы в основном закреплены законом и их легко предсказать. Когда вы их знаете, неприятных сюрпризов не будет. Общая дополнительная стоимость зависит от двух вещей:

• Является ли жильёnbsp;новой застройкойnbsp;(купленной у застройщика, либо на стадии проекта, либо как готовая к заселению новостройка) илиnbsp;вторичным жильёмnbsp;(подержанным домом, купленным у частного владельца)?
• Вы платите наличными или используете ипотеку?

Новая застройка стоит немного дороже по налогам, чем вторичное жильё, но вы получаете новое строительство, 10-летнюю структурную гарантию и современные энергетические рейтинги. Ниже мы начинаем с новой застройки, потому что именно это мы продаём, а вторичное жильё показываем как альтернативу для сравнения.

Предупреждение:nbsp;Многие покупатели закладывают в бюджет только 5-7% на дополнительные расходы. Реальная цифра — 12-14% для новой застройки. Если запланировать слишком мало, в день завершения сделки может не хватить наличных. Всегда планируйте полную сумму.

Как вы платите за новую застройку

Новая застройка не оплачивается одним платежом. График зависит от того, покупаете ли вы на стадии проекта (ещё строится) или готовую к заселению новостройку (завершена и готова к въезду).

На стадии проекта, поэтапно в ходе строительства:

• Бронирование:nbsp;удерживающий депозит около 6.000 to 10.000 euros, чтобы снять жильё с рынка.
• При подписании частного договора:nbsp;вы доплачиваете примерно до 20% to 40% от цены, поэтапно по мере строительства. Каждый поэтапный платёж защищёнnbsp;банковской гарантией (aval), поэтому ваши деньги в безопасности, если застройщик не выполнит обязательства.
• При завершении строительства:nbsp;вы платите оставшиеся 60% to 80% баланса, когда жильё готово и вы получаете ключи.

Готовая к заселению новостройка, когда жильё уже завершено:

• Бронирование:nbsp;тот же удерживающий депозит для резервирования жилья.
• При подписании частного договора:nbsp;примерно 10% от цены.
• При завершении строительства:nbsp;остаток суммы, обычно в течение нескольких недель.

Пример расчёта для жилья на стадии проекта стоимостью 500.000 euros:

• ~10.000 eurosnbsp;- бронирование
• до ~200.000 eurosnbsp;- поэтапные платежи в ходе строительства (20% to 40%, под банковскую гарантию)
• остаток суммыnbsp;- выплачивается при завершении сделки, когда вы получаете ключи

Такой поэтапный график — одно из больших отличий от вторичного жилья. Вторичное жильё (альтернатива, рассмотренная ниже) оплачивается намного быстрее: депозит 10%, затем остаток через четыре-восемь недель.

Полезный совет:nbsp;Всегда проверяйте, что каждый поэтапный платёж при покупке на стадии проекта обеспечен банковской гарантией. Это ваша защита. Хороший агент покупателя подтверждает наличие гарантии до того, как вы оплатите хотя бы один этап.

Налоги на новую застройку (IVA + AJD)

У новой застройки, будь то на стадии проекта или готовая к заселению, есть два налога при покупке.

• IVA (испанское название VAT, налога на добавленную стоимость):nbsp;10% от цены для жилья. Это одинаково по всей материковой Spain.
• AJD (гербовый сбор, налог на юридический акт):nbsp;1,2% от цены в Andalucía.

Вместе этоnbsp;11,2%nbsp;налога на новую застройку.

Пример расчёта для 500.000 euros:

• 50.000 eurosnbsp;- IVA по ставке 10%
• 6.000 eurosnbsp;- гербовый сбор AJD по ставке 1,2%
• Общий налог при покупке: 56.000 euros

Полезный совет:nbsp;Некоторые комплексы продают парковочное место и кладовую (называемуюnbsp;trastero) по отдельному акту. Если они продаются отдельно, на них может начисляться 21% IVA, а не 10%. Попросите вашего агента подтвердить, что парковка и кладовая включены в цену жилья. Хороший агент покупателя проверяет это за вас до того, как вы примете обязательства.

Альтернатива: налоги на вторичное жильё (ITP)

Вторичное жильё — это противоположность новой застройке. Это подержанный дом от частного продавца, и IVA на него не платится. Вместо этого вы платитеnbsp;ITP (налог на передачу собственности при покупке вторичного жилья).

В Andalucía ITP составляетnbsp;7%nbsp;от цены. Отдельного гербового сбора для вторичного жилья нет, потому что ITP его заменяет.

Пример расчёта для 500.000 euros:

• ITP по ставке 7%: 35.000 euros

Таким образом, вторичное жильё обходится по налогам дешевле, чем новая застройка. Вот разница рядом для сравнения.

• Новая застройка (11,2%): 56.000 euros
• Вторичное жильё (7%): 35.000 euros

Но новая застройка даёт более низкие текущие расходы, 10-летнюю структурную гарантию и современные энергетические рейтинги, а покупка на стадии проекта позволяет распределить платежи на весь период строительства. Выбор зависит не только от налогов.

Полезный совет:nbsp;При покупке вторичного жилья ITP нужно оплатить в течение 30 дней после подписания акта. Ваш юрист сделает это за вас. Не уезжайте из Spain с мыслью, что всё уже завершено; уплата налога происходит сразу после подписания.

Сборы нотариуса и Land Registry

Каждая покупка в Spain подписывается передnbsp;нотариусом (государственным должностным лицом, которое делает продажу законной). После этого жильё регистрируется вnbsp;Land Registry (Registro de la Propiedad, официальный реестр владельцев недвижимости).

Оба сбора установлены законом и примерно одинаковы в любом офисе.

• Сбор нотариуса:nbsp;около 600 to 1.200 euros.
• Сбор Land Registry:nbsp;около 400 to 700 euros.

Пример расчёта для 500.000 euros:

• ~1.500 eurosnbsp;- нотариус
• ~1.000 eurosnbsp;- Land Registry
• Итого: ~2.500 euros

По сравнению с налогом это небольшие суммы, но они реальны. Закладывайте их в бюджет.

Гонорары юриста

По закону вы не обязаны пользоваться услугами юриста. Но для международного покупателя это самые разумно потраченные деньги. При покупке новой застройки хороший юрист проверяет лицензию на строительство, репутацию застройщика и то, что каждый поэтапный платёж при покупке на стадии проекта покрыт банковской гарантией. При покупке вторичного жилья юрист проверяет, нет ли на объекте долгов и действительно ли продавец им владеет.

• Типичный гонорар юриста:nbsp;около 1% от цены, плюс 21% IVA на гонорар.

Пример расчёта для 500.000 euros:

• 5.000 eurosnbsp;- гонорар юриста 1%
• 1.050 евро - НДС на комиссию 21%
• Итого: ~6.050 евро

Внимание: Никогда не пользуйтесь только юристом застройщика (или, при перепродаже, юристом продавца). Они работают на другую сторону. Вам нужен свой независимый юрист, который работает только на вас. Это защищает вас от унаследованных долгов и проблем с градостроительным планированием.

В Spain Developments мы являемся независимым агентом покупателя. Нашу комиссию платит застройщик, так что вы нам ничего не платите. Мы также помогаем вам найти надежного независимого юриста, чтобы вы никогда не оставались одни в процессе.

Расходы по ипотеке (если вы берете кредит)

Если вы платите наличными, этот раздел можно пропустить. Если берете кредит, добавьте еще немного к бюджету.

Испанские банки кредитуют нерезидентов примерно на 60%–70% от цены. То есть вам нужно 30%–40% стоимости наличными, плюс все перечисленные выше расходы. Задаток сам по себе не является «расходом», но у вас должны быть эти деньги наготове.

Дополнительные расходы по ипотеке:

• Оценка недвижимости (проверка банком стоимости жилья): около 300–600 евро.
• Комиссия банка за оформление: 0–1,5% от суммы кредита. Часто можно договориться.

Хорошая новость: с 2019 года испанский закон обязывает банк оплачивать гербовый сбор по ипотеке, нотариальный сбор по ипотеке и регистрационный сбор по ипотеке. Вы это не платите. Проверьте, чтобы банк не пытался включить это в ваш счет.

Пример расчета для 500.000 евро при ипотеке 65% (кредит 325.000 евро):

• ~500 евро - оценка
• 3.250 евро - комиссия за оформление 1%
• Итого: ~3.750 евро

Полезный совет: Испанские банки не дают вам деньги на налоги и сборы. Эти 12-13% должны прийти из ваших собственных сбережений. Тщательно планируйте свои наличные средства.

Небольшие, но реальные дополнительные расходы

Есть еще несколько небольших расходов, в основном для международных покупателей:

• Номер NIE (ваш испанский налоговый ID для иностранцев): около 10–150 евро, в зависимости от того, пользуетесь ли вы услугами агента для ускорения процесса. Без него купить нельзя.
• Испанский банковский счет: обычно открыть его можно бесплатно, но он вам понадобится.
• Доверенность (если вы не можете лично присутствовать при подписании): около 150–300 евро.
• Подключение коммунальных услуг (вода, электричество) в новостройке: около 200–500 евро.

Суммы не большие, но вместе они накапливаются. Заложите на эту группу расходов примерно 500–1.000 евро.

Обмен валюты: скрытый расход

На этом многие покупатели теряют деньги. Если вы зарабатываете в фунтах, кронах или złoty, вам нужно обменять свои деньги на евро. Недвижимость продается в евро.

Обычные банки часто дают невыгодный курс обмена плюс берут комиссии. Это может стоить до 3% от суммы, которую вы отправляете. При покупке за 500.000 евро 3% — это 15.000 евро потерь из-за плохого курса.

Специализированный валютный брокер обычно предлагает курс лучше, чем банк. Экономия может составить тысячи евро. Вы также можете «зафиксировать» курс заранее, чтобы падение фунта не увеличило вашу цену между офертой и завершением сделки.

Пример расчета: Отправка около 565.000 евро (цена плюс расходы). Банковский курс может обойтись вам на 3% дороже, чем у брокера. Это означает возможную экономию до 17.000 евро при использовании специалиста.

Полезный совет: Планируйте перевод валюты заранее, а не в день подписания. Именно из-за спешки с крупным переводом люди теряют деньги. Мы можем направить вас к надежным FX (валютным) специалистам, которые работают с покупателями на Costa del Sol.

Полная разбивка расходов для 500.000 евро

Вот полная картина для жилья стоимостью 500.000 евро на Costa del Sol при оплате наличными. Сначала новостройка (то, что продаем мы), затем перепродажа как альтернатива.

Новостройка, оплата наличными

• 500.000 евро - цена покупки
• 50.000 eurosnbsp;- IVA по ставке 10%
• 6.000 eurosnbsp;- гербовый сбор AJD по ставке 1,2%
• 1.500 евроnbsp;- нотариус
• 1.000 евроnbsp;- Land Registry
• 6.050 eurosnbsp;- юрист 1% плюс IVA
• 700 евро - NIE, банк, коммунальные услуги
• Итого дополнительных расходов: 65.250 евро
• Полная стоимость: 565.250 евро

Если это жилье на стадии строительства off-plan, полная сумма остается той же, но деньги выплачиваются поэтапно: около 10.000 евро за бронирование, 20%–40% в виде банковски гарантированных платежей в ходе строительства и остаток при завершении. Готовая к заселению новостройка идет по более быстрому пути: бронирование, затем 10% при подписании контракта, затем остаток при завершении.

Перепродажа, оплата наличными (альтернатива)

• 500.000 евро - цена покупки
• 35.000 евро - налог на передачу собственности ITP 7%
• 1.500 евроnbsp;- нотариус
• 1.000 евроnbsp;- Land Registry
• 6.050 eurosnbsp;- юрист 1% плюс IVA
• 700 евро - NIE, банк, коммунальные услуги
• Итого дополнительных расходов: 44.250 евро
• Полная стоимость: 544.250 евро

Таким образом, новостройка за 500.000 евро на самом деле стоит около 565.000 евро полностью. Это примерно на 13% больше чем цена в объявлении. Перепродажа обойдется примерно в 544.000 евро, примерно на 9% больше.

Примечание: Эта разбивка предполагает покупку за наличные. С ипотекой добавьте около 3.750 евро ипотечных расходов. Если у вас иностранная валюта, учитывайте также спред при обмене. Помните, что покупка off-plan распределяет платежи на весь период строительства, тогда как перепродажа оплачивается всего за четыре-восемь недель.

Сколько наличных вам действительно нужно?

Это самый важный вопрос. Два простых случая, оба для новостройки.

Оплата наличными, новостройка, 500.000 евро: вам нужна полная сумма «под ключ», около 565.000 евро. Для жилья off-plan она выплачивается поэтапно в ходе строительства; для готового жилья — в течение нескольких недель.

Ипотека 65%, новостройка, 500.000 евро:

• 175.000 евро - первоначальный взнос (35% от цены)
• ~65.250 евро - налоги и сборы
• ~3.750 евро - ипотечные расходы
• Всего нужно наличными: ~244.000 евро

Банк дает в кредит остальные 325.000 евро. Именно поэтому честное планирование так важно. Вы должны знать свою реальную цифру до того, как влюбитесь в дом.

В Spain Developments мы даем вам такую полную разбивку по любому дому, который вам понравится, до того как вы примете обязательства. Комиссии для покупателя нет, потому что нам платит застройщик. Наша задача — сделать так, чтобы у вас не было неприятных сюрпризов.

Заключение

Реальная стоимость покупки новостройки на Costa del Sol составляет примерно на 12-14% больше цены. Для новостройки за 500.000 евро это означает около 565.000 евро общей суммы. Самые крупные статьи — это IVA, гербовый сбор и ваш юрист; самую простую экономию обычно дает хороший валютный брокер. Если вы покупаете off-plan, платежи распределяются на весь период строительства, а остаток выплачивается при завершении. Перепродажа, напротив, стоит примерно на 10-12% больше цены и оплачивается гораздо быстрее. Планируйте полную сумму заранее — и в день завершения сделки не будет неприятных сюрпризов.

Хотите узнать точную общую сумму для понравившегося вам объекта? Свяжитесь с Spain Developments, и мы все разложим для вас по полочкам — без комиссии и без давления.