Титульный акт и Nota Simple в Испании: объяснение

Если вы покупаете новостройку на Costa del Sol, два документа подтверждают, что жильё действительно принадлежит вам: титульный акт и nota simple. В этом руководстве объясняется, что представляет собой каждый из них, чем они отличаются и почему они важны. Оно написано для иностранных покупателей, которые хотят быть уверены, что их деньги в безопасности.

Краткое резюме

• Escritura — это ваш титульный акт, подписанный у нотариуса, который делает вас собственником.
• Nota simple — это недорогая выписка из реестра, которую вы изучаете перед покупкой.
• Читайте nota simple, чтобы принять решение, подписывайте escritura, чтобы купить.
• Всегда получайте свежую nota simple из реестра, а не только копию от продавца.

Короткая версия

scrituraЗемельный реестр и кадастрИностранные покупатели часто путают эти две системы. Они разные, и вам нужно, чтобы данные в обеих совпадали.Земельный реестр (

Фиксирует юридическое право собственности, долги и права. Выписка nota simple берётся отсюда. Это юридическая запись.

Кадастр (

CatastroФиксирует физические характеристики объекта для налоговых целей: размер, границы, местоположение и стоимость. Кадастровый номер берётся отсюда.Хороший юрист проверяет, совпадают ли обе записи друг с другом и соответствуют ли они реальному объекту недвижимости. Если в реестре указана одна площадь, а в кадастре другая, это проблема, которую нужно решить до покупки, а не после.Как получить nota simple (стоимость и сроки)Любой, у кого есть реальная причина, может запросить nota simple. Как покупатель, вы подходите. Вам не обязательно быть собственником.

Есть два официальных способа. Избегайте частных «быстрых» сайтов, которые берут намного больше за тот же документ.

Онлайн (registradores.org):

• около
• 9 euros VAT
• . Обычно в течение 2 часов, максимум 48 часов.Лично в местном реестре:).
• 3,64 euros VAT
• . Сразу или через несколько часов.
• Частные сторонние сайты:

20 to 30 euros or more. По-разному, часто медленнее. Избегайте их.

Чтобы запросить её, вы указываете как минимум одно из следующего: номер реестрового объекта (finca), точный адрес, имя владельца и ID или кадастровый номер.

Полезный совет: Получите свежую nota simple дважды. Один раз в самом начале, когда вам впервые понравился объект. Затем ещё раз прямо перед подписанием акта. Это поможет выявить любые изменения в последний момент, например новую ипотеку или обременение, зарегистрированное в последние недели.Что nota simple показывает о рисках

Именно здесь nota simple защищает ваши деньги. Она выявляет конкретные проблемы, которые дорого обходятся иностранным покупателям.

• Скрытые долги. Ипотека или арест на объекте. В Испании некоторые долги следуют за объектом недвижимости, а не за продавцом. Nota simple показывает их, чтобы вы не унаследовали эти обязательства.
• Неправильный продавец. Если человек, который продаёт, не является зарегистрированным собственником, остановитесь. Nota simple подтверждает, кто имеет право законно продавать.
• Обременения и ограничения. Сервитуты или другие ограничения, влияющие на то, как вы можете использовать жильё.
• Для новостроек. По мере завершения строительства застройщик регистрирует каждую единицу. Ваш юрист проверяет, что новая единица правильно создана и свободна от обременений до завершения сделки.

Давайте возьмём реальный пример. Вы соглашаетесь купить квартиру в новостройке за 500.000 euros. Nota simple показывает, что на объект всё ещё зарегистрирована ипотека в размере 130.000 euros из строительного кредита застройщика. На этом этапе это нормально. Но её нужно погасить или снять до завершения сделки, чтобы этот долг не перешёл на вас. Ваш юрист следит за этим. Без nota simple вы бы этого никогда не увидели.

Предупреждение:

Никогда не полагайтесь на nota simple, которую вам передал продавец или агент. Она может быть старой или отредактированной. Всегда просите своего независимого юриста получить свежую выписку напрямую из реестра.

День подписания акта, шаг за шагом

• Вот как выглядит завершение сделки, когда вы подписываете escritura.Финальные проверки.
• Ваш юрист запрашивает последнюю nota simple, чтобы подтвердить, что ничего не изменилось.У нотариуса.
• Покупатель и продавец (или их представители) присутствуют. Если вы не можете приехать, ваш юрист подпишет за вас по доверенности (poder notarial
• Чтение и подписание. Нотариус зачитывает ключевые условия и подтверждает, что все всё понимают. Вы подписываете escritura.
• Оплата и ключи. Вы оплачиваете остаток. Вы получаете ключи и заверенную копию акта (
• copia autorizadaНалоги и регистрация.

Ваш юрист оплачивает налоги и подаёт акт в Земельный реестр. Через несколько недель реестр показывает вас как собственника.

• Вот как выглядит завершение сделки, когда вы подписываете escritura.Нотариус навсегда хранит оригинал акта в своём архиве (the
• Ваш юрист запрашивает последнюю nota simple, чтобы подтвердить, что ничего не изменилось.protocolo
• Покупатель и продавец (или их представители) присутствуют. Если вы не можете приехать, ваш юрист подпишет за вас по доверенности (). Вы храните свою заверенную копию. Реестр хранит официальную запись о вашем праве собственности.
• Чтение и подписание.Что делать, если я потеряю свой правоустанавливающий документ?
• Оплата и ключи.Не паникуйте. Ваше право собственности в безопасности, потому что оно зарегистрировано в Земельном реестре. Вы всегда можете получить новую копию.
• copia autorizadaПопросите нотариуса выдать новую копию.

Попросите нотариуса, который оформил оригинал, выдать новую заверенную копию (

). Вам нужно будет предъявить ID и оплатить сбор.

Попросите реестр выдать свидетельство.

Попросите Земельный реестр выдать 20 to 30 euros or more)

для подтверждения вашего права собственности и статуса объекта.

Ваш юрист может сделать и то и другое за вас, что удобно, если вы живёте за границей.Весь этот процесс — одна из причин, почему команда, говорящая на вашем родном языке, так важна. В Spain Developments мы работаем с независимыми испанскими юристами, а не с юристом застройщика, которые читают nota simple, сверяют реестр с кадастром и подтверждают, что акт чист перед подписанием. Как агент покупателя, чьи услуги оплачивает застройщик, наша задача — убедиться, что дом, за который вы платите, юридически и полностью принадлежит вам.)

Итог

Nota simple — это ваша проверка перед покупкой. Она показывает, кто владеет объектом и есть ли на нём долги. Escritura — это ваш правоустанавливающий документ, подписываемый у нотариуса, который делает вас собственником. Вместе они защищают вашу покупку от скрытых проблем.

Всегда получайте свежую nota simple из реестра, а не просто копию продавца, и просите независимого юриста её проверить. Если вы покупаете новостройку на Costa del Sol, Spain Developments может организовать именно это, чтобы ваше право собственности было чистым и надёжным.

Anyone with a genuine reason can request a nota simple. As a buyer, you qualify. You do not have to be the owner.

There are two official ways. Avoid private "fast" websites that charge far more for the same document.

• Online (registradores.org): around 9 euros + VAT. Usually within 2 hours, max 48 hours.
• In person at the local registry: around 3,64 euros + VAT. Immediate or a few hours.
• Private third-party sites: 20 to 30 euros or more. Varies, often slower. Avoid these.

To request one, you give at least one of these: the registry (finca) number, the exact address, the owner's name and ID, or the cadastral reference.

Bonus tip: Get a fresh nota simple twice. Once at the start, when you first like a property. Then again just before signing the deed. This catches any last-minute change, such as a new mortgage or charge registered in the final weeks.

What the nota simple reveals about risk

This is where the nota simple protects your money. It exposes the exact problems that cost foreign buyers dearly.

• Hidden debts. A mortgage or embargo on the property. In Spain, some debts follow the property, not the seller. The nota simple shows them so you do not inherit them.
• The wrong seller. If the person selling is not the registered owner, stop. The nota simple confirms who can legally sell.
• Charges and restrictions. Rights of way or other limits that affect how you can use the home.
• For new-builds. As construction finishes, the developer registers each unit. Your lawyer checks the new unit is correctly created and free of charges before you complete.

Let us use a real example. You agree to buy a new-build apartment for 500.000 euros. The nota simple shows a 130.000 euros mortgage still registered against the unit from the developer's construction loan. That is normal at this stage. But it must be cancelled or paid off before you complete, so you do not take on the debt. Your lawyer makes sure of this. Without the nota simple, you would never have seen it.

Warning: Never rely on a nota simple handed to you by the seller or agent. It may be old or edited. Always have your own independent lawyer pull a fresh one straight from the registry.

The deed signing day, step by step

Here is what completion looks like when you sign the escritura.

1. Final checks. Your lawyer pulls a last nota simple to confirm nothing changed.
2. At the notary. Buyer and seller (or their representatives) attend. If you cannot travel, your lawyer signs for you with a Power of Attorney (poder notarial).
3. Reading and signing. The notary reads the key terms and confirms everyone understands. You sign the escritura.
4. Payment and keys. You pay the balance. You get the keys and an authorised copy of the deed (copia autorizada).
5. Taxes and registration. Your lawyer pays the taxes and lodges the deed at the Land Registry. Weeks later, the registry shows you as owner.

The notary keeps the original deed forever in their archive (the protocolo). You keep your authorised copy. The registry holds the official record of your ownership.

What if I lose my title deed?

Do not panic. Your ownership is safe because it is recorded at the Land Registry. You can always get a new copy.

• Ask the notary for a new copy. Ask the notary who signed the original for a new authorised copy (copia autorizada). You will show ID and pay a fee.
• Ask the registry for a certificate. Ask the Land Registry for a 500.000 euros to confirm your ownership and the property's status.

Your lawyer can do both for you, which is useful if you live abroad.

This whole process is one reason a native-language team matters so much. At Spain Developments, we work with independent Spanish lawyers, never the developer's lawyer, who read the nota simple, check the registry against the cadastre, and confirm the deed is clean before you sign. As a developer-paid buyer's agent, our job is to make sure the home you pay for is legally, fully yours.

The bottom line

The nota simple is your check before buying. It shows who owns the property and whether it carries debts. The escritura is your title deed, signed at the notary, that makes you the owner. Together they protect your purchase from hidden problems.

Always get a fresh nota simple from the registry, never just the seller's copy, and have an independent lawyer review it. If you are buying a new-build on the Costa del Sol, Spain Developments can arrange exactly that, so your ownership is clean and secure.