Bančna garancija v Španiji: ščit kupca pri nakupu na načrt

Če kupujete nepremičnino v gradnji na Costa del Sol, je bančna garancija najpomembnejša zaščita, ki jo imate. Ta vodnik pojasnjuje, kaj je, kateri zakon jo ureja in kako se prepričati, da je vaša resnična. Napisana je za tuje kupce, ki plačujejo po obrokih, preden je dom zgrajen.

Kratek povzetek

• Bančna garancija vam povrne vsak euro, ki ga plačate, preden je dom zgrajen.
• To zahteva zakon v skladu z Law 57/1968 in Law 20/2015.
• Če investitor propade, vam banka ali zavarovalnica vrne denar z obrestmi.
• Nikoli ne plačajte are, dokler neodvisni odvetnik ne potrdi veljavne garancije.

Kaj je bančna garancija?

Bančna garancija (aval bancarioa0- pravna obljuba banke ali zavarovalnice) je zavezujoča obveznost. Pomeni naslednje: če investitor ne dokonča in ne preda vašega doma, vam bo banka vrnila vsak euro, ki ste ga plačali med gradnjo, skupaj z obrestmi.

Ko kupujete nepremičnino v gradnji, plačujete po fazah. Ara, nato plačila, ko gradnja napreduje, nato preostanek na koncu. Garancija krije vsa ta fazna plačila. Je vaša varnostna mreža, če gre pri projektu kaj narobe.

Skratka: brez bančne garancije ni zaščite. Vaš denar bi bil ogrožen, ne da bi imeli kakršno koli varovalo.

Zakaj nakup v gradnji potrebuje to zaščito

Nakup nepremičnine v gradnji ima resnične prednosti. Cena je pogosto nižja kot pri dokončanem domu. Dobite popolnoma novo nepremičnino, zgrajeno po sodobnih standardih, včasih pa lahko izberete tudi zaključne materiale. Na Costa del Sol je nakup v gradnji eden najbolj priljubljenih načinov nakupa.

Vendar obstaja eno veliko tveganje. Plačujete za nekaj, kar še ne obstaja. Med vašim prvim plačilom in ključi minejo meseci, včasih leta. V tem času gre lahko marsikaj narobe.

Najslabši možni primer je insolventnost investitorja. Če gradbinec bankrotira, preden dokonča gradnjo, lahko vaš denar izgine. Med zlomom leta 2008 je na ta način na tisoče tujih kupcev izgubilo are in fazna plačila. Nekateri so se več kot desetletje borili, da bi dobili svoj denar nazaj. Bančna garancija obstaja zato, da se vam to nikoli več ne bi zgodilo.

Zakon: Law 57/1968 in Law 20/2015

Za razumevanje ključnih dejstev vam ni treba biti odvetnik. Tukaj so pojasnjena preprosto.

Law 57/1968

Izvirni zakon. Investitorjem je nalagal, da jamčijo za vsako predplačilo kupcev. Denar je moral biti položen na ločen, zaščiten račun. Če dom ni bil izročen, je kupec dobil svoj denar nazaj.

Law 20/2015 (v veljavi od januarja 2016)

Nadomestil in posodobil je pravila. Zaščita je postala močnejša, ne šibkejša. Nova pravila so vključena v španski Building Act (Ley de Ordenación de la Edificación, ali LOE).

Velika sprememba leta 2015 je bila naslednja: banka, ki hrani denar, je zdaj solidarno odgovorna. Če banka investitorju dovoli, da kupčeve depozite prejema na račun brez garancije, je lahko banka zavezana, da vam vrne denar. Zaradi tega je banka »varuh« vašega denarja, ne le pasivni imetnik računa.

Ključna točka:a0V skladu z Law 20/2015 sta za vaš depozit odgovorni dve strani. Investitor mora zagotoviti garancijo. Banka mora poskrbeti, da obstaja. Če katera koli od njiju odpove, imate močan zahtevek.

Špansko vrhovno sodišče je znova in znova pritrdilo kupcem. Še konec leta 2025 je potrdilo, da morajo banke v celoti vrniti depozite z obrestmi, tudi kadar so plačila potekala prek posrednika in tudi kadar posamezno potrdilo nikoli ni bilo izdano. Ta zaščita se obravnava kot vprašanje javnega reda. To pomeni, da se ji ni mogoče odpovedati s podpisom niti je oslabiti.

Kako bančna garancija deluje, korak za korakom

Tukaj je celoten življenjski cikel garancije pri običajnem nakupu nepremičnine v gradnji.

1. Podpišete kupoprodajno pogodbo.a0V njej mora biti navedeno, da so vsa vaša plačila zavarovana v skladu z Law 20/2015.
2. Plačate na poseben račun.a0Vaš denar gre na namenski, ločen račun za ta projekt. Nikoli na splošni račun investitorja.
3. Prejmete potrdilo o garanciji.a0Banka ali zavarovalnica izda dokument, ki krije točne zneske, ki ste jih plačali. Shranite vsak izvod.
4. Gradnja napreduje.a0Izvedete vsako fazno plačilo. Vsako od njih mora biti krito z garancijo.
5. Dva možna konca.a0Če je dom dokončan in izročen skupaj z First Occupation Licence, garancija preneha. Če investitor ne izroči nepremičnine, od banke zahtevate celotno vračilo skupaj z obrestmi.

Kaj mora garancija vsebovati

Prosite svojega odvetnika, naj potrdi vsako od teh točk, preden karkoli plačate.

• Ime banke ali zavarovalnice, ki zagotavlja garancijo.
• Projekt in vašo konkretno enoto.
• Točne krite zneske, ki se ujemajo s tem, kar dejansko plačate.
• Zakonske obresti od datuma vsakega plačila.
• Jasna izjava, da spada pod Zakon 20/2015 / Zakon 57/1968.

Poglejmo to s številkami. Predstavljajte si stanovanje v gradnji po cenia0500.000 evrov.

Primer izračuna: stanovanje v gradnji za 500.000 evrov

• 10.000 evrova0- rezervacijski depozit (zajamčen)
• 150.000 evrova0- ob podpisu pogodbe, 30 % (zajamčeno)
• 100.000 evrova0- obročna plačila med gradnjo (zajamčeno)
• 240.000 evrova0- preostanek ob dokončanju (plačano pri notarju)

V tem primeru je približno 260.000 evrov plačanih, še preden dom sploh obstaja. Vsak evro od tega bi moral biti krit z veljavno bančno garancijo. Če ni, ste izpostavljeni tveganju.

Individualne in kolektivne garancije

Morda boste slišali dva izraza. Tukaj je razlika.

Individualna garancija

Potrdilo, izdano vam, za vašo enoto, za vaša plačila. To je najčistejša in najvarnejša oblika. Zlati standard.

Kolektivna (krovna) garancija

Ena polica, ki krije celoten projekt. Španska sodišča so potrdila, da vas to še vedno v celoti ščiti, tudi če nikoli niste prejeli individualnega potrdila, dokler je kolektivna polica veljavna.

Zaščiti vas lahko katera koli vrsta. Toda individualno potrdilo v vaših rokah je zlati standard. Vedno ga zahtevajte.

Kaj pa, če investitor propade?

To je trenutek, ko se garancija zares izkaže. Če investitor postane insolventen in ne more dokončati vašega doma, ne izgubite svojega denarja.

Vi ali vaš odvetnik vložite zahtevek proti banki ali zavarovalnici, ki je izdala garancijo. Povrniti vam morajo celoten znesek, ki ste ga plačali, skupaj z zakonskimi obrestmi od datuma vsakega plačila. Vrhovno sodišče je potrdilo, da to velja tudi, ko investitorju zmanjka denarja. To je bistvo: garant stopi na mesto propadlega investitorja.

Za uveljavljanje zahtevka od prvega dne varno hranite te dokumente:

• Vaši rezervacijski in kupoprodajni pogodbi.
• Dokazila o vsakem plačilu (bančna nakazila in potrdila).
• Potrdilo o garanciji ali besedilo, ki se sklicuje na kolektivno polico.
• Vsa e-poštna sporočila ali računi agentov, vpletenih v posel.

Dodaten nasvet:a0Tudi če ste kupili pred leti in izgubili denar brez garancije, imate morda še vedno zahtevek proti banki, ki je vodila račun investitorja. Španska sodišča so v številnih takih primerih banke razglasila za solidarno odgovorne. Vredno je prositi specializiranega odvetnika, da pregleda vašo staro dokumentacijo.

Opozorilni znaki in prevare, ki se jim je treba izogniti

Večina investitorjev na Costa del Sol je poštenih. Vendar bi vas morali ti opozorilni znaki vedno ustaviti in spodbuditi k preverjanju.

• V pogodbi ni omenjene garancije.a0Umaknite se, dokler to ni pisno urejeno.
• bbPlačajte na naš račun, garancija pride pozneje.aba0Nikoli ne plačajte, preden je garancija potrjena. Pozneje pogosto pomeni nikoli.
• Pritisk, da preskočite preverjanja.a0Hitenje k podpisu je klasična taktika. Vzemite si čas.
• Investitorjev lastni odvetnik vse bbpotrdiab.a0Ta odvetnik dela za prodajalca. Potrebujete svojega neodvisnega odvetnika, da preveri, ali je garancija resnična.
• Plačila na splošni ali osebni račun.a0Po zakonu mora vaš denar iti na namenski, ločen račun.

Tukaj vas zaščiti prava ekipa. V Spain Developments sodelujemo samo z neodvisnimi španskimi odvetniki, nikoli z odvetnikom investitorja. Preden nakažete en sam evro, vaš odvetnik potrdi, da je bančna garancija veljavna in da krije vaša plačila. Kot kupčev agent, ki ga plača investitor, je naša vloga, da vaš denar varujemo skozi vsako fazo gradnje.

Bistvo

Bančna garancija je vaš ščit pri nakupu nepremičnine v gradnji v Španiji. Zahvaljujoč Zakonu 57/1968 in Zakonu 20/2015 jo mora investitor zagotoviti, banka pa mora poskrbeti, da obstaja. Če projekt propade, dobite svoj denar nazaj z obrestmi, tudi če investitor propade.

Zlato pravilo je preprosto. Nikoli ne plačajte depozita za nepremičnino na papirju, dokler neodvisni odvetnik ne potrdi, da je vzpostavljena veljavna bančna garancija. Če kupujete novogradnjo na Costa del Sol, vas lahko Spain Developments poveže z neodvisnim odvetnikom, ki to natančno preveri, preden se zavežete.