Pravni postopki in prenos lastninske pravice pri nakupu novogradnje v Španiji

Ta stran je namenjena mednarodnim kupcem, ki želijo, da je njihov nakup nepremičnine v Španiji pravilno preverjen in urejen. Izvedeli boste, zakaj potrebujete neodvisnega španskega odvetnika, kaj naredi za vas, koliko stane in kako skupaj z vami nadzorujemo celoten pravni postopek. Jasno, pošteno, v preprostem jeziku.

Nakup nepremičnine v Španiji je varen, če je pravna stran pravilno urejena. Nevarnost je v uporabi napačnega odvetnika ali v tem, da odvetnika sploh nimate. Tukaj je, kako se zaščititi.

Kratek odgovor:26nbsp;V Španiji neodvisni odvetnik pravno preveri vse, preden kupite. Priporočamo zaupanja vrednega odvetnika, ki nam ne plača nikakršne provizije, zaračuna 1% z DDV vred (pod običajno tarifo) in deluje izključno za vas. Ni vam treba pripeljati odvetnika od doma, potrebujete nekoga, ki pozna špansko pravo. Ob njem usklajujemo in nadzorujemo celoten pravni postopek, da nič ne uide.

Potrebujete španskega odvetnika, ne tistega od doma

Mnogi kupci domnevajo, da bodo pripeljali svojega odvetnika od doma, da uredi vse. To je naravna misel, vendar v Španiji tako ne deluje.

Potrebujete španskega odvetnika, ki pozna špansko pravo. Tudi tam, kjer velja evropsko pravo, so pravila in vsakodnevni postopki, ki dejansko urejajo vaš nakup, španski. Odvetnik, ki dela v drugem sistemu, jih ne bo poznal.

Seveda lahko vključite tudi svojega odvetnika iz matične države in naj sodeluje s španskim. Po naših iskrenih izkušnjah pa to običajno prinese malo koristi in pogosto stvari upočasni. Odvetniki v tujini so pogosto plačani po uri, zato lahko vsako klavzulo pregledajo zelo podrobno in odprejo vprašanja, ki jih je španski sistem že uredil, nato pa španskega odvetnika vseeno vprašajo, kako to deluje tukaj. Zlasti pri novogradnji je velik del postopka določen z zakonom, zato so pogodba in koraki precej standardni. Španski odvetnik, ki živi v tem sistemu, vas skozi njega vodi gladko.

Zakaj je neodvisni odvetnik najpomembnejši

Tukaj je bistvo. Mnoge agencije vas napotijo k odvetniku, ki jim plačuje provizijo za priporočilo. Takrat je njegova zvestoba razdeljena in lahko zamolči težavo, ki bi morala ustaviti posel.

Mi delamo drugače. Priporočamo neodvisnega odvetnika, ki nam ne plača ničesar, niti centa. Njegova edina dolžnost je do vas, kupca. Resnično neodvisni odvetnik vam bo rekel, da od slabega posla odstopite, tudi če to pomeni, da ne bo prodaje in da nihče ne bo dobil plačila.

To je še pomembnejše pri nadaljnji prodaji kot pri novogradnji. Novogradnja sledi precej določenemu, pravno uokvirjenemu postopku. Pri nadaljnji prodaji gre lahko več stvari narobe, zato ima odvetnik, ki ni resnično neodvisen, manj razloga, da ustavi posel, ki bi ga bilo treba ustaviti, neprijetne podrobnosti pa lahko ostanejo skrite. Z neodvisnim odvetnikom se nič ne pomete pod preprogo.

Vedno lahko uporabite svojega španskega odvetnika. Našega priporočamo, ker sodelujemo že leta, usklajevanje je bolj gladko in celoten postopek je za vas lažji. Toda izbira je vaša in odvetnik vedno deluje za vas.

Dodaten nasvet:26nbsp;Vedno je dobro vedeti, komu je vaš odvetnik v resnici zvest. Vsako agencijo je pošteno vprašati, ali jim odvetnik, ki ga predlagajo, plačuje provizijo za priporočilo. Zaupanja vredna agencija odgovori neposredno. Mi bomo: naš nam ne plača ničesar.

Še ena povezana točka. Najbolje je, da se ne zanašate na odvetnika, ki ga predlaga investitor ali prodajalčev posrednik, ker je njun interes zaključiti prodajo. Neodvisni odvetnik na vaši strani, kot je tisti, ki ga priporočamo mi, je nekaj povsem drugega.

Kaj odvetnik naredi za vas

Španski odvetnik za nepremičnine naredi veliko več kot le prebere pogodbo. Opravi celovit pravni pregled, pri katerem preveri vsako pravno dejstvo o nepremičnini, preden plačate, odvetnik, s katerim sodelujemo, pa za vse to zaračuna 1% z DDV vred.

• Preveri26nbsp;nota simple, izpisek iz zemljiške knjige, ki pokaže, kdo je lastnik nepremičnine in kakšni dolgovi ali bremena so na njej.
• Potrdi, da je gradnja zakonita in v celoti licencirana, da ne podedujete nezakonite ali nelicencirane nepremičnine.
• Vse vam razloži v preprosti angleščini na vsakem koraku, tako da vedno razumete, kaj podpisujete.

Isti odvetnik uredi tudi praktično stran lastništva v Španiji, kar vam prihrani veliko stresa:

• Vaš26nbsp;NIE26nbsp;(identifikacijska številka tujca, ki jo potrebujete za nakup), vaš španski bančni račun, komunalne storitve in zavarovanje doma.
• Turistična licenca (za počitniško oddajanje), če želite nepremičnino oddajati.
• Tekoči davki za nerezidente in davki od oddajanja. Podjetje, s katerim sodelujemo, ima za to posebej namenski oddelek in vam lahko pomaga tudi pri morebitnih kasnejših sporih.

Skratka, to je en zaupanja vreden stik za skoraj vse, kar boste potrebovali v Spain. Imajo tudi odlične lokalne stike, tako kot mi, zato se stvari dejansko uredijo.

Koliko stane, brez presenečenj

Resničen strah kupcev so skriti stroški, nepričakovani davki ali to, da jim zaračunajo preveč, ker so tujci. To skrb odpravimo tako, da smo popolnoma odkriti od samega začetka.

Preden se k čemur koli zavežete, dobite jasno, razčlenjeno oceno vseh stroškov, tako da poznate svoj dejanski skupni znesek:

• Odvetnik:npribližno 1%, vključno z DDV.
• Davek na nakup novogradnje:10% IVA, plus približno 1,2% AJD (kolkovina).
• Notar in zemljiška knjiga:skupaj približno 1% do 2%.

Praviloma načrtujte približno 12% do 14% nad ceno. In ker smo neodvisni, je sama cena enaka, ne glede na to, ali kupite prek nas ali greste neposredno, zato tudi ne plačujete dodatka za tujce.

Največji pravni strahovi in kako jih odpravimo

Pravna stran kupce skrbi, ker deluje drugače kot doma. Tukaj so resnični strahovi in kako se z vsakim od njih spopadeta odvetnik in mi.

• Podedovanje skritih dolgov.V Spain dolgovi sledijo nepremičnini, ne osebi. Neodplačana hipoteka, stroški skupnosti, davki ali globe lahko preidejo na vas, včasih v višini več deset tisoč evrov. Odvetnik preveri register in račune skupnosti, tako da nikoli ne podedujete dolga nekoga drugega.
• Nelegalna ali nelicencirana gradnja.V nepremičnini brez ustreznih dovoljenj ali brez njenega Licence of First Occupation ni mogoče zakonito prebivati, priključiti komunalnih storitev ali jo enostavno ponovno prodati, v najslabših primerih pa grozijo globe ali rušenje. Odvetnik preveri vsako dovoljenje, mi pa vas že od začetka usmerimo stran od problematičnih projektov.
• Prevare in izgubljen denar.Lažni oglasi, ljudje, ki se izdajajo za lastnika, ponarejena pooblastila in e-poštna sporočila tipa »naši bančni podatki so se spremenili« so povsem resnični. Mi vzpostavimo prvi stik in preverimo, s kom imate opravka, vaš odvetnik pa poskrbi, da se denar premika samo na varen način. Nikoli ne plačajte nikomur, ne da bi to prej preverili pri nas ali pri svojem odvetniku.
• Podpis nečesa, česar ne razumete.Španske pogodbe so v španščini, po španskem pravu, z idejami, ki doma morda sploh ne obstajajo, in ustna obljuba ne pomeni nič, če ni zapisana. Vaš odvetnik vam vsako klavzulo razloži v preprosti angleščini, in šteje samo tisto, kar je zapisano.
• Da je ne bi mogli oddajati.Dom je lahko povsem zakonit za nakup, vendar omejen za turistično oddajanje zaradi pravil skupnosti lastnikov. Če vam je oddajanje pomembno, odvetnik ta pravila preveri, preden se zavežete.
• Skriti stroški in preplačilo.Kot zgoraj: popolna, razčlenjena ocena stroškov vnaprej in enaka cena kot pri neposrednem nakupu.

Zakaj sodelovati s Spain Developments

Smo neodvisni zastopnik kupcev z dostopom do vseh projektov na Costa del Sol. Nismo vezani na nobenega razvijalca in od vašega odvetnika ne zaslužimo ničesar, zato naši nasveti ostajajo nepristranski. Naša storitev nakupa je za vas brezplačna, ker naš honorar plača razvijalec, cena pa je enaka, ne glede na to, ali pridete prek nas ali greste neposredno.

Za pravno stran je najpomembneje to, da vam ne samo priporočimo odvetnika in potem izginemo. Koordiniramo in nadzorujemo celoten pravni postopek in celotno transakcijo skupaj z vašim odvetnikom ter skrbimo, da se vsak korak zgodi pravočasno, tako da nič ne pade skozi razpoke. Vedno imate eno ekipo, ki skrbi za vas.

Ko boste pripravljeni, vas bomo predstavili našemu neodvisnemu odvetniku ali pa bomo z veseljem sodelovali z vašim. Kakor koli že, vaš nakup bo ustrezno preverjen in razumeli boste vsak korak.