Pregledi skrbnega pregleda pred nakupom v Španiji

Nakup doma na Costa del Sol je velik korak, pogosto iz druge države. Ta vodnik vam pokaže pravne preveritve, ki varujejo vaš denar, preden podpišete. Izvedeli boste, kaj preveriti, kdo to opravi, koliko stane in kakšna so tveganja, če to preskočite. Napisano je za tuje kupce novogradenj.

Kratek povzetek

• Due diligence je celovit pravni pregled nepremičnine pred nakupom.
• V Španiji velja načelo 22naj se kupec pazi22, zato po podpisu težave postanejo vaše.
• Običajno traja od 5 do 15 delovnih dni in je del 1% odvetniške provizije.
• Vedno ga opravite, preden podpišete ali plačate, in vedno uporabite neodvisnega odvetnika.

Kaj je due diligence?

Due diligence je celovit pravni pregled nepremičnine pred nakupom. Opravi ga vaš neodvisni odvetnik. Cilj je preprost: potrditi, da je dom pravno čist, brez dolgov, pravilno zgrajen in varen za nakup.

Za španske nepremičnine velja pravilo 22naj se kupec pazi22. Ko je nakup zaključen, vsak skriti problem postane vaš, tudi če zanj niste vedeli. Due diligence je način, kako te težave odkrijete prej, ko se še vedno lahko umaknete.

Zakaj je due diligence v Španiji tako pomemben

V nekaterih državah sistem ščiti kupca. Španija je drugačna. Tukaj je breme na vas in vašem odvetniku, da vse preverita, preden podpišete. Po zaključku nakupa je prepozno.

Tuji kupci se soočajo z dodatnim tveganjem. Morda ne poznate lokalnih težav, ki so v Španiji pogoste. Morda kupujete med kratkim potovanjem, zaljubljeni v razgled, pod pritiskom, da se odločite. Prav takrat se zgodijo napake.

To so težave, ki jih je due diligence zasnovan, da odkrije.

• Skriti dolgovi.26nbsp;Neplačani davki, prispevki skupnosti in računi za komunalne storitve ostanejo vezani na nepremičnino, ne na prodajalca. Če preverjanje preskočite, jih podedujete.
• Nezakonita gradbena dela.26nbsp;Dodatne sobe, bazen, terasa ali garaža, zgrajeni brez dovoljenja. To lahko prinese globe ali celo odločbo o rušenju.
• Prostorski problemi.26nbsp;Dom, zgrajen v nasprotju s prostorskimi pravili, kar lahko omeji njegovo uporabo ali škodi nadaljnji prodaji.
• Napačna velikost ali meje.26nbsp;Če dejanska nepremičnina ne ustreza uradnemu zapisu, imate lahko težave pri vpisu ali nadaljnji prodaji.

Celoten kontrolni seznam due diligence

Tukaj je, kaj zajema ustrezen pravni pregled. Prosite svojega odvetnika, naj vsako točko potrdi pisno.

1. Preverjanje zemljiške knjige (nota simple).26nbsp;Potrdi pravega lastnika in pokaže vsako hipoteko, zaseg ali breme. Nota simple je uradni izpis iz zemljiške knjige (Registro de la Propiedad).
2. Preverjanje katastra.26nbsp;Potrdi, da velikost in razporeditev nepremičnine v davčni evidenci (Catastro) ustrezata dejanskemu stanju.
3. Zemljiška knjiga proti katastru proti dejanskemu stanju.26nbsp;Pravni zapis, davčni zapis in dejanski dom se morajo vsi ujemati.
4. Urbanistično načrtovanje in namembnost.26nbsp;Potrdi, da nepremičnina sledi lokalnim gradbenim pravilom in da proti njej ni odprtih postopkov sankcioniranja.
5. Dovoljenja.26nbsp;Potrdi veljavno gradbeno dovoljenje in dovoljenje za prvo uporabo (Licencia de Primera Ocupación26nbsp;- dovoljenje za zakonito bivanje in priklop komunalnih storitev).
6. Dolgovi in računi.26nbsp;Preveri neplačani IBI (občinski davek), prispevke skupnosti in račune za komunalne storitve.
7. Skupnost lastnikov.26nbsp;Potrdi, da je skupnost (comunidad de propietarios) dobro vodena, brez velikih dolgov ali pravnih sporov, in preveri pravila skupnosti.
8. Status oddajanja.26nbsp;Potrdi, ali je dom mogoče zakonito oddajati turistom, če je to vaš načrt.

Dodatna preverjanja za novogradnje in nakupe na načrt

Novogradnje in domovi na načrt potrebujejo še nekaj dodatnih preverjanj. Ta vas ščitijo pred tveganji, značilnimi za nakup nepremičnine, ki je nova ali še ni dokončana.

• Podjetje investitorja.26nbsp;Potrdite, da investitor obstaja, in preverite njegovo finančno stanje v poslovnem registru (Registro Mercantil).
• Lastništvo zemljišča.26nbsp;Potrdite, da je investitor dejansko lastnik zemljišča ali da ima pravico na njem graditi.
• Bančna garancija.26nbsp;Pri nakupu na načrt potrdite, da veljavna bančna garancija (aval bancario) krije vsako fazno plačilo v skladu z zakonom 57/1968 in zakonom 20/2015. Nikoli ne plačajte are brez tega.
• Podrobna specifikacija.26nbsp;V pisni obliki pridobite natančne materiale, razporeditev in opremo, da jih investitor pozneje ne more potiho spremeniti ali dodatno zaračunati.
• Datum dokončanja in kazni.A0Pogodba mora določiti jasen rok in kazni za zamude.
• 10-letna strukturna garancija.A0Španska zakonodaja zahteva 10-letno garancijo za konstrukcijo stavbe.

Opomba o okupas (skvoterjih).A0Mnogi kupci skrbijo zaradi skvoterjev. To je upravičena skrb, vendar je dejansko tveganje v ograjeni novogradniški soseski zelo nizko. Ta domovanja so naseljena, opremljena z alarmi in pod nadzorom skupnosti lastnikov. Španski zakon proti skvoterjem iz leta 2025 (Ley Antiokupas), ki velja od aprila 2025, je tudi precej pospešil izselitev. Policija lahko nezakonite zasedalce odstrani v 48 urah, če jih odkrije dovolj zgodaj, sodišča pa zdaj uporabljajo pospešeni postopek v trajanju približno 15 dni. Del pametnega nakupa je tudi to, da poskrbite, da je vaš novi dom ustrezno zavarovan že od prvega dne.

Kdaj bi to morali storiti?

Preden podpišete karkoli zavezujočega. Preden plačate kakršen koli pomembnejši znesek. To je najpomembnejše časovno pravilo pri nepremičninah v Španiji.

Zasebna kupoprodajna pogodba (contrato de arrasA0- zavezujoča pogodba o ari) je pravno izvršljiva. Če jo podpišete in nato odstopite, tudi iz dobrega razloga, lahko izgubite aro. Zato morajo pregledi priti najprej.

Če vas prodajalec ali agent pritiska, da hitro podpišete, lahko vaš odvetnik doda odložni pogoj (condición suspensivaA0- izhodno klavzulo). To pomeni, da je posel pogojen s čistim rezultatom pravnega pregleda. Če se pojavi resna težava, odstopite in obdržite svoj denar.

Opozorilo:A0Pritisk v slogu »podpišite danes ali izgubite« je klasična taktika. Resnična, dobra nepremičnina bo še vedno tam tudi po ustreznem preverjanju. Nikoli ne dovolite, da bi vas nujnost prisilila v podpis, preden je pravni pregled opravljen.

Kako dolgo traja in koliko stane

Pravni pregled običajno trajaA05 do 15 delovnih dni. Točen čas je odvisen od nepremičnine in od tega, kako hitro odgovori občina.

Strošek je del honorarja vašega odvetnika, ki običajno znaša približnoA01% kupnine plus DDV (IVA po 21%). Uporabimo resničen primer zA0500.000 eurosA0novogradnje.

Praktični primer: novogradnja za 500.000 euros

• 5.000 eurosA0- honorar odvetnika, vključno s pravnim pregledom (1%)
• 1.050 eurosA0- DDV (21%)
• Skupaj: 6.050 euros

Sama nota simple stane le nekaj euros. Resnična vrednost je v izurjenem očesu odvetnika, ki skupaj prebere zemljiško knjigo, kataster, dovoljenja in evidence skupnosti. V primerjavi z nakupom za 500.000 euros je to majhen strošek za popoln mir.

Kaj se zgodi, če to preskočite

Ta tveganja niso redke grozljive zgodbe. Dogajajo se pogosto, zlasti kupcem, ki se premikajo prehitro. Preskok pravnega pregleda lahko pomeni:

• Plačevanje glob ali soočenje z rušitvijo zaradi gradbenih del brez dovoljenja.
• Nezmožnost pridobitve hipoteke, zavarovanja ali pravilne registracije.
• Prevzem neplačanih dolgov nekoga drugega.
• Pravne spore s sosedi ali občino.
• Težave pri nadaljnji prodaji doma zaradi pravne napake.

Že ena sama od teh težav lahko stane veliko več kot honorar odvetnika, nekaterih pa sploh ni mogoče odpraviti.

Nakup na daljavo: preverjanje iz tujine

Za pravni pregled vam ni treba biti v Španiji. Večina britanskih, irskih, nizozemskih, skandinavskih, nemških, poljskih in čeških kupcev to uredi od doma.

Vaš neodvisni odvetnik pridobi izpiske iz zemljiške knjige in katastra, stopi v stik z občino, davčnim uradom in skupnostjo ter vam poroča v vašem jeziku. Če ne morete potovati za dokončanje nakupa, podpišete pooblastilo (poder notarialA0- pravni dokument, ki vašemu odvetniku omogoča, da deluje v vašem imenu), tako da lahko odvetnik v vašem imenu podpiše listino. Celoten pregled lahko poteka, medtem ko ostanete v svoji državi.

Tukaj je prava ekipa ključnega pomena. V Spain Developments sodelujemo izključno z neodvisnimi španskimi odvetniki, nikoli z odvetnikom razvijalca. To je pomembno, ker ima odvetnik razvijalca navzkrižje interesov: plača ga prodajalec. Neodvisni odvetnik ima dolžnost in razlog, da odkrije težave, preden postanejo vaše. Kot kupčev zastopnik, ki ga plača razvijalec, usklajujemo celoten pravni pregled, da nič ni spregledano.

Dodaten nasvet:A0Na koncu prosite svojega odvetnika za pisno poročilo o pravnem pregledu. Jasno povzetek tega, kaj je bilo preverjeno, kaj je bilo ugotovljeno in kaj je bilo rešeno. Dober odvetnik to zagotovi kot standard. To je tudi uporaben dokaz za prihodnost, če boste kdaj prodajali.

Preden podpišete: kontrolni seznam pravnega pregleda

• Svež izpis nota simple iz zemljiške knjige.
• Kataster, zemljiška knjiga in dejansko stanje se ujemajo.
• Potrjena gradbena dovoljenja in dovoljenje za prvo vselitev.
• Ni neporavnanega IBI, stroškov skupnosti ali dolgov za komunalne storitve.
• Za nakup na podlagi načrta: veljavna bančna garancija krije vsako fazno plačilo.
• Od svojega odvetnika ste prejeli pisno poročilo o pravnem pregledu.

Bistvo

Pravni pregled je pravno preverjanje, ki v Španiji varuje vaš denar. Potrdi pravega lastnika, odkrije skrite dolgove, preveri dovoljenja in zagotovi, da je dom pravno čist. V sistemu »kupec naj bo previden« je to vaša glavna zaščita.

Vedno opravite temeljit pravni pregled, preden podpišete ali plačate, in vedno uporabite neodvisnega odvetnika, ne razvijalčevega. Če kupujete novogradnjo na Costa del Sol, lahko Spain Developments uredi celovit, neodvisen pravni pregled, ki bo od začetka do konca izveden v vašem jeziku.