Lastniški list in nota simple v Španiji, razloženo

Če kupujete novogradnjo na Costa del Sol, dva dokumenta dokazujeta, da je dom res vaš: listina o lastništvu in nota simple. Ta vodnik pojasnjuje, kaj je vsak od njiju, kako se razlikujeta in zakaj sta pomembna. Napisan je za tuje kupce, ki želijo vedeti, da je njihov denar varen.

Kratek povzetek

• Escritura je vaša listina o lastništvu, podpisana pri notarju, s katero postanete lastnik.
• Nota simple je poceni izpisek iz registra, ki ga preberete pred nakupom.
• Preberite nota simple, da se odločite, podpišite escritura, da kupite.
• Vedno pridobite svežo nota simple iz registra, nikoli se ne zanašajte le na prodajalčevo kopijo.

Kratka različica

Thea0escrituraa0je vaša listina o lastništvu. To je dokument, podpisan pred notarjem, ki na vas prenese lastništvo. Thea0nota simplea0je kratek izpisek iz zemljiške knjige, ki kaže, kdo je lastnik nepremičnine in ali ima kakšne dolgove. Eden je vaš dokaz o lastništvu. Drugi je vaše preverjanje pred nakupom.

Predstavljajte si takole. Nota simple je poročilo, ki ga preberete pred podpisom. Escritura je tisto, kar podpišete. Nato se register posodobi, da prikaže vaše ime.

Kaj je escritura (listina o lastništvu)?

Escritura (polno imea0escritura pública de compraventa, javna kupoprodajna listina) je uradni pravni dokument, ki prenese nepremičnino s prodajalca na vas. Podpiše se pred notarjem (notarioa0- nevtralni javni uradnik). Ko je podpisana, lastništvo preide na vas.

Ker jo notar overi, je escritura javna listina. Ima veliko pravno težo, precej več kot zasebna pogodba. Je temelj lastništva nepremičnine v Španiji.

Vaša escritura vsebuje:

• Polna imena in identifikacijske številke kupca in prodajalca (vaš NIE za tuje kupce).
• Podroben opis nepremičnine: naslov, velikost, meje, garaža, shramba.
• Podatke zemljiške knjige in katastrsko referenco (referencia catastral).
• Ceno in način plačila.
• Vsako hipoteko ali breme na nepremičnini.
• Dolgovane davke in kdo jih plača, ter datum, ko prevzamete posest.

Po podpisu se listina pošlje v zemljiško knjigo (Registro de la Propiedada0- uradna evidenca lastništva nepremičnin), da vas vpišejo kot novega lastnika. Ta zadnji korak je tisti, ki v celoti zaščiti vaše lastništvo pred kakršnim koli zahtevkom tretje osebe.

Kaj je nota simple?

Nota simple (polno imea0nota simple registrala0- uradni izpisek iz zemljiške knjige) je uradni izpisek iz zemljiške knjige. Gre za kratek, jasen povzetek pravnega statusa nepremičnine. Je poceni, hitra in najpomembnejši dokument, ki ga preberete pred nakupom.

Nota simple vam pove štiri ključne stvari.

• Kdo je lastnik.a0Ime vpisanega lastnika in njegov delež. To potrjuje, da prodajalec lahko dejansko proda.
• Kakšne dolgove ima.a0Hipoteke, embargi (pravni zasegi) ali druga bremena.
• Katere omejitve veljajo.a0Služnosti poti, užitki ali posebne omejitve.
• Kaj je v postopku.a0Morebitne čakajoče spremembe, kot je vpis nove hipoteke.

To ni listina o lastništvu in ni pravni dokaz lastništva na sodišču. To zagotavlja samo polnaa0certificación registrala0(uradno overjeno potrdilo iz registra). Toda za preverjanje nepremičnine pred nakupom je nota simple točno to, kar potrebujete.

Listina o lastništvu proti nota simple: razlika

Tukaj sta oba dokumenta drug ob drugem.

Escritura (listina o lastništvu)

• Kaj je:a0listina, ki prenese lastništvo.
• Podpisal:a0notar.
• Namen:a0dokaz, da ste lastnik doma.
• Kdaj jo uporabite:a0ob podpisu in po njem.
• Pravna teža:a0poln pravni dokaz.
• Strošek:a0del stroškov zaključka nakupa.

Nota simple

• Kaj je:a0povzetek izpiska iz registra.
• Podpisal:a0nihče; to je poročilo.
• Namen:a0preverjanje nepremičnine pred nakupom.
• Kdaj jo uporabite:a0preden karkoli plačate.
• Pravna teža:a0zgolj informativno.
• Strošek:a0nekaj evrov.

V eni vrstici: nota simple preberete, da se odločite, escritura podpišete, da kupite, nato pa register prikaže vaše ime.

Zemljiška knjiga proti katastru

Tuji kupci ta dva sistema pogosto zamenjujejo. Različna sta in oba se morata ujemati.

Zemljiška knjiga (Registro de la Propiedad)

Beleži pravno lastništvo, dolgove in pravice. Nota simple prihaja od tu. To je pravna evidenca.

Kataster (Catastro)

Beleži fizično nepremičnino za davčne namene: velikost, meje, lokacijo in vrednost. Katastrska referenca prihaja od tu.

Dober odvetnik preveri, da se oba zapisa ujemata med seboj in z dejansko nepremičnino. Če zemljiška knjiga navaja eno velikost, kataster pa drugo, je to težava, ki jo je treba rešiti pred nakupom, ne po njem.

Kako pridobiti nota simple (strošek in čas)

Vsakdo z utemeljenim razlogom lahko zaprosi za nota simple. Kot kupec izpolnjujete pogoje. Ni vam treba biti lastnik.

Obstajata dva uradna načina. Izogibajte se zasebnim »hitrim« spletnim stranem, ki za isti dokument zaračunajo veliko več.

• Spletno (registradores.org):roundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundround9 euros + DDV. Običajno v 2 urah, največ 48 ur.
• Osebno pri lokalnem registru:roundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundroundround3,64 euros + DDV. Takoj ali v nekaj urah.
• Zasebne spletne strani tretjih oseb:roundroundroundroundroundround20 do 30 euros ali več. Različno, pogosto počasneje. Izogibajte se jim.

Za zahtevo morate navesti vsaj eno od naslednjega: številko registra (finca), točen naslov, ime in ID lastnika ali katastrsko referenco.

Dodaten nasvet:roundroundroundroundroundroundroundroundroundPridobite svežo nota simple dvakrat. Enkrat na začetku, ko vam je nepremičnina prvič všeč. Nato še enkrat tik pred podpisom listine. Tako ujamete morebitno zadnjo spremembo, na primer novo hipoteko ali breme, vpisano v zadnjih tednih.

Kaj nota simple razkrije o tveganju

Tu nota simple zaščiti vaš denar. Razkrije točne težave, ki tuje kupce drago stanejo.

• Skriti dolgovi.roundroundroundroundroundroundHipoteka ali rubež na nepremičnini. V Španiji nekateri dolgovi sledijo nepremičnini, ne prodajalcu. Nota simple jih pokaže, da jih ne podedujete.
• Napačen prodajalec.roundroundroundroundroundroundČe oseba, ki prodaja, ni vpisani lastnik, se ustavite. Nota simple potrdi, kdo lahko pravno prodaja.
• Bremena in omejitve.roundroundroundroundroundroundSlužnosti poti ali druge omejitve, ki vplivajo na to, kako lahko uporabljate dom.
• Pri novogradnjah.roundroundroundroundroundroundKo se gradnja konča, investitor vpiše vsako enoto. Vaš odvetnik preveri, da je nova enota pravilno ustvarjena in brez bremen, preden zaključite nakup.

Uporabimo resničen primer. Dogovorite se za nakup novozgrajenega stanovanja zaroundroundroundroundroundround500.000 euros. Nota simple pokaže, da je na enoti še vedno vpisana hipoteka v višini 130.000 euros iz investitorjevega gradbenega posojila. To je v tej fazi običajno. Vendar mora biti preklicana ali odplačana, preden zaključite nakup, da ne prevzamete dolga. Vaš odvetnik za to poskrbi. Brez nota simple tega nikoli ne bi videli.

Opozorilo:roundroundroundroundroundroundNikoli se ne zanašajte na nota simple, ki vam jo izroči prodajalec ali agent. Lahko je stara ali urejena. Vedno naj vaš neodvisni odvetnik pridobi svežo neposredno iz registra.

Dan podpisa listine, korak za korakom

Tako je videti zaključek, ko podpišete escritura.

1. Končna preverjanja.roundroundroundroundroundroundVaš odvetnik pridobi zadnjo nota simple, da potrdi, da se ni nič spremenilo.
2. Pri notarju.roundroundroundroundroundroundKupec in prodajalec (ali njuni predstavniki) sta navzoča. Če ne morete potovati, vaš odvetnik podpiše namesto vas s pooblastilom (poder notarial).
3. Branje in podpis.roundroundroundroundroundroundNotar prebere ključne pogoje in potrdi, da vsi razumejo. Podpišete escritura.
4. Plačilo in ključi.roundroundroundroundroundroundPlačate preostanek. Prejmete ključe in overjeno kopijo listine (copia autorizada).
5. Davki in registracija.roundroundroundroundroundroundVaš odvetnik plača davke in vloži listino v zemljiško knjigo. Čez nekaj tednov register pokaže vas kot lastnika.

Notar hrani izvirno listino za vedno v svojem arhivu (theroundroundroundprotocolo). Vi hranite svojo overjeno kopijo. Register vodi uradno evidenco vašega lastništva.

Kaj če izgubim svojo lastniško listino?

Brez panike. Vaše lastništvo je varno, ker je evidentirano v zemljiški knjigi. Vedno lahko dobite novo kopijo.

• Prosite notarja za novo kopijo.roundroundroundroundroundroundProsite notarja, ki je podpisal izvirnik, za novo overjeno kopijo (copia autorizada). Pokazati boste morali osebni dokument in plačati pristojbino.
• Prosite register za potrdilo.roundroundroundroundroundroundProsite zemljiško knjigo zaroundroundroundcertificación registralroundroundroundza potrditev vašega lastništva in statusa nepremičnine.

Vaš odvetnik lahko oboje uredi za vas, kar je koristno, če živite v tujini.

Ta celoten postopek je eden od razlogov, zakaj je ekipa v vašem maternem jeziku tako pomembna. Pri Spain Developments sodelujemo z neodvisnimi španskimi odvetniki, nikoli z odvetnikom investitorja, ki preberejo nota simple, preverijo register glede na kataster in potrdijo, da je listina čista, preden podpišete. Kot kupčev zastopnik, ki ga plača investitor, je naša naloga zagotoviti, da je dom, ki ga plačate, pravno in v celoti vaš.

Bistvo

Nota simple je vaše preverjanje pred nakupom. Pokaže, kdo je lastnik nepremičnine in ali so na njej dolgovi. Escritura je vaša lastniška listina, podpisana pri notarju, ki vas naredi za lastnika. Skupaj varujeta vaš nakup pred skritimi težavami.

Vedno pridobite svežo nota simple iz registra, nikoli se ne zanašajte le na prodajalčevo kopijo, in naj jo pregleda neodvisni odvetnik. Če kupujete novogradnjo na Costa del Sol, lahko Spain Developments uredi točno to, da bo vaše lastništvo čisto in varno.