Resnični stroški nakupa nepremičnine v Španiji (2026)

Ta vodnik je namenjen mednarodnim kupcem, ki razmišljajo o novogradnji na Costa del Sol, bodisi v fazi gradnje bodisi kot vseljiva novogradnja. Dobili boste resničen skupni strošek, ne le oglaševane cene. Prikažemo vsak davek, vsak strošek in natančen skupni znesek za dom v vrednosti 500.000 euros.

Na hitro: The listing price is never the price you pay. On the Costa del Sol, a new development costs about 12-14% extra in taxes and fees, while a resale (a second-hand home from a private owner) runs about 10-12%. On a 500.000 euros new-build, that is roughly 60.000 to 70.000 euros on top, so your true all-in cost is about 565.000 euros. If you buy off-plan, you also pay in stages during construction, not all at once. If you use a mortgage, you need a deposit of 30-40% in cash.

Tukaj so glavni zneski za novogradnjo v vrednosti 500.000 euros, plačano z gotovino.

• 50.000 euros - IVA v višini 10%
• 6.000 euros - AJD kolkovina v višini 1,2%
• 6.050 euros - odvetnik 1% plus IVA
• ~565.000 euros - dejanski skupni strošek

Ta razlika med oglaševano ceno in dejansko ceno je največji strah večine kupcev. Spodaj odpravimo ugibanje. Vse številke veljajo za leto 2026 in vsak primer se osredotoča na novogradnjo, ker to prodajamo na Costa del Sol.

Zakaj oglaševana cena ni dejanska cena

Ko vidite dom za 500.000 euros, je to šele začetek. Španija na to doda davke in stroške. Ti niso izbirni. So del vsakega zakonitega nakupa.

Dobra novica: stroški so večinoma določeni z zakonom in jih je lahko predvideti. Ko jih poznate, ni neprijetnih presenečenj. Skupni dodatni strošek je odvisen od dveh stvari:

• Ali je nepremičnina novogradnja (kupljena od investitorja, bodisi v fazi gradnje bodisi kot vseljiva novogradnja) ali ponovna prodaja (rabljena nepremičnina, kupljena od zasebnega lastnika)?
• Ali plačujete z gotovino ali uporabljate hipotekarni kredit?

Novogradnja stane pri davkih nekoliko več kot ponovna prodaja, vendar prinaša novo gradnjo, 10-letno konstrukcijsko garancijo in sodobne energijske razrede. Spodaj najprej obravnavamo novogradnjo, ker to prodajamo, nato pa za primerjavo pokažemo še ponovno prodajo.

Opozorilo: Veliko kupcev za dodatne stroške načrtuje le 5-7%. Resnična številka je pri novogradnji 12-14%. Če načrtujete prenizko, vam lahko na dan zaključka zmanjka gotovine. Vedno načrtujte celoten znesek.

Kako plačate za novogradnjo

Novogradnja se ne plača v enem samem znesku. Razpored je odvisen od tega, ali kupujete v fazi gradnje (še v gradnji) ali vseljivo (dokončano in pripravljeno za vselitev).

V fazi gradnje, po obrokih med gradnjo:

• Rezervacija: ara v višini približno 6.000 do 10.000 euros za umik nepremičnine s trga.
• Ob zasebni pogodbi: doplačate do približno 20% do 40% cene, plačano po obrokih, ko gradnja napreduje. Vsako obročno plačilo je zaščiteno z bančno garancijo (aval), zato je vaš denar varen, če investitor ne izpolni obveznosti.
• Ob zaključku: plačate preostalih 60% do 80% salda, ko je dom dokončan in prejmete ključe.

Vseljiva novogradnja, ko je dom že dokončan:

• Rezervacija: enaka ara za zagotovitev nepremičnine.
• Ob zasebni pogodbi: približno 10% cene.
• Ob zaključku: preostanek, običajno v nekaj tednih.

Praktični primer za dom v fazi gradnje v vrednosti 500.000 euros:

• ~10.000 euros - rezervacija
• do ~200.000 euros - obročna plačila med gradnjo (20% do 40%, z bančno garancijo)
• preostanek - plačan ob zaključku, ko prevzamete ključe

Ta časovna razporeditev po obrokih je ena velikih razlik v primerjavi s ponovno prodajo. Ponovna prodaja (alternativa, obravnavana spodaj) se plača veliko hitreje: 10% ara, nato preostanek štiri do osem tednov kasneje.

Dodatni nasvet: Vedno preverite, da je vsako obročno plačilo pri nakupu v fazi gradnje zavarovano z bančno garancijo. To je vaša zaščita. Dober zastopnik kupca potrdi, da je garancija vzpostavljena, še preden plačate en sam obrok.

Davki pri novogradnji (IVA + AJD)

Novogradnja, bodisi v fazi gradnje bodisi vseljiva, ima dva nakupna davka.

• IVA (španska beseda za DDV, davek na dodano vrednost): 10% cene za stanovanjske nepremičnine. To velja enako po celinski Španiji.
• AJD (kolkovina, davek na pravni akt): 1,2% cene v Andaluziji.

Skupaj je to 11,2% davka pri novogradnji.

Praktični primer za 500.000 euros:

• 50.000 euros - IVA v višini 10%
• 6.000 euros - AJD kolkovina v višini 1,2%
• Skupni nakupni davek: 56.000 euros

Dodatni nasvet: Nekateri projekti prodajajo parkirno mesto in shrambo (imenovano trastero) na ločenem aktu. Če se prodajata ločeno, se lahko obračuna 21% IVA namesto 10%. Prosite svojega agenta, naj potrdi, da sta parkirišče in shramba vključena v ceno nepremičnine. Dober zastopnik kupca to preveri za vas, preden se zavežete.

Alternativa: davki pri nepremičnini za ponovno prodajo (ITP)

Ponovna prodaja je nasprotje novogradnje. Gre za rabljeno nepremičnino od zasebnega prodajalca in zanjo se ne plača IVA. Namesto tega plačate ITP (davek na prenos pri nepremičninah za ponovno prodajo).

V Andaluziji je ITP 7% cene. Pri ponovni prodaji ni ločene kolkovine, ker jo ITP nadomesti.

Praktični primer za 500.000 euros:

• ITP pri 7%: 35.000 euros

Torej ponovna prodaja pri davkih stane manj kot novogradnja. Tukaj je razlika ena ob drugi.

• Novogradnja (11,2%): 56.000 euros
• Ponovna prodaja (7%): 35.000 euros

Toda novogradnja prinaša nižje tekoče stroške, 10-letno konstrukcijsko garancijo in sodobne energijske razrede, nakup v fazi gradnje pa vam omogoča razporeditev plačil skozi gradnjo. Izbira ni samo vprašanje davka.

Dodatni nasvet: Pri ponovni prodaji je treba ITP plačati v 30 dneh po podpisu akta. To za vas uredi vaš odvetnik. Ne zapustite Španije z mislijo, da je vse končano; plačilo davka sledi takoj po podpisu.

Notarski stroški in stroški zemljiške knjige

Vsak nakup v Španiji se podpiše pred notarjem (javnim uradnikom, ki prodajo pravno potrdi). Nato se nepremičnina vpiše v zemljiško knjigo (Registro de la Propiedad, uradni zapis o tem, kdo je lastnik nepremičnine).

Oba stroška sta določena z zakonom in sta podobna v vsakem uradu.

• Notarska pristojbina: približno 600 do 1.200 euros.
• Pristojbina zemljiške knjige: približno 400 do 700 euros.

Praktični primer za 500.000 euros:

• ~1.500 euros - notar
• ~1.000 euros - zemljiška knjiga
• Skupaj: ~2.500 euros

Ti stroški so majhni v primerjavi z davkom, vendar so resnični. Vključite jih v proračun.

Odvetniški stroški

Po zakonu vam ni treba najeti odvetnika. Toda za mednarodnega kupca je to najpametneje porabljen denar. Pri novogradnji dober odvetnik preveri gradbeno dovoljenje, pretekle projekte investitorja in ali je vsako obročno plačilo pri nakupu v fazi gradnje zavarovano z bančno garancijo. Pri ponovni prodaji odvetnik preveri, da nepremičnina nima dolgov in da jo prodajalec resnično ima v lasti.

• Običajna odvetniška pristojbina: približno 1% cene, plus 21% IVA na pristojbino.

Praktični primer za 500.000 euros:

• 5.000 euros - odvetniška pristojbina v višini 1%
• 1.050 evrov - DDV na provizijo v višini 21%
• Skupaj: ~6.050 evrov

Pozor: Nikoli ne uporabljajte samo odvetnika razvijalca (ali pri preprodaji odvetnika prodajalca). Delajo za drugo stran. Želite svojega neodvisnega odvetnika, ki dela samo za vas. To vas zaščiti pred podedovanimi dolgovi in težavami z urbanističnim načrtovanjem.

Pri Spain Developments smo neodvisni zastopnik kupca. Našo provizijo plača razvijalec, zato nam vi ne plačate ničesar. Pomagamo vam tudi najti zaupanja vrednega neodvisnega odvetnika, tako da v postopku nikoli niste sami.

Stroški hipoteke (če si izposodite denar)

Če plačate z gotovino, lahko ta razdelek preskočite. Če si izposodite denar, dodajte še malo več.

Španske banke nerezidentom posodijo približno 60% do 70% cene. Torej potrebujete 30% do 40% cene v gotovini, plus vse zgornje stroške. Polog sam po sebi ni »strošek«, vendar ga morate imeti pripravljenega.

Dodatni stroški hipoteke:

• Vrednotenje nepremičnine (bančna preveritev vrednosti doma): približno 300 do 600 evrov.
• Bančna provizija za odobritev: 0 do 1,5% posojila. Pogosto se da izpogajati.

Dobra novica: od leta 2019 španska zakonodaja določa, da banka plača davek na hipotekarni žig, notarski strošek za hipoteko in strošek vpisa hipoteke v register. Tega vi ne plačate. Preverite, da vam banka tega ne poskuša zaračunati.

Praktičen primer za 500.000 evrov s 65% hipoteko (posojilo 325.000 evrov):

• ~500 evrov - cenitev
• 3.250 evrov - provizija za odobritev pri 1%
• Skupaj: ~3.750 evrov

Dodatni nasvet: Španske banke vam ne posodijo denarja za davke in stroške. Tistih 12-13% mora priti iz vaših lastnih prihrankov. Skrbno načrtujte svojo gotovino.

Majhni, a resnični dodatni stroški

Velja še nekaj manjših stroškov, predvsem za mednarodne kupce:

• Številka NIE (vaša španska davčna številka za tujce): približno 10 do 150 evrov, odvisno od tega, ali uporabite posrednika za pospešitev postopka. Brez nje ne morete kupiti.
• Španski bančni račun: odprtje je običajno brezplačno, vendar ga boste potrebovali.
• Pooblastilo (če se podpisa ne morete udeležiti osebno): približno 150 do 300 evrov.
• Priklopi komunalnih storitev (voda, elektrika) pri novogradnji: približno 200 do 500 evrov.

Ti niso visoki, vendar se seštevajo. Za to skupino predvidite približno 500 do 1.000 evrov.

Menjava valut: skriti strošek

To marsikaterega kupca preseneti. Če zaslužite v funtih, kronah ali zlotih, morate svoj denar zamenjati v evre. Dom je ocenjen v evrih.

Klasične banke pogosto dodajo slab menjalni tečaj in še provizije. To vas lahko stane do 3% zneska, ki ga pošljete. Pri nakupu za 500.000 evrov je 3% 15.000 evrov izgubljenih zaradi slabega tečaja.

Specializirani valutni posrednik običajno ponudi boljši tečaj kot banka. Prihranek je lahko več tisoč evrov. Tečaj lahko tudi vnaprej »zaklenete«, tako da padec funta ne zviša vaše cene med ponudbo in zaključkom nakupa.

Praktičen primer: Pošiljate približno 565.000 evrov (cena plus stroški). Bančni tečaj vas lahko stane 3% več kot tečaj pri posredniku. To pomeni možen prihranek do 17.000 evrov z uporabo specialista.

Dodatni nasvet: Prenos valute načrtujte zgodaj, ne na dan podpisa. Hitenje pri velikem prenosu je način, kako ljudje izgubijo denar. Lahko vas usmerimo do zaupanja vrednih FX (deviznih) specialistov, ki delajo s kupci na Costa del Sol.

Celotna razčlenitev stroškov pri 500.000 evrih

Tukaj je celotna slika za dom v vrednosti 500.000 evrov na Costa del Sol, ob plačilu z gotovino. Najprej novogradnja (to, kar prodajamo), nato še preprodaja kot alternativa.

Novogradnja, plačilo z gotovino

• 500.000 evrov - kupnina
• 50.000 euros - IVA v višini 10%
• 6.000 euros - AJD kolkovina v višini 1,2%
• 1.500 evrov - notar
• 1.000 evrov - zemljiška knjiga
• 6.050 euros - odvetnik 1% plus IVA
• 700 evrov - NIE, banka, komunalne storitve
• Skupni dodatni stroški: 65.250 evrov
• Skupni strošek vse vključeno: 565.250 evrov

Če gre za nepremičnino na načrtu, je skupni znesek enak, vendar se denar plačuje po fazah: približno 10.000 evrov za rezervacijo, 20% do 40% v bančno zajamčenih plačilih med gradnjo, preostanek pa ob zaključku. Novogradnja, pripravljena za vselitev, sledi hitrejši poti: rezervacija, nato 10% ob pogodbi, nato preostanek ob zaključku.

Preprodaja, plačilo z gotovino (alternativa)

• 500.000 evrov - kupnina
• 35.000 evrov - davek na prenos ITP v višini 7%
• 1.500 evrov - notar
• 1.000 evrov - zemljiška knjiga
• 6.050 euros - odvetnik 1% plus IVA
• 700 evrov - NIE, banka, komunalne storitve
• Skupni dodatni stroški: 44.250 evrov
• Skupni strošek vse vključeno: 544.250 evrov

Torej novogradnja za 500.000 evrov v resnici stane približno 565.000 evrov vse vključeno. To je približno 13% več kot oglaševana cena. Preprodaja pride na približno 544.000 evrov, približno 9% več.

Opomba: Ta razčlenitev predpostavlja nakup z gotovino. Pri hipoteki dodajte približno 3.750 evrov hipotekarnih stroškov. Če gre za tujo valuto, upoštevajte tudi menjalni razmik. Ne pozabite, da se pri nakupu na načrt plačila porazdelijo skozi gradnjo, medtem ko se preprodaja plača v samo štirih do osmih tednih.

Koliko gotovine v resnici potrebujete?

To je vprašanje, ki je najpomembnejše. Dva preprosta primera, oba pri novogradnji.

Plačilo z gotovino, novogradnja, 500.000 evrov: potrebujete celoten vse-vključeno znesek, približno 565.000 evrov. Pri nepremičnini na načrt ga sproščate po fazah med gradnjo; pri nepremičnini, pripravljeni za vselitev, ga plačate v nekaj tednih.

Uporaba 65% hipoteke, novogradnja, 500.000 evrov:

• 175.000 evrov - polog (35% cene)
• ~65.250 evrov - davki in stroški
• ~3.750 evrov - stroški hipoteke
• Skupaj potrebna gotovina: ~244.000 evrov

Banka posodi preostalih 325.000 evrov. Zato je pošteno načrtovanje pomembno. Svojo resnično številko bi morali poznati, preden se zaljubite v dom.

Pri Spain Developments vam za vsak dom, ki vam je všeč, damo to celotno razčlenitev, še preden se zavežete. Za kupca ni provizije, ker nas plača razvijalec. Naša naloga je poskrbeti, da ne boste imeli neprijetnih presenečenj.

Zaključek

Resnični strošek nakupa novogradnje na Costa del Sol je približno 12-14% nad ceno. Pri novogradnji za 500.000 evrov to pomeni okoli 565.000 evrov vse vključeno. Največje postavke so DDV, kolkovina in vaš odvetnik; najlažji prihranki pa prihajajo z dobrim valutnim posrednikom. Če kupite na načrt, plačila porazdelite čez čas gradnje, preostanek pa zapade ob zaključku. Preprodaja pa nasprotno stane približno 10-12% nad ceno in se plača veliko hitreje. Načrtujte celoten znesek in na dan zaključka ne bo šokov.

Želite točno vse-vključeno številko za dom, ki ste si ga ogledali? Stopite v stik s Spain Developments in razčlenili vam jo bomo, brez provizije in brez pritiska.