Zasebna kupoprodajna pogodba v Španiji: vodnik za novogradnje in arras

Ta vodnik je namenjen tujim kupcem, ki na Costa del Sol podpisujejo zasebno kupoprodajno pogodbo. Večina naših kupcev kupuje novogradnjo, zato začnemo s pogodbo za novogradnjo in obročnimi plačili, nato pa kot primerjavo razložimo preprodajoa0contrato de arrasa0kot primerjavo. Izvedeli boste, kaj je posamezna pogodba, katere klavzule ščitijo vaš denar in zakaj je bančna garancija pomembna. Na koncu boste vedeli, kaj preveriti, preden podpišete.

Kratek povzetek:a0Pri novogradnji je zasebna kupoprodajna pogodba pogodba investitorja. Plačate fiksno rezervacijsko pristojbino, nato obročne vmesne obroke med gradnjo - običajno skupaj 20% do 40% cene pred dokončanjem (pogosto okoli 30%) - in preostalih 60% do 80% ob dokončanju. Vsak euro, ki ga plačate pred prevzemom ključev, mora biti zaščiten z obvezno bančno garancijo (Law 57/1968, Ley 20/2015). Preprodaja je drugačna: tam podpišetea0contrato de arras, plačate približno 10% in zaključite v nekaj tednih. Pri obeh vztrajajte pri pravi vrsti pogodbe in jo vedno najprej preda v pregled svojemu neodvisnemu odvetniku.

Pomembne številke:

• 20% do 40%a0v obrokih pred dokončanjem pri novogradnji na načrt (pogosto okoli 30%).
• 6.000 do 10.000 eurosa0običajna rezervacijska pristojbina za novogradnjo.
• 10%a0običajen polog pri preprodaji (arras).
• 10-letnaa0garancija za konstrukcijo pri novogradnji.

Kaj se boste naučili

• Kaj je zasebna kupoprodajna pogodba
• Pogodba za novogradnjo: obročna plačila in bančna garancija
• Primerjava s preprodajo: 3 vrste arras
• Koliko plačate in kdaj
• Kaj mora pogodba vsebovati
• Tveganja, pasti in kako ostati varen
• Vaš kontrolni seznam pred podpisom

Kaj je zasebna kupoprodajna pogodba

Zasebna kupoprodajna pogodba je dogovor, ki ga podpišete, preden greste k notarju. Kako izgleda, je odvisno od tega, kaj kupujete.

Zaa0novogradnjo, je to zasebna kupoprodajna pogodba investitorja (pogosto imenovana PPC). Plačate rezervacijsko pristojbino, da se enota umakne s trga, nato obročna plačila med gradnjo, preostanek pa ob dokončanju. Pria0preprodajia0od zasebnega lastnika je to običajnoa0contrato de arrasa0(pogodba o pologu): plačate približno 10% in obe strani se dogovorita o ceni in datumu zaključka.

Pomislite na to kot na pravo zavezo. Rezervacija nepremičnino zadrži za nekaj dni. Polna pogodba nato utrdi posel: določi ceno, plačilni načrt, rok za zaključek in kazen, če katera koli stran odstopi.

Pomembno: ta pogodba je zavezujoča. Ko podpišete in plačate, odstop običajno pomeni izgubo že plačanega zneska. Zato so besede v tej pogodbi pomembnejše kot skoraj kateri koli drug korak. Nikoli ne podpisujte nečesa, česar niste popolnoma razumeli.

Dodaten nasvet:a0Pogodbo naj pred podpisom vedno pregleda vaš neodvisni odvetnik. Nikoli je ne podpisujte za mizo investitorja ali nepremičninskega agenta še isti dan. Oni delajo za prodajalca, ne za vas.

Pogodba za novogradnjo: obročna plačila in bančna garancija

Če kupujete novogradnjo od investitorja, dokumentacija ni klasični arras. Podpišete investitorjevoa0zasebno kupoprodajno pogodbo. Ideja je enaka - cena, polog, rok - vendar je ključna razlika v načinu plačila.

Takšna je pot pri nakupu na načrt, glavni scenarij na Costa del Sol:

• Rezervacijska pristojbina.a0Fiksni znesek, običajno 6.000 do 10.000 euros, za umik enote s trga.
• Obročna plačila med gradnjo.a0Plačujete obroke, ko stavba napreduje. Skupaj to znaša približnoa020% do 40% cene pred dokončanjema0(pogosto okoli 30%). Pri domu v vrednosti 500.000 euros je to približno 100.000 do 200.000 euros med gradnjo (30% = 150.000 euros).
• Bančna garancija.a0Vsak euro, ki ga plačate pred prevzemom ključev,a0mora biti zaščiten z obvezno bančno garancijo ali zavarovanjema0(Law 57/1968, Ley 20/2015). Če investitor ne dokonča gradnje, dobite svoj denar nazaj. Investitorju nikoli ne plačajte niti enega eura brez tega.
• Preostanek ob dokončanju.a0Ko je izdana Licence of First Occupation, plačate preostaliha060% do 80%a0pri notarju oba0escrituraa0- približno 300.000 do 400.000 euros (70% = 350.000 euros).

Novogradnja ima po zakonu tudia010-letno garancijo za konstrukcijoa0in pregled napak pred dokončanjem, da investitor odpravi zaključne pomanjkljivosti.

Vseljiva novogradnja je enostavnejša.a0Če je dom dokončana novogradnja, plačate rezervacijo, nato približno 10% ob zasebni pogodbi, nato preostanek ob dokončanju v nekaj tednih - enaki davki za novogradnjo (10% IVA plus približno 1.2% AJD) in enaka 10-letna garancija.

Praktičen primer.a0Pri novogradnji na načrt v vrednosti 500.000 euros je lahko obročni načrt videti takole. Vsak euro pred prevzemom ključev je krit z bančno garancijo:

• 8.000 eurosa0- rezervacijska pristojbina (šteje v kupnino)
• 150.000 eurosa0- obročna plačila med gradnjo (približno 30%, z bančno garancijo)
• 350.000 eurosa0- preostanek ob dokončanju (približno 70%), plačan pri notarju

Brez garancije za ta obročna plačila je vaš denar ogrožen.

V Spain Developments sodelujemo samo z investitorji, ki zagotovijo ustrezno bančno garancijo, naši odvetniki pa jo preverijo za vas. Smo neodvisni zastopnik kupcev, našo provizijo plača investitor, vi pa ne plačate nobene kupčeve provizije. Brez zadržkov nas kontaktirajte, če želite, da to pravilno preverimo.

Nevarnost:a0Pri novogradnji je največje posamezno tveganje plačilo investitorju brez bančne garancije. Brez garancije ni plačila. Preverite tudi pretekle projekte investitorja - prosite, da vam pokažejo domove, ki so jih dokončali prej.

Primerjava s preprodajo: 3 vrste arras

Če namesto novogradnje kupujete preprodajo od zasebnega lastnika, je pogodbaa0contrato de arras. Špansko pravo pozna tri vrste. Videti so podobne, vendar so pravila zelo različna. V pogodbi mora biti navedeno, za katero vrsto gre.

Penitenciales (najboljše za kupce)

• Lahko odstopite
• Če odstopite vi: izgubite polog
• Če odstopi prodajalec: plača vam dvojno

Penales (še vedno zavezujoče)

• Ni čistega izhoda
• Če odstopite vi: plačate kazen in morda ste še vedno prisiljeni kupiti
• Če odstopi prodajalec: plača kazen in morda je prisiljen prodati

Confirmatorias (najslabše za vas)

• Ni čistega izhoda
• Druga stran vas lahko toži zaradi kršitve pogodbe in odškodnine
• Prodajalca lahko tožite zaradi kršitve pogodbe in odškodnine

Najpogostejša vrsta pri stanovanjskih nepremičninah jea0arras penitencialesa0(opredeljene v členu 1454 španskega civilnega zakonika). To je najbolj poštena možnost za kupca. Če morate odstopiti, je vaša izguba fiksna: samo polog. Če odstopi prodajalec, vam plača dvojno.

Velika past:a0če pogodba ne navede vrste, jo zakon obravnava kot confirmatorias.a0To je za vas najslabša možnost. Pri confirmatorias vas lahko druga stran toži za precej več kot le za polog. Zato vedno preverite, da je vrsta jasno zapisana.

Nevarnost:a0Ne podpisujte pogodbe, ki molči o vrsti arras. »Molči« pomeni confirmatorias privzeto, to pa vas izpostavi zahtevku za celotno kupnino. Ena manjkajoča vrstica vas lahko stane tisoče.

Koliko plačate in kdaj

Tu se novogradnja in preprodaja ločita.

Zaa0novogradnja (na načrt), ne plačate enkratnega 10% pologa. Plačate fiksno rezervacijsko pristojbino, nato obročne vmesne obroke v skupni višinia020% do 40% pred dokončanjema0(pogosto okoli 30 %), nato paa0preostanek 60 % do 80 %a0pri notarju. Pri 500.000 euros je to približno 150.000 euros med gradnjo in 350.000 euros ob zaključku. Vsak obročni euro je zavarovan z bančno garancijo.

Zaa0preprodaji, je običajnoa010 % cenea0ob arras. To ni zakonsko pravilo in je predmet pogajanj, vendar večina zasebnih prodajalcev pričakuje 10 %. Preostalih 90 % nato plačate pri notarju na dan zaključka.

Karkoli plačate, ni dodaten strošek. Šteje se v kupnino.

Resničen primer - novogradnja.a0Kupite stanovanje na načrt pri00a0500.000 euros:

• 8.000 eurosa0- rezervacijska pristojbina (šteje v kupnino)
• 150.000 eurosa0- obročno med gradnjo (približno 30 %, z bančno garancijo)
• 350.000 eurosa0- preostanek ob zaključku (približno 70 %), pri notarju

Resničen primer - nadaljnja prodaja.a0Dogovorite se za nakup stanovanja iz nadaljnje prodaje zaa0500.000 eurosa0z arras penitenciales:

• 50.000 eurosa0- polog ob podpisu (10 %)
• 450.000 eurosa0- preostanek pri notarju
• 50.000 eurosa0- kar izgubite, če odstopite
• 100.000 eurosa0- kar vam prodajalec plača, če odstopi on

Tako imata obe strani resničen razlog, da posel zaključita. To je namen pologa.

Dodaten nasvet:a0Karkoli plačate, je za davčne namene del prijavljene kupnine. Pri00a0novogradnjia0(glavni primer tukaj) je davek00a010 % IVAa0(50.000 euros pri 500.000) plus približno00a01.2 % AJDa0(6.000 euros), ne ITP. Pri00a0preprodajia0v Andaluceda je davek00a07 % ITPa0(35.000 euros), ki zapade po zaključku. Načrtujte to zdaj, ne kasneje.

Kaj mora pogodba vsebovati

Dobra pogodba je podrobna. Prepričajte se, da vaša vsebuje vse naslednje:

• Pogodbene stranke.a0Polna imena, številke potnega lista ali NIE (vaša španska davčna identifikacijska številka).
• Nepremičnina.a0Poln naslov,referencia catastrala0(katastrska referenca, uradna identifikacija nepremičnine) in jasen opis.
• Cena.a0Skupna dogovorjena cena in način plačila.
• Plačilni načrt.a0Pri novogradnji rezervacijska pristojbina in vsak obrok z njegovim sprožilcem in zneskom. Pri nadaljnji prodaji polog, ki ga plačate zdaj.
• Bančna garancija (novogradnja).a0Jasna zaveza, da je vsako plačilo pred zaključkom krito z bančno garancijo ali zavarovanjem (Law 57/1968, Ley 20/2015). To je najpomembnejša klavzula v pogodbi za novogradnjo.
• Vrsta arras (nadaljnja prodaja).a0Jasno navedena - želite penitenciales.
• Sprožilec zaključka in rok.a0Pri novogradnji zaključek sledi Licence of First Occupation. Pri nadaljnji prodaji je to fiksen datum, običajnoa030 do 60 dni, včasih do 90.
• Bremena.a0Kakršnakoli hipoteka, dolg ali omejitev na nepremičnini. Ob zaključku ne bi smelo ostati nič.
• Kdo kaj plača.a0Stroški notarja, zemljiške knjige in davkov. Po zakonu in običaju kupec plača večino davkov ob nakupu.
• Klavzula o odstopu.a0Kaj se zgodi, če katerakoli stran odstopi.
• Odložni pogoji.a0Dejstva, ki morajo biti resnična, preden ste dolžni kupiti - pri novogradnji veljavno gradbeno dovoljenje in prava bančna garancija; pri nadaljnji prodaji čistaa0nota simplea0(izpisek iz zemljiške knjige, ki pokaže lastnika in morebitne dolgove) ter brez urbanističnih težav.

Odložni pogoji so vaša varnostna mreža. Omogočajo vam izstop in obdržati to, kar ste plačali, če odvetnik odkrije resno težavo.

Dodaten nasvet:a0Prosite svojega odvetnika, naj doda klavzulo, ki zaščiti to, kar ste plačali, če ima nepremičnina skrite dolgove, nima dovoljenja ali ima težavo z lastninskim naslovom. Pošten prodajalec ali investitor bo to sprejel. Tisti, ki to zavrne, je opozorilni znak.

Tveganja, pasti in kako ostati varen

Bodite iskreni glede tveganj. To so tista, ki ujamejo tuje kupce:

• Investitor brez bančne garancije (novogradnja).a0To je daleč največje tveganje pri novem projektu. Brez garancije, brez plačila.
• Vrsta arras ni navedena (nadaljnja prodaja).a0Privzeto velja confirmatorias in vas izpostavi velikemu zahtevku. Vedno jo poimenujte.
• Brez dovoljenja ali nezakonita gradnja.a0Nekateri projekti nimajo ustreznega dovoljenja. Vaš odvetnik mora potrditi gradbeno dovoljenje in pri novogradnji, da zaključek sledi Licence of First Occupation.
• Skriti dolgovi pri nadaljnji prodaji.a0Neplačani davki ali stroški skupnosti lahko preidejo na vas. Vaš odvetnik preveria0nota simple.
• Rok je prekratek.a0Če potrebujete hipoteko, poskrbite, da časovnica zaključka banki daje dovolj časa.
• Plačilo na osebni račun.a0Plačujte samo na ustrezen račun, naveden v pogodbi, nikoli na zasebni račun posrednika.
• Ustni »dogovori«.a0Ustni dogovor je težko uveljaviti. Vedno ga pridobite v pisni obliki.
• Valutno tveganje.a0Če plačujete v pounds, krona ali zloty, lahko tečaj spremeni strošek za tisoče pri obročnih plačilih in ob zaključku. Valutni posrednik lahko fiksira tečaj.

Opozorilo:a0Če vas prodajalec, investitor ali posrednik priganja k podpisu »danes«, upočasnite. Resen posel da vašemu odvetniku čas, da preveri projekt in pogodbo. Pritisk je klasičen znak težave.

Vaš kontrolni seznam pred podpisom

Preden podpišete zasebno kupoprodajno pogodbo, potrdite:

• Vaš neodvisni odvetnik jo je prebral in odobril.
• Pri novogradnji je bančna garancija za vsako obročno plačilo resnična in zaključek je vezan na Licence of First Occupation.
• Pri nadaljnji prodaji je vrsta arras navedena (želite penitenciales).
• Cena, plačilni načrt in časovnica zaključka so pravilni.
• Gradbeno dovoljenje je veljavno (in pri nadaljnji prodaji jea0nota simplea0čista brez nepričakovanih dolgov).
• Odložni pogoji zaščitijo to, kar ste plačali.
• Plačujete samo na račun, naveden v pogodbi.

Želite, da vašo pogodbo pregledamo pred podpisom? Pregledamo vsako pogodbo, pri novogradnjah potrdimo bančno garancijo in sodelujemo samo z investitorji, ki jo dajo, vse brez stroškov za kupca. Brez zadržkov se obrnite na Spain Developments.

Zaključek

Zasebna kupoprodajna pogodba je trenutek, ko vaš nakup postane resničen, zato so podrobnosti vse. Pri novogradnji pogodba določa vašo rezervacijsko pristojbino, vaša obročna plačila (približno 20 % do 40 % pred dokončanjem, pogosto okoli 30 %) in preostanek v višini 60 % do 80 % pri notarju - in vsak evro pred predajo ključev mora biti zavarovan z bančno garancijo. Pri preprodaji se prepričajte, da je vrsta are izrecno navedena in da je polog pošten. Pri nepremičnini v vrednosti 500.000 euros je jasna pogodba razlika med varnim denarjem in drago napako. Pri Spain Developments pregledamo vsako pogodbo in sodelujemo le z investitorji, ki zagotovijo ustrezno bančno garancijo, brez provizije za kupca. Ko boste pripravljeni, nas lahko brez zadržkov kontaktirate.