西班牙的 Title Deed 與 Nota Simple 解說

如果你在 Costa del Sol 購買新建房產，有兩份文件可以證明這個家真正屬於你：title deed 和 nota simple。本指南會解釋它們各自是甚麼、有甚麼分別，以及為甚麼它們很重要。這篇內容是為外國買家而寫，讓你知道自己的資金是安全的。

快速總結

• escritura 是你的 title deed，在公證人面前簽署後，就使你成為業主。
• nota simple 是一份便宜的土地登記摘要，你會在買樓前先查看。
• 閱讀 nota simple 來作決定，簽署 escritura 來完成購買。
• 一定要向登記處索取最新的 nota simple，千萬不要只看賣家的副本。

簡短版本

這份 escritura 就是你的 title deed。它是在公證人面前簽署、把業權轉移給你的文件。而 nota simple 則是土地登記處的一份簡短摘要，顯示誰擁有該物業，以及它是否有任何債務。一份是你擁有業權的證明，另一份則是你買入前的查核文件。

你可以這樣理解：nota simple 是你在簽署前閱讀的報告；escritura 是你要簜署的文件。之後登記資料會更新，顯示你的名字。

甚麼是 escritura（title deed）？

escritura（全名 escritura pública de compraventa，即公開買賣契據）是把物業由賣方轉移給你的官方法律文件。它會在公證人面前簽署（notario — 即中立的公職人員）。一經簽署，業權就會轉移給你。

由於 escritura 由公證人認證，它屬於公文書，具有很強的法律效力，遠高於私人合約。它是在 Spain 擁有物業的核心文件。

你的 escritura 會包含：

• 買方與賣方的全名及身份證明號碼（外國買家則是你的 NIE）。
• 物業的詳細描述：地址、面積、界線、車位、儲物室。
• 土地登記資料及地籍參考編號（referencia catastral).
• 價格及付款方式。
• 物業上的任何按揭或負擔。
• 應付稅項及由誰支付，另加你取得物業管有權的日期。

簽署後，契據會送交土地登記處（Registro de la Propiedad — 即物業業權的官方紀錄）把你登記為新業主。這最後一步可讓你的業權獲得完整保障，防止任何第三方提出申索。

甚麼是 nota simple？

nota simple（全名 nota simple registral — 即官方土地登記摘要）是由土地登記處發出的官方摘錄。它是對物業法律狀況的簡短、易明摘要。它便宜、快捷，而且是你買入前最重要要讀的文件。

一份 nota simple 會告訴你四件關鍵事情。

• 誰擁有它。 登記業主的姓名及持份比例。這可確認賣方確實有權出售。
• 它有甚麼債務。 按揭、查封（法律扣押）或其他負擔。
• 適用甚麼限制。 通行權、用益權或特別限制。
• 有甚麼正在辦理中。 任何待處理的變更，例如正在登記新的按揭。

它不是 title deed，也不是可在法庭上作為業權法律證明的文件。只有完整的 certificación registral （經認證的登記聲明）才有這個效力。不過，就你在買入前查核物業而言，nota simple 正正就是你需要的文件。

Title deed 與 nota simple：分別在哪裡

以下是這兩份文件的並列比較。

Escritura（title deed）

• 它是甚麼： 轉移業權的契據。
• 由誰簽署： 公證人。
• 用途： 證明你擁有這個家。
• 你在何時使用： 在簽署時及簽署後。
• 法律效力： 完整的法律證明。
• 費用： 屬於成交費用的一部分。

Nota simple

• 它是甚麼： 來自登記處的摘要摘錄。
• 由誰簽署： 沒有人簽署；它是一份報告。
• 用途： 在購買前查核物業。
• 你在何時使用： 在你支付任何款項之前。
• 法律效力： 只供參考。
• 費用： 幾歐元。

一句話總結：你閱讀 nota simple 來作決定，簽署 escritura 來買入，而之後登記資料便會顯示你的名字。

土地註冊處 vs 地籍

外國買家經常會混淆這兩個系統。它們並不相同，而且兩者的資料都需要一致。

土地註冊處 (Registro de la Propiedad)

記錄法律擁有權、債務及權利。nota simple 就是從這裡取得。這是法律上的正式紀錄。

地籍 (Catastro)

為稅務用途記錄物業的實體資料：面積、邊界、位置及價值。地籍參考編號就是從這裡取得。

好的律師會檢查兩份紀錄彼此是否一致，亦是否與實際物業相符。如果註冊處寫一個面積，而地籍寫另一個，這是你買之前要解決的問題，不是買完之後才處理。

如何取得 nota simple（費用及時間）

任何有正當理由的人都可以申請 nota simple。作為買家，你符合資格。你不一定要是業主。

有兩種官方途徑。避免使用收費高得多但提供同一份文件的私人「快速」網站。

• 網上（registradores.org）： 約 9 euros + VAT。通常 2 小時內，最長 48 小時。
• 親身到當地註冊處： 約 3,64 euros + VAT。即時或數小時內。
• 私人第三方網站： 20 至 30 euros 或更多。時間不定，通常更慢。避免使用這些。

申請時，你至少要提供以下其中一項：註冊（finca）編號、完整地址、業主姓名及身份證明，或地籍參考編號。

額外貼士： 最好取得兩次最新的 nota simple。第一次是在一開始、當你首次看中某個物業時。之後在簽署契約前再取一次。這樣可以發現任何最後一刻的變更，例如最後幾星期內新登記的按揭或其他負擔。

nota simple 如何揭示風險

這就是 nota simple 保護你資金的地方。它會揭露那些令外國買家付出沉重代價的確實問題。

• 隱藏債務。 物業上的按揭或查封。在 Spain，有些債務是跟隨物業，而不是跟隨賣家。nota simple 會顯示這些資料，讓你不會承接它們。
• 賣家不對。 如果賣樓的人不是登記業主，立即停止。nota simple 會確認誰在法律上有權出售。
• 負擔及限制。 通行權或其他限制，會影響你如何使用該住宅。
• 關於新樓。 當建築工程完成時，發展商會為每個單位辦理登記。你的律師會在成交前檢查新單位是否已正確設立，並且沒有任何負擔。

讓我們用一個真實例子。你同意購買一個新建公寓，價格為 500.000 euros。nota simple 顯示該單位仍然登記了一筆 130.000 euros 的按揭，這是發展商建築貸款的一部分。在這個階段這很正常。但在你完成交易之前，這筆按揭必須被取消或清還，這樣你才不會承擔該筆債務。你的律師會確保這一點。沒有 nota simple，你根本不會看到這個問題。

警告： 切勿只依賴賣家或代理交給你的 nota simple。它可能已過期或被編輯過。一定要由你自己的獨立律師直接向註冊處索取最新版本。

簽署契約當日，逐步流程

以下就是你簽署 escritura 時完成交易的樣子。

1. 最終檢查。 你的律師會再索取最後一份 nota simple，以確認沒有任何資料改變。
2. 在公證人面前。 買家與賣家（或其代表）出席。如果你不能前往，你的律師可以憑授權書（Power of Attorney）代你簽署 (poder notarial).
3. 宣讀及簽署。 公證人會宣讀主要條款，並確認所有人都明白內容。你會簽署 escritura。
4. 付款及交匙。 你支付餘款。你會收到鎖匙，以及契約的核證副本 (copia autorizada).
5. 稅項及登記。 你的律師會繳付稅項，並把契約送交土地註冊處辦理登記。數星期後，註冊紀錄便會顯示你是業主。

公證人會把契約正本永久保存於其檔案中（即 protocolo）。你則保留你的核證副本。註冊處持有你業權的正式紀錄。

如果我遺失了業權契約怎麼辦？

不用慌。你的業權是安全的，因為它已記錄於土地註冊處。你隨時都可以取得新的副本。

• 向公證人索取新副本。 向簽署原件的公證人申請新的核證副本 (copia autorizada)。你需要出示身份證明並支付費用。
• 向註冊處申請證明書。 向土地註冊處申請一份 certificación registral 以確認你的業權及物業狀況。

如果你居於海外，你的律師可以代你處理這兩件事，會方便得多。

整個流程正正說明了為何母語團隊如此重要。在 Spain Developments，我們與獨立的西班牙律師合作，絕不使用發展商的律師；他們會閱讀 nota simple、核對註冊資料與地籍是否一致，並在你簽署前確認契約沒有問題。作為由發展商支付費用的買家代理，我們的工作是確保你付款購買的房屋，在法律上完完整整屬於你。

重點總結

nota simple 是你買樓前的檢查文件。它會顯示誰擁有該物業，以及該物業是否附帶債務。escritura 則是你的業權契約，在公證人面前簽署後，令你成為業主。兩者配合，能保護你的購買免受隱藏問題影響。

一定要向註冊處取得最新的 nota simple，而不是只看賣家那份副本，並由獨立律師審閱。如果你正在 Costa del Sol 購買新樓，Spain Developments 可以安排整個流程，確保你的業權清晰而穩妥。