西班牙私人購房合約：新樓花及訂金合約指南

本指南適用於在 Costa del Sol 簽署私人買賣合約的海外買家。我們的大多數買家都是購買新盤，因此我們會先講解新樓合約及分期付款，然後再以轉售的26nbsp;contrato de arras26nbsp;作為對比。你將了解每種合約是甚麼、哪些條款可以保障你的資金，以及為甚麼銀行擔保如此重要。看完後，你就會知道在簽署前要檢查甚麼。

快速摘要：26nbsp;如果是新盤，私人買賣合約就是發展商的合約。你先支付固定的預訂費，然後在建築期間分期付款——通常在完成前合共支付樓價的 20% 至 40%（很多時約 30%）——並在完成時支付餘下的 60% 至 80%。你在收樓前支付的每一歐元都必須受到強制性銀行擔保保障（Law 57/1968, Ley 20/2015）。轉售則不同：你會簽署一份26nbsp;contrato de arras，支付約 10%，並在幾星期內完成交易。無論是哪一種，都要堅持使用正確的合約類型，並且一定要先讓你自己的獨立律師審閱。

重要數字：

• 20% 至 40%26nbsp;為樓花新盤在完成前的分期付款總額（很多時約 30%）。
• 6.000 至 10.000 歐元26nbsp;是新盤常見的預訂費。
• 10%26nbsp;是轉售常見的訂金（arras）。
• 10 年26nbsp;是新樓的結構保養期。

你將學到甚麼

• 甚麼是私人買賣合約
• 新樓合約：分期付款與銀行擔保
• 轉售對比：3 種 arras 類型
• 你要支付多少，以及何時支付
• 合約必須包括甚麼
• 風險、陷阱，以及如何保障自己
• 你在簽署前的檢查清單

甚麼是私人買賣合約

私人買賣合約就是你在去公證人之前簽署的交易文件。它的樣子取決於你買的是甚麼。

如果你買的是26nbsp;新盤，那就是發展商的私人買賣合約（通常稱為 PPC）。你支付預訂費把單位從市場上撤下，然後在建築期間分期付款，並在完成時支付餘額。如果你買的是26nbsp;轉售物業26nbsp;而賣家是私人業主，通常會簽署一份26nbsp;contrato de arras26nbsp;（訂金合約）：你支付約 10%，雙方並同意價格及完成日期。

你可以把它視為真正的承諾。預訂只是把物業保留幾天。之後完整合約才會鎖定交易：確定價格、付款計劃、完成期限，以及任何一方退出時的罰則。

重要：這份合約具有約束力。一旦你簽署並付款，通常如果退出就意味著你會失去已支付的款項。所以這份合約的字眼，比起幾乎任何其他步驟都更重要。切勿簽署任何你未完全理解的合約。

額外貼士：26nbsp;簽署前一定要讓你自己的獨立律師閱讀合約。絕不要在同一天就在發展商或地產代理的辦公桌前即場簽署。他們是為賣方工作，不是為你工作。

新樓合約：分期付款與銀行擔保

如果你向發展商購買新盤，文件並不是傳統的 arras。你簽署的是發展商的26nbsp;私人買賣合約。概念其實一樣——價格、訂金、期限——但關鍵分別在於付款方式。

以下是樓花流程，也是在 Costa del Sol 最常見的情況：

• 預訂費。26nbsp;一個固定金額，通常為 6.000 至 10.000 歐元，用來把單位從市場上撤下。
• 建築期間分期付款。26nbsp;隨著工程進度支付分期款項。總額大約為26nbsp;完成前樓價的 20% 至 40%26nbsp;（很多時約 30%）。如果是一個 500.000 歐元的住宅，整個建築期合共大約支付 100.000 至 200.000 歐元（30% = 150.000 歐元）。
• 銀行擔保。26nbsp;你在收樓前支付的每一歐元26nbsp;都必須受到強制性銀行擔保或保險保障26nbsp;（Law 57/1968, Ley 20/2015）。如果發展商未能完工，你可以取回你的款項。沒有這個保障，絕不要向發展商支付哪怕一歐元。
• 完成時支付餘額。26nbsp;當 Licence of First Occupation 批出後，你就在公證人處就26nbsp;60% 至 80%26nbsp;的餘額於26nbsp;escritura26nbsp;時支付——大約是 300.000 至 400.000 歐元（70% = 350.000 歐元）。

新樓依法亦附帶一項26nbsp;10 年結構保養26nbsp;，並會在完成前進行執修檢查，讓發展商修正收尾瑕疵。

現樓新盤會簡單一些。26nbsp;如果物業是已落成的新樓，你先支付預訂費，然後在私人合約時支付約 10%，之後在幾星期內完成交易時支付餘額——適用相同的新樓稅項（10% IVA 加約 1.2% AJD），以及相同的 10 年保養。

真實例子。26nbsp;如果是一個 500.000 歐元的樓花新盤，分期付款計劃可能如下。你在收樓前支付的每一歐元都受銀行擔保保障：

• 8.000 歐元26nbsp;- 預訂費（會計入樓價）
• 150.000 歐元26nbsp;- 建築期間分期付款（約 30%，有銀行擔保）
• 350.000 歐元26nbsp;- 完成時支付餘額（約 70%），在公證人處支付

如果這些分期付款沒有擔保，你的資金就有風險。

在 Spain Developments，我們只與提供正式銀行擔保的發展商合作，而我們的律師亦會替你檢查。我們是獨立買家代理，費用由發展商支付，而你毋須支付買家代理費。如果你想妥善檢查這些內容，歡迎聯絡我們。

危險：26nbsp;對於新樓而言，最大的單一風險就是在沒有銀行擔保的情況下向發展商付款。沒有擔保，就不要付款。亦要檢查發展商的往績——要求參觀他們之前完成的住宅。

轉售對比：3 種 arras 類型

如果你購買的是私人業主的轉售物業，而不是新盤，合約會是一份26nbsp;contrato de arras。西班牙法律有 3 種。它們看起來相似，但規則非常不同。合約必須寫明屬於哪一種。

Penitenciales（對買家最有利）

• 你可以退出
• 如果你退出：你會失去訂金
• 如果賣方退出：對方要賠你雙倍

Penales（仍然受約束）

• 沒有乾淨利落的退出方式
• 如果你退出：你要支付罰金，而且仍可能被迫購買
• 如果賣方退出：對方要支付罰金，而且可能被迫出售

Confirmatorias（對你最不利）

• 沒有乾淨利落的退出方式
• 對方可以因違約及損害向你提出訴訟
• 你可以因違約及損害向賣方提出訴訟

住宅最常見的類型是26nbsp;arras penitenciales26nbsp;（見《西班牙民法典》第 1454 條）。這對買家來說最公平。如果你必須退出，你的損失是固定的：只是訂金。如果賣方反悔，對方要賠你雙倍。

最大陷阱：26nbsp;如果合約沒有指明類型，法律會視其為 confirmatorias。26nbsp;這對你來說是最差的選項。在 confirmatorias 下，對方可以向你索償，金額遠超訂金。所以一定要檢查合約是否清楚寫明類型。

危險：26nbsp;不要簽署一份對 arras 類型隻字不提的合約。「隻字不提」在法律上默認就是 confirmatorias，這可能令你面臨整個樓價的索償。少了一行字，代價可能是數以千計。

你要支付多少，以及何時支付

這就是新樓與轉售開始分開的地方。

如果你買的是26nbsp;新盤（樓花），你不是支付單一的 10% 訂金。你是先支付固定預訂費，然後分期付款，合共26nbsp;在完成前支付 20% 至 40% （通常約 30%），然後在公證人處支付 60% 至 80% 餘額 。以 500.000 euros 計算，約為建築期間支付 150.000 euros，並於完成時支付 350.000 euros。每一筆分期付款都有銀行擔保。

如果你買的是26nbsp;轉售物業，慣例是在 樓價的 10% 於 arras 時支付。這不是法律規定，也可以協商，但大多數私人賣家都會期望有 10%。之後你會在完成當日於公證人處支付其餘 90%。

無論你支付多少，都不是額外成本。這筆款項會計入樓價。

實際例子 - 新樓盤。 你購買一個樓花單位，價格為 500.000 euros:

• 8.000 歐元26nbsp;- 預訂費（會計入樓價）
• 150.000 歐元 - 建築期間分期支付（約 30%，有銀行擔保）
• 350.000 歐元 - 於完成時支付餘額（約 70%），在公證人處支付

實際例子 - 二手轉售。 你同意購買一個二手單位，價格為 500.000 euros 並採用 arras penitenciales：

• 50.000 euros - 簽約時支付訂金（10%）
• 450.000 euros - 於公證人處支付餘額
• 50.000 euros - 如果你退出交易，這是你會失去的金額
• 100.000 euros - 如果賣家退出交易，這是賣家要支付給你的金額

所以雙方都有真正的理由去完成交易。這正是訂金的作用。

額外貼士： 你支付的任何款項，就稅務而言都構成申報購買價的一部分。對於 新樓 （這裡的主要情況），稅項是 10% IVA （500.000 當中的 50.000 euros），另加約 1.2% AJD （6.000 euros），而不是 ITP。對於 轉售物業 在 Andalucía，稅項是 7% ITP （35.000 euros），於完成後到期支付。現在就要為此作打算，不要留到之後。

合約必須包括甚麼

一份好的合約應該很詳細。請確保你的合約包含以下所有內容：

• 合約各方。 全名、護照或 NIE 號碼（你的西班牙稅務識別號碼）。
• 物業。 完整地址、referencia catastral （地籍參考編號，即官方物業識別號碼），以及清晰的描述。
• 價格。 已同意的總價，以及付款方式。
• 付款計劃。 對於新樓，應列明預留費及每一期分期付款的觸發條件和金額。對於二手轉售，則列明你現在支付的訂金。
• 銀行擔保（新樓）。 清楚承諾在完成前的每一筆付款都受銀行擔保或保險保障（Law 57/1968, Ley 20/2015）。這是新樓合約中最重要的條款。
• arras 的類型（轉售）。 要清楚列明 - 你要的是 penitenciales。
• 完成交易的觸發條件和期限。 對於新樓，完成交易會在取得首次入住許可證後進行。對於轉售，則是固定日期，通常為 30 至 60 日，有時可長達 90 日。
• 費用與負擔。 物業上的任何按揭、債務或限制。到完成交易時，這些都不應再存在。
• 誰支付什麼。 公證人、土地註冊處和稅費成本。根據法律和慣例，買方會支付大部分購買相關稅項。
• 退出條款。 如果任何一方退出，會發生什麼事。
• 先決條件。 在你必須購買之前必須成立的事項 - 對於新樓，是有效的建築許可證和真正的銀行擔保；對於轉售，則是乾淨的 nota simple （顯示業主及任何債務的土地註冊摘錄），以及沒有規劃問題。

先決條件就是你的安全網。如果律師發現嚴重問題，它們讓你可以退出，並保留你已支付的款項。

額外貼士： 請你的律師加入一項條款：如果物業有隱藏債務、沒有許可證，或有業權問題，保障你已支付的款項。公平的賣家或發展商會接受這一點。拒絕的人就是警號。

風險、陷阱，以及如何保障自己

要誠實面對風險。以下這些正是最常讓外國買家中招的：

• 發展商沒有銀行擔保（新樓）。 這是新發展項目中最大的一項風險。沒有擔保，就不要付款。
• 沒有列明 arras 類型（轉售）。 這會默認為 confirmatorias，令你面對巨額索償風險。一定要列明。
• 沒有許可證或屬違法建築。 有些項目缺少正確的許可。你的律師必須確認建築許可證，而對新樓來說，也要確認完成交易是以取得首次入住許可證為條件。
• 二手轉售有隱藏債務。 未繳稅款或業主立案法團費用可能會轉嫁給你。你的律師會檢查 nota simple.
• 期限太短。 如果你需要按揭，請確保完成交易的時間安排給銀行足夠時間。
• 付款到私人帳戶。 只付款到合約中列明的正式帳戶，絕不要付到代理的私人帳戶。
• 口頭「協議」。 口頭協議很難執行。一定要寫下來。
• 匯率風險。 如果你用 pounds、krona 或 zloty 付款，匯率波動可能令分期付款和完成交易的總成本相差數千。貨幣經紀可以鎖定匯率。

警告： 如果賣家、發展商或代理催促你「今天」就簽，請放慢腳步。真正的交易會給你的律師時間去檢查項目和合約。施壓是問題的典型訊號。

你在簽署前的檢查清單

在你簽署私人買賣合約之前，請確認：

• 你的獨立律師已閱讀並批准合約。
• 對於新樓，每一筆分期付款的銀行擔保都是真實有效的，而且完成交易與首次入住許可證掛鈎。
• 對於轉售，arras 類型已列明（你要的是 penitenciales）。
• 價格、付款計劃和完成交易時間都正確無誤。
• 建築許可證有效（而對於轉售，nota simple 是乾淨的，沒有意外債務）。
• 先決條件保障你已支付的款項。
• 你只付款到合約中列明的帳戶。

想在簽署前檢查你的合約嗎？我們會審閱每一份合約，確認新樓每筆分期付款的銀行擔保，並且只與提供擔保的發展商合作，而且不向買家收費。歡迎與 Spain Developments 聯絡。

結論

私人購買合約就是令你嘅購買正式落實嘅地方，所以細節就係一切。對於新樓盤，合約會列明你嘅預訂費、分期付款（約 20% 至 40% 於落成前支付，通常約 30%），以及喺公證人處支付嘅 60% 至 80% 餘款——而喺交匙之前支付嘅每一歐元都必須有銀行擔保。對於二手樓，請確保 arras 類型有清楚列明，而且訂金係公平合理。以一間 500.000 euros 嘅物業嚟講，一份清晰嘅合約就係安全資金同昂貴錯誤之間嘅分別。喺 Spain Developments，我哋會審閱每一份合約，並且只會同提供正式銀行擔保嘅發展商合作，而且唔收買家費用。當你準備好，歡迎隨時聯絡我哋。